Можно ли сдать квартиру по договору аренды

Содержание

Как правильно сдавать квартиру в аренду

Можно ли сдать квартиру по договору аренды

Имея свободную жилплощадь, разумнее всего ее сдавать. Коммунальные платежи в России совсем не маленькие, и оплачивать пустую квартиру совершенно не выгодно.

А вот сдача ее квартиросъемщикам, напротив, позволяет не только закрыть “коммуналку”, но и получить стабильный источник пассивного дохода.

Как правильно сдавать квартиру в аренду — какие нюансы закона нужно знать, как правильно составить договор с жильцами.

pxhere.com

Кто имеет право сдавать квартиру

Начнем именно с этого — насколько вы в принципе имеете право сдавать квартиру в аренду.

Самое простое — если собственником жилья является один человек. Он может как угодно распоряжаться своей недвижимостью.

При этом, разумеется, подписывать с жильцами договор имеет право только собственник лично, а не кто-то посторонний. Даже если это близкий родственник или очень хороший друг.

Единственное исключение — если за собственника договор подписывает человек, имеющий нотариальную доверенность на такие действия.

Важный нюанс — если человек находится в браке, а жилье было куплено после свадьбы, второй супруг автоматически становится собственником половины квартиры. Даже если в документе о праве собственности это и не указано. Будет лучше, если договор с квартиросъемщиком подпишут оба супруга.

То же самое правило действует и тогда, когда собственников, согласно документам, несколько. Все они должны быть согласны на сдачу квартиры.

Согласие может выражаться двумя способами: либо каждый из собственников ставит свою подпись в договоре найма, либо заранее дает нотариальное согласие и нотариальную доверенность заниматься сдачей жилья кому-то из других собственников.

Еще один вариант — все собственники подписывают согласие и доверенность сдавать квартиру третьему лицу.

Еще один “тонкий момент” — если в квартире зарегистрирован несовершеннолетний ребенок. Даже если по факту ребенок проживает где-то еще, закон обязывает получить согласие органов опеки на сдачу квартиры, где он зарегистрирован.

Все, что описывалось выше, относится к приватизированным квартирам, которые находятся в частной собственности.

Если жилье муниципальное, а вы живете в нем по договору социального найма, следует понимать ключевые нюансы вашего положения. По сути такая квартира — не ваша, а государственная. Вы сами арендуете ее по договору найму, хотя и особому. Соответственно, по умолчанию никакого права сдавать такую квартиру в аренду у вас нет.

Сдать муниципальное жилье можно только при одном условии — если вы получили письменное согласие на это от городских властей.

Понятно, что некоторыми из вышеописанных условий можно пренебречь, если вы собираетесь сдавать квартиру, не информируя об этом государство. Закон обязывает регистрировать в Росреестре договоры найма жилья, которые подписаны сроком на один год и более. Если срок не указан, считается, что договор подписан на максимально возможные 5 лет.

Многие собственники либо подписывают договор сроком менее, чем на год (например, на 11 месяцев), либо просто не регистрируют договор в Росреестре. С одной стороны, тем самым они избегают уплаты подоходного налога. С другой стороны, им будет тяжело подтвердить факт сдачи квартиры, если из-за каких-то разногласий с жильцами им придется подавать на тех в суд.

mil.ru

Как найти хороших квартиросъемщиков

Найти хороших квартиросъемщиков (как и тем, кто подыскивает жилье для аренды, найти хорошего арендодателя) — большая удача. Понятно, что каждый собственник переживает за сохранность своего жилья и имущества, которое в нем находится. Волнения вызывает и то, насколько аккуратно будет оплачивать жилье арендатор.

Есть несколько основных способов поиска квартиросъемщиков:

  • Помощь агентов по недвижимости. К этому способу обычно прибегают те, у кого нет времени заниматься поиском жильцов самостоятельно или те, кто почему-то боится составлять договор с жильцами. Способ этот не самый хороший — риелторам по большому счету наплевать, кого они к вам вселяют. Для них главное — сделать это по возможности быстро, чтобы получить оплату своих услуг.
  • Размещение объявлений на сайтах и в газетах. В этом варианте вы уже сами показываете жильцам квартиру и оцениваете при этом их потенциальную добропорядочность. Если вы хорошо разбираетесь в людях, то сами поймете, насколько подходят вам те или иные варианты с жильцами. Если не торопиться, то вы найдете хороших жильцов, которые будут аккуратно относиться к вашему имуществу и вовремя вносить все платежи.
  • Поиск жильца по рекомендациям от друзей, родственников, знакомых. Такой способ подбора аккуратного жильца считается более надежным, хотя и не всегда. С одной стороны, за человека ручаются, и это должно его дисциплинировать. С другой стороны, встречаются такие люди, которых не дисциплинирует ничто на свете.
  • Сдача квартиры родственникам или друзьям. Такой вариант — максимально спокойный для вас с той точки зрения, что вы заранее понимаете, каким людям сдаете квартиру и можете быть спокойны за свое жилье. Но при этом, конечно, мало кто сдает жилье друзьям или членам семьи по рыночной стоимости. Как правило, квартира сдается только на условиях оплаты коммунальных платежей.

pxhere.com

Как передается квартира, если жильцы найдены

О заключении договора мы поговорим ниже. Пока речь идет о чисто бытовых моментах.

При показе и передаче квартиры стоит рассказать обо всех нюансах и особенностях квартиры и расположенных в ней предметов мебели или техники. Всегда важно обращать внимание на технические особенности жилья, чтобы арендатор случайно ничего не сломал и не причинил ущерб.

Если вы договариваетесь о том, что коммунальные платежи вносит жилец, нужно снять показания всех приборов учета. Это поможет избежать в дальнейшем споров о том, кто именно допустил задолженность — вы или наниматель.

Можно сфотографировать состояние квартиры при нанимателе. Это продемонстрирует ему, что вы трепетно относитесь к своему имуществу и будет дисциплинировать его в будущем.

Какой договор заключается при сдаче квартиры

Обратите внимание — хотя в этой статье для простоты понимания мы употреблояем слово “аренда”, с юридической точки зрения это некорректно. Договор о сдаче квартиры называется договором найма жилого помещения. Аренда — это сдача коммерческой, нежилой недвижимости.

Образцы договора найма можно найти в интернете, их масса. Единой формы такого договора нет, поэтому любой типовой договор можно изменять на свое усмотрение. Главное — чтобы ваши дополнения не нарушали закон.

Договор подписывается обеими сторонами, у каждой из сторон остается свой экземпляр. Заверять у нотариуса документ не обязательно. Разумеется, вы можете это сделать для своего спокойствия, но юридической силы договору это не прибавит.

mil.ru

Что указывается в договоре найма

Главное, что должно быть указано в договоре найма — кто и когда его заключает, к какому объекту недвижимости договор относится, на какой срок он заключен, какова арендная плата за жилье.

Все остальное указывается по желанию сторон.

Можно составить короткий договор на одну страницу с указанием основных моментов, а можно расписать детально все тонкости взаимоотношений между собственником и нанимателями.

Пункты договора, которые обязательно должны в нем присутствовать:

  • Где и когда составлен.
  • Реквизиты сторон: фамилии, имена и отчества всех собственников и нанимателя, их паспортные данные.
  • Предмет договора — данные квартиры, которые стоит переписать из документа о собственности. Речь не только об адресе, но и о кадастровом номере, площади и т.д.
  • Указание на документ о праве собственности (тип документа, номер, дата выдачи).
  • Величина арендной платы, срок ее внесения. Стоит четко обозначить, кто оплачивает коммунальные платежи.
  • Как производится расчет — в наличной форме, переводом на банковскую карту или счет и т.д.
  • На ком лежит обязанность проведения текущего, капитального или срочного ремонта.
  • На какой срок сдается квартира.
  • Для долгосрочного договора — перечень всех лиц, которые будут проживать в квартире совместно с арендатором, подписывающим договор.
  • Перечень прав и обязанностей каждой из сторон.
  • Перечень условий, при которых договор может быть расторгнут досрочно.

Среди дополнительных условий, которые можно указать особо, стоит обратить внимание на следующие:

  • Запрет для жильцов регистрироваться в квартире. Хотя без согласия собственника получить регистрацию невозможно, особенно предприимчивые арендаторы ухитряются это сделать. Однозначный запрет помешает им это сделать либо поможет вам без проблем выписать таких жильцов по суду.
  • Если вы хотите привлечь жильцов к страхованию квартиры, стоит указать на это в договоре. Хотя правильнее всего оформить страховку самостоятельно.
  • Разрешение содержать домашних животных в квартире или, наоборот, однозначный запрет на это.
  • Ограничение на сдачу квартиры в субаренду без вашего письменного согласия. На случай, если ваши жильцы не собираются жить в квартире сами, а планируют зарабатывать на ее посуточной сдаче неизвестно кому.
  • Возможность периодической проверки состояния квартиры. Если вы планируете приходить с проверками, об этом нужно договориться заранее, в том числе прописав такое право в договоре. Иначе жильцы могут и не пустить вас в квартиру на совершенно законных основаниях.

pxhere.com

Регистрировать договор в Росреестре или нет

Выше мы уже упоминали о том, что договоры найма сроком от 1 года закон обязывает регистрировать в Росреестре. Для этого нужно будет собирать определенные документы и оплачивать государственную пошлину. Росреестр практически наверняка передаст данные в налоговую, так что вам придется оплачивать подоходный налог на доход от сдачи жилья.

Однако, зарегистрированный в Росреестре договор в случае суда с жильцами гораздо лучше защитит ваши права.

Если затрачивать время и деньги вам все-таки не хочется, есть простой способ не нарушать закон. Договор нужно составлять сроком менее, чем на один год. Стандартная практика — договор найма сроком на 11 месяцев. По истечении этого срока вы просто заключаете с жильцами новый и т.д.

Оригинал статьи размещен здесь: https://bankiclub.ru/zakony/kak-pravilno-sdavat-kvartiru-v-arendu/

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5b9ba35cc3cbc000ab140b83/kak-pravilno-sdavat-kvartiru-v-arendu-5c7cc70d6db1fd00b2dba52b

Порядок сдачи квартиры в аренду: помощь адвоката

Можно ли сдать квартиру по договору аренды

ВНИМАНИЕ: наш адвокат Адвокатского бюро «Кацайлиди и партнеры» не только поможет Вам в вопросах аренды жилого помещения, но и решит иную спорную ситуацию: профессионально, на выгодных условиях и в срок. Звоните уже сегодня!

Порядок сдачи квартиры в аренду

   Передача квартиры в аренду всегда связана с определенными рисками. Существуют потенциальные опасности в виде неблагонадежных арендаторов, споров с налоговой, необходимости взыскания убытков, отстаивания своих прав в суде и т. д. Для того чтобы минимизировать риски от аренды следует предусматривать их заблаговременно.

Кратко порядок сдачи квартиры в аренду должен выглядеть следующим образом:

  1. Подготовка правоустанавливающих документов на квартиру. Пакет документов, подтверждающий право собственности, потребуется при составлении договора аренды, а также в случае, если его запросит для ознакомления арендатор
  2. Выбор способа уплаты налогов. Доходы, получаемые с аренды квартиры, подлежат налогообложению. Налог можно уплачивать как физическое лицо, ИП или же приобрести патент для сдачи квартиры в аренду
  3. Поиск претендентов на аренду квартиры. Существует три основных способа поиска арендаторов. Первый – это опрос друзей, родственников, коллег о том, не желает ли кто-либо арендовать помещение. Второй способ связан с изучением объявлений в газетах или сети Интернет о съеме квартиры. Третий способ заключается в подаче объявления о намерении сдать квартиру в аренду
  4. Заключение договора аренды. Следует помнить, что при сроке аренды более года обременение на объект недвижимости должно быть зарегистрировано в Росреестре
  5. Передача квартиры арендатору. При передаче квартиры арендатору в отдельном акте указывается имеющееся в квартире имущество и его состояние.

Как проверить документы при аренде квартиры?

   Документы при аренде квартиры можно проверить самостоятельно. Пристальное внимание следует обратить на:

  • документы, подтверждающие право собственности
  • документы, подтверждающие личность собственника или собственников
  • квитанции об оплате коммунальных услуг

   Все вышеперечисленные документы должны быть предоставлены в оригиналах.

Право собственности на квартиру может быть подтверждено выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), представленной на бумаге или в электронной форме.

Данная выписка содержит сведения об основных характеристиках недвижимости. По кадастровому номеру и адресу объекта с помощью сайта Росреестра несложно установить собственников квартиры.

   Личность собственника подтверждает паспорт. Здесь важно сверить данные паспорта и внесенные в договор данные арендодателя. Договор должен быть подписан именно собственником или лицом, имеющим нотариальную доверенность на подписание договора аренды.

   Квитанции об уплате коммунальных услуг следует проверить на наличие задолженности. Сделать это необходимо во избежание споров с арендодателем в будущем.

Как правильно составить договор аренды квартиры?

   При сдаче квартиры в аренду особое внимание следует уделить договору. Договор заключается в письменной форме (подробнее про составление договора с помощью нашего адвоката) и в нем должны быть отражены следующие основные моменты:

  • предмет. Предмет должен быть сформулирован так, чтобы было понятно, какое именно имущество и за какую сумму подлежит передаче в аренду
  • стороны договора. Указываются паспортные данные сторон, делаются ссылки на документы, подтверждающие право собственности арендодателя
  • срок действия. В договоре следует указывать на какой период помещение отдано в аренду. Договор аренды недвижимости не может превышать пять лет. В то же время, следует учитывать, что договоры, заключаемые на срок от одного года, подлежат регистрации в Росреестре
  • порядок оплаты. Указание способа и даты оплаты позволит избежать разногласий между сторонами
  • права и обязанности сторон. обязанность арендодателя передать имущество в установленный срок в пригодном для использования состоянии, а арендатора сохранить его. Права заключаются в предоставленной законом сторонам возможности требовать соблюдения условий заключенного договора
  • ответственность сторон. Данный пункт нацелен на добросовестность исполнения сторонами своих обязанностей
  • порядок расторжения. В договоре следует прописать при каких нарушениях он может быть досрочно расторгнут

   Дополнительно следует отметить, что недвижимое имущество передается в аренду только по передаточному акту.

Нужно ли регистрировать договор аренды квартиры?

   Договор аренды квартиры, заключаемый на срок более одного года, подлежит обязательной государственной регистрации. Государственную регистрацию осуществляют органы Росреестра. С заявлением о регистрации договора аренды необходимо обратиться в течение 30 дней со дня подписания договора сторонами.

   Договор будет считаться зарегистрированным, а правовые последствия – наступившими со дня внесения соответствующей записи в ЕГРН. Процедура регистрации обычно занимает не более 10 дней.

ПОЛЕЗНО: если договор составляет вторая сторона, то закажите правовой анализ сделки у нашего адвоката, чтобы избежать рисков на будущее

Как оформить передачу жилого помещения?

   Передача квартиры в аренду оформляется актом. Акт приема-передачи необходим как арендодателю, так и нанимателю. Дело в том, что, как правило, квартира передается с мебелью, техникой и прочими бытовыми предметами. Их количество и целостность должна быть зафиксирована данным актом.

   Кроме того, сторонам следует указать и общее состояние передаваемого имущества – состояние стен, потолка, пола, обоев, сантехники и т. д. Составление акта приема-передачи, с одной стороны, позволяет обезопасить собственника от убытков в виде порчи имущества, с другой же стороны, дает нанимателю возможность подтвердить произведенные в квартире улучшения.

Взыскание по договору аренды квартиры

   Споры, связанные с договором аренды квартиры, встречаются достаточно часто. Наиболее распространенный спор связан с невнесением платы за арендуемое помещение. В этом случае можно руководствоваться следующим алгоритмом:

  1. переговоры с арендатором. Причины отсутствия платы могут самые разные, в том числе и форс-мажор, поэтому, первое, что следует сделать, это узнать причину отсутствия периодичных платежей;
  2. направление претензии в адрес арендатора. На этом этапе спор часто прекращается. В претензии следует указать, что собственник квартиры вправе требовать не только суммы невнесенного платежа, но и неустойку за просрочку исполнения обязательства, а также компенсацию судебных расходов, в случае обращения в суд для разрешения спора;
  3. обращение в суд. С исковым заявлением в связи со спором по договору аренды следует обращаться в том случае, если переговоры и вручение претензии не привели к должному результату. В иске, помимо требования о взыскании задолженности по договору аренды, штрафных санкций и судебных расходов указывается также требование о досрочном расторжении договора.

ПОЛЕЗНО: смотрите видео по составлению иска о взыскании долга по аренде

Как платить налог за сдачу жилья?

   Доход от сдачи квартиры в аренду не является предпринимательской деятельностью, поэтому оформление в качестве ИП необязательно. Тем не менее, граждане, сдающие квартиру в аренду, часто регистрируются как предприниматели.

Связано это с тем, что физические лица уплачивают 13 % с дохода от сдачи квартиру в аренду, тогда как предприниматели, по упрощенной системе налогообложения, вправе оплачивать только 6 %.

Кроме того, будучи предпринимателем, можно приобрести патент для сдачи квартиры, что может оказаться ещё выгоднее, чем оплачивать 6 % от доходов.

   Для оплаты налога от доходов, получаемых от сдачи квартиры в аренду, потребуется предоставить в налоговый орган декларацию по форме 3-НДФЛ.  Сведения о доходах за предыдущий календарный год необходимо предоставить в налоговую инспекцию не позднее 30 апреля.

   Граждане оплачивают налог ежегодно до 15 июля, предприниматели – ежеквартально. Патент оплачивается в зависимости от срока, на который он приобретен. Например, патент на полгода оплачивается при оформлении, тогда как патент на год может быть оплачен при приобретении на треть, а за месяц до его окончания вносится оставшаяся часть.

Расторжение договора аренды квартиры

Расторжение договора аренды квартиры производится по следующим основаниям:

  • соглашение сторон
  • вступившее в законную силу решение суда
  • односторонний отказ от исполнения договора, если он предусмотрен законом или договором

   Если расторгнуть договор по соглашению сторон возможно не имея на то определенных причин, то для расторжения договора в суде по инициативе одной из сторон потребуются веские основания. Согласно ст. 619 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ) собственник вправе досрочно расторгнуть соглашение в случае:

  • существенных нарушений условий договора
  • ухудшения вверенного имущества
  • невнесения арендной платы более двух раз подряд
  • отказа от проведения капитального ремонта в установленные сроки, если он является обязанностью арендатора

В соответствии со ст. 620 ГК РФ, арендатор вправе расторгнуть договор аренды квартиры в суде в случае:

  • непредоставления недвижимости в пользование
  • непроведения капитального ремонта
  • наличия препятствий пользования помещением
  • недвижимость оказалась непригодной для пользования

   По инициативе арендатора договор аренды может быть расторгнут досрочно (подробнее про расторжение договора аренды досрочно на сайте АБ «Кацайлиди и партнеры»). Собственник же вправе расторгать договор досрочно только в случае существенных нарушений со стороны арендатора и если эти нарушения не были устранены в установленный срок.

© адвокат, управляющий партнер АБ “Кацайлиди и партнеры”

А.В. Кацайлиди

Источник: https://katsaylidi.ru/blog/pravila-sdachi-kvartiry-v-arendu/

Муниципальная квартира. Можно ли сдавать не приватизированную квартиру на законных основаниях и как правильно оформить отношения по аренде квартиры?

Можно ли сдать квартиру по договору аренды
Для многих россиян, особенно пенсионного возраста сдача квартиры в аренду, является стабильным источником дополнительного заработка.

Поэтому, многих волнует вопрос: можно ли сдавать неприватизированную квартиру на законных основаниях и как правильно оформить отношения по аренде квартиры?
Согласно Жилищного кодекса РФ и действующих нормативно-правовых актов не приватизированное жилье является собственностью государства.

Проживающие и зарегистрированные в неприватизированной квартире люди, являются нанимателями, но не являются собственниками жилья. Поэтому, прежде чем сдать квартиру в аренду необходимо получить письменное согласие владельца, то есть согласие управления имуществом муниципального округа, города, где расположена недвижимость.

Для получения согласия необходимо на имя руководителя управления отправить типового вида заявление с просьбой разрешить сдавать квартиру. Данное заявление должны подписать все жильцы, включенные в выданный ордер на квартиру или договор социального найма, а так же необходимы подписи будущих арендаторов.

В течении 10-дней, будущий арендодатель должен получить согласие от управления имуществом на поднаем муниципальной неприватизированной квартиры, либо получить аргументированный отказ. После получения согласия на сдачу квартиры, наниматель должен в письменном виде заключить договор поднайма жилого помещения.

Стоит напомнить, в данном случае арендатор при заключении договора не приобретает права самостоятельного пользователя жильем, ответственным перед наймодателем по-прежнему остается наниматель. Срок заключения договора определяется сторонами договора поднайма и фиксируется в договоре.

В случае, если в договоре срок не указан — договор считается заключенным на год. Порядок, условия, сроки и размер платы за арендованное жилье устанавливаются по согласию сторон в договоре поднайма сдаваемой квартиры.

Согласно ст.674 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор найма жилого помещения(квартиры, комнаты в коммунальной квартире, дачи, дома) должен заключаться в простой письменной форме. Нотариальное его удостоверение не требуется.

В этом случае вместо договора аренды заключается договор поднайма и жилец именуется уже поднанимателем. Если вы снимете неприватизированную квартиру, обязательно требуйте от хозяев заключения договора поднайма, это в ваших интересах! Запомните, что, если договор поднайма заключен правильно, хозяин может выселить вас досрочно только в судебном порядке (милиция этого делать не станет), даже если вы перестанете платить. В договоре необходимо будет указать все характеристики арендуемой квартиры (адрес, площадь и т.д.). Необходимо также составить акт приема-передачи, где будет указано, в каком состоянии находится передаваемая квартира. В договоре найма жилого помещения (в случае если сдается неприватизированная квартира) должен указываться: фамилия, имя, отчество наймодателя и нанимателя, их паспортные данные, срок сдачи квартиры в аренду. Также нужно указать право наймодателя посещать квартиру с целью проверки ее состояния, обязанность или право нанимателя проводить или не проводить текущий ремонт, порядок внесения платы за аренду и кто будет оплачивать коммунальные услуги. В договоре необходимо предусмотреть способ и размер оплаты.  Человек, сдающий квартиру, должен гарантировать на момент подписания договора: что квартира не сдана внаем, не заложена, свободна от претензий третьего лица. А наниматель обязан использовать жилье только для проживания, обеспечить его сохранность и поддерживать в надлежащем состоянии. Все знают, что неприватизированная квартира принадлежит городу, но мало кто из наймодателей заботится о получении письменного согласия представителя муниципалитета и всех, кто прописан в квартире, на сдачу жилья в наем. Именно эта бумага является основополагающей. Без разрешения муниципалитета, любой прописанный в квартире может запретить нанимателю жить в ней. На этом нюансе может строиться мошенничество: двое прописанных, один сдал и уехал, а другому негде жить, и он требует вашего выселения. Но возможны и случаи непреднамеренного обмана, когда разногласия в семье (жена сдала, а муж против) вынуждают нанимателя покинуть квартиру, в которой он жил всего несколько месяцев, а то недель. И даже если наймодатель вернет деньги, все равно придется искать другую площадь, переезжать, терять время и деньги. Поэтому необходимо выяснить, находится ли квартира или комната в собственности у наймодателя. И если она не приватизирована, надо требовать письменного разрешения всех прописанных в квартире людей. А для найма комнаты в коммунальной квартире нелишне заручиться поддержкой соседей: если они будут против, лучше договор не заключать и от такого варианта отказаться.  

Если вы являетесь владельцем муниципальной квартиры, то в какой-то момент вы можете столкнуться с вопросом о сдаче своего жилья. Многие люди столкнулись с этой проблемой, и они хотят узнать, можно ли сдавать муниципальную квартиру. Если все делать по Закону, то хозяину квартиры будет только «грозить» прибыль и улучшение своего материального состояния.

Наниматель муниципальной квартиры имеет право сдать в поднаем свою квартиру или ее часть. Однако должно быть согласие всех, без исключения, членов семьи, которые вместе с ним живут.

Договор поднайма, предоставленный по договору социального найма, заключается при условии, что после его заключения общая площадь этого жилого помещения составит на одного проживающего не менее чем положено по учетной норме.

Заключается договор поднайма в письменной форме, а затем он регистрируется в ЖЕУ. В договоре указывается время и место заключения, фамилия, имя, отчество поднанимателя и нанимателя, какое имущество в квартире в это время находится и размер платы за проживание. На пользование квартирой поднаниматель самостоятельного права не имеет.

Источник: https://www.cian.ru/blogs-munitsipalnaja-kvartira-mozhno-li-sdavat-ne-privatizirovannuju-kvartiru-na-zakonnyh-osnovanijah-i-kak-pravilno-oformit-otnoshenija-po-arende-kvartiry-238266/

Зачем сдавать квартиру легально

Можно ли сдать квартиру по договору аренды

Мои знакомые снимают квартиру без договора, потому что хозяйка не хочет платить налоги. Это нелегально.

Сергей Болдин

юрист, сдает квартиру

Такие жильцы не могут зарегистрироваться в квартире, они избегают участкового, а их ребенок не может ходить в детский сад около дома. Они оплачивают проживание наличкой или с назначением перевода «материальная помощь», а соседям говорят, что они родственники хозяйки.

Хозяйка не хочет слышать про официальную сдачу: для нее это потеря денег и времени. В нюансах официального найма она разбираться не хочет. И так сейчас живут многие арендаторы в России.

Я юрист и тоже сдаю квартиру, только делаю это законно. Я знаю, что жильцам нужна регистрация, чтобы ребенок мог ходить в детский сад рядом с домом. Мои жильцы зарегистрированы в квартире, а я плачу НДФЛ с доходов от сдачи. Я не боюсь афишировать сдачу квартиры и хочу рассказать, зачем самому собственнику легализоваться. Легализация полезна всем.

Как правило, при нелегальной аренде договор никто не составляет. А если и составляет, то никому не показывает, чтобы не афишировать сдачу.

Такой договор все равно не работает: собственник не сможет предъявить претензии нанимателю и потребовать в суде компенсацию за порчу имущества или за просрочку оплаты, потому что иначе он может попасть в поле зрения налоговой инспекции. А наниматель не сможет зарегистрироваться по месту пребывания.

Базовые обязанности нанимателя и наймодателя закреплены в главе 35 ГК РФ. Но некоторые из них можно изменить договором.

Например, читатели Т—Ж часто спрашивают: кто должен платить за мелкий ремонт в сдаваемой квартире — жилец или собственник? По статье 681 ГК РФ, текущий ремонт должен организовывать и оплачивать наниматель, но в договоре с хозяином можно предусмотреть иное — как договоритесь.

Я сдавал квартиру после генеральной уборки. В договор включил пункт о том, что жильцы при выезде тоже обязаны оставить после себя убранную квартиру. Если бы они не убрались, я бы вычел стоимость уборки из обеспечительного платежа (в жизни его часто называют депозитом) — это я тоже прописал в договоре.

Чтобы мои жильцы были дисциплинированными плательщиками, я добавил в договор условие о штрафе за несвоевременную оплату. Еще мы предусмотрели удобную процедуру одностороннего расторжения договора: просто договорились известить друг друга по смс или электронной почте.

Еще я добавил условие о том, что все возможные споры будут разрешаться в удобном для меня суде, а не в суде по месту жительства ответчика.

Расторгнуть наш договор можно в одностороннем порядкеСпоры будем решать в ближайшем к квартире судеПеред выселением мои жильцы должны будут прибраться в квартире

Многие хозяева скрывают от соседей, что сдают квартиру, а жильцов вынуждают притворяться своими родственниками. Они опасаются недоброжелателей, которые могут пожаловаться на нелегальную аренду.

С договором скрываться не нужно. Если зачем-то придет участковый, налоговый инспектор или сотрудник управляющей компании, то мои квартиранты просто покажут им договор и скажут, что я плачу налоги.

Кроме соседей, о нелегальной аренде могут узнать сотрудники ЖЭКа — слышал, что их привлекают к поквартирным рейдам. С управляющей компанией у меня не такие хорошие отношения, как с соседями, — однажды она уже проиграла мне суд. Но так как я сдаю квартиру официально, то никакие претензии от УК мне не страшны.

https://www.youtube.com/watch?v=0WqiqN1kwag

Договор дает собственнику дополнительные рычаги воздействия на жильцов. Можно обговорить штрафные санкции за нарушение договора и рассчитывать на их реальное применение.

Например, в договоре я предусмотрел неустойку за просрочку в оплате, поэтому мои жильцы платят исправно и без задержек.

За каждый день просрочки я бы взимал с жильцов штраф — 500 рублей. Но они знают об этом и платят вовремя

Если наниматель испортит что-либо в квартире, с договором на руках хозяин квартиры сможет получить компенсацию. Это работает, даже если сумма ущерба превысит размер оставленного депозита. Рекомендую детально прописать в договоре ценное имущество, которое есть у вас в квартире.

В договоре я описал мебель и технику, которая была в квартире изначально

Договор с жильцом поможет, если вы хотите застраховать квартиру на случай внезапного залива или других неприятностей.

А если отношения с квартирантами оформлены официально, риски, связанные с ответственностью нанимателя, можно застраховать. Если наниматель повредит имущество в квартире или затопит соседей, ущерб соседям и собственнику компенсирует страховая компания.

В случае с заливом бывают неоднозначные моменты. Например, кто должен компенсировать ущерб соседям, если залив произошел из-за прорыва подводки к стиральной машине? А если залив произошел из-за того, что наниматель не закрыл кран? Если собственник сделает страховку, таких неопределенностей не будет. В договоре страхования все подобные нюансы будут оговорены.

Вопрос с расходами на страхование квартиры мы с жильцами решили так. Я в любом случае собирался ее страховать, потому что мне так спокойнее. Страховка, которая меня устраивала, стоила примерно 7000 Р. Если добавить условие, что квартира сдается, то сумма увеличивалась на 3000 Р. Я оплатил страховку полностью, а жильцы компенсировали мне 3000 Р.

Так выглядит мой страховой полис. Обратите внимание, там есть отметка о том, что квартира сдается

Еще одно преимущество официальных взаимоотношений — оплату можно перечислять безналично.

Не надо каждый месяц встречаться для передачи денег, составлять расписки и хранить их.

Можно сделать простой безналичный перевод и честно указать, что суммы перечисляются за проживание в квартире, а я потом честно уплачу с них налог, когда буду подавать налоговую декларацию.

Я думаю, что эту статью читают не только собственники квартир, но и арендаторы. Если вы нормальные люди, скорее всего, хозяин квартиры сам заинтересован в том, чтобы вы жили в его квартире и оплачивали аренду. Вы можете провести с ним переговоры и договориться о тех условиях, которые вам подходят. Расскажу на своем примере.

Через какое-то время жильцы попросили зарегистрировать их в квартире. Я честно ответил, что при той цене, о которой мы договорились, не готов нести дополнительное налоговое бремя. Я предложил поднять стоимость аренды на размер налога — они согласились. Если бы я изначально сдавал квартиру по рыночной цене, я бы согласился разделить налоги пополам.

Дальше разберу несколько стратегий переговоров с хозяином квартиры в зависимости от его страхов и предубеждений.

Нежелание платить налоги. Это понятно: ваши первоначальные договоренности не учитывали уплату налога. С налогом хозяин будет получать меньше.

Обсудите увеличение оплаты. Поскольку легальная аренда дает преимущества и арендодателю и арендатору, предложите разделить сумму налога поровну.

Увеличение расходов на ЖКХ. Из-за регистрации в квартире новых жильцов, стоимость коммунальных услуг может вырасти. Выясните, какие платежи в счете зависят от числа зарегистрированных. Обычно это водоснабжение, если в квартире нет счетчиков. Возьмите эти траты на себя.

Мои жильцы сами платят за коммунальные услуги по счетчикам.

Опасение, что все это долго и сложно. Кажется, что придется тратить много времени на подачу налоговой декларации и оформление временной регистрации.

Но заполнить налоговую декларацию можно в личном кабинете на сайте налоговой. Сервис сводит вероятность ошибки к минимуму и упрощает процесс заполнения. Подать декларацию можно там же дистанционно либо почтой.

Как это сделать, мы подробно писали в статье «Платим НДФЛ самостоятельно».

Если хозяина квартиры все равно пугает необходимость заполнять декларацию, предложите ему в этом помочь.

Регистрация делается в ближайшем МФЦ. Это быстро, и документов нужно минимум.

Никакой госпошлины платить не нужно. На всякий случай стоит еще взять с собой документ, подтверждающий право собственности на квартиру, и договор найма.

Документы также можно подать электронно или почтой. Для регистрации своих квартирантов я обращался непосредственно в МВД, а на прием записался через портал госуслуг. О записи мне пришло такое уведомление:

Право собственности на квартиру остается у арендодателя и к жильцу не переходит. Так же как и право регистрировать кого-либо еще в этом жилье.

Если договор аренды расторгнут досрочно, собственник может обратиться в то же самое МФЦ с заявлением о снятии арендатора с регистрационного учета. Это заявление можно написать в свободной форме.

Я потратил около получаса на регистрацию жильцов по месту пребывания. Столько же времени планирую потратить на подачу налоговой декларации по итогам года.

Мои жильцы платят больше той суммы, на которую рассчитывали сначала, зато у них есть регистрация. Вместе мы потратились на страховку квартиры.

Это плата за то, что я не боюсь претензий от налоговых органов, а жильцы в моей квартире чувствуют себя как дома.

Собственник, который сдает квартиру и не платит налог, рискует получить уголовный штраф в размере 100—300 тысяч рублей или другие неприятности вплоть до лишения свободы.

Например, собственник получает за квартиру — 30 000 Р в месяц. Это 360 000 Р в год. За год он должен заплатить НДФЛ 13% — это 46 800 Р. До 30 апреля 2019 года он должен подать налоговую декларацию, а до 15 июля перечислить сумму налога в бюджет.

Допустим, собственник налоги не платил. Налоговая инспекция 15 июля 2020 года обнаружила нарушение и привлекла его к ответственности. Просрочка для представления декларации собственника — 15 месяцев. Штраф за непредставление налоговой декларации считают так:

5% × 46 800 Р × 15 месяцев = 35 100 Р

Это превышает 30% от суммы неуплаченного налога, поэтому штраф составит 30%, то есть 14 040 Р.

Еще 18 720 Р составит штраф за умышленную неуплату налога. Считаем как 40% от суммы неуплаченного налога.

А еще есть пеня — 1/300 ключевой ставки Банка России за каждый день просрочки в уплате налога.

Судебная практика. К уголовной ответственности собственников квартир за неуплату налогов привлекают редко. Я нашел два таких случая. В 2009 году Головинский районный суд Москвы приговорил собственника к штрафу в 100 000 Р за неуплату налогов в сумме 115 000 Р. Тогда к ответственности по статье 198 УК РФ привлекали за неуплату налогов от 100 000 Р.

А в 2012 году Хамовнический районный суд Москвы приговорил еще одного собственника к штрафу в 150 000 Р, правда, там сумма неуплаченного налога превышала миллион.

Суммы, которые должен уплатить собственник, в судебном акте не указаны, как и не указано, каким образом проходила выездная налоговая проверка. Но наиболее вероятно, что налоговики получили информацию о сдаче квартиры в аренду от участкового или от соседей.

В общем, рекомендую легализоваться.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/legal-rent/

Будьте внимательны! Как правильно сдать квартиру в аренду или найм и оформить документы в соответствии с законом

Можно ли сдать квартиру по договору аренды

Ежедневно в каждом городе тысячи собственников сдают недвижимость в аренду или заключают соглашение найма.

Давайте разберемся, какие же подводные камни таятся в организации сделки, и так ли необходимо оформлять договор между сторонами?

Скрыть содержание

Стороны

Договорам найма жилых помещений посвящена глава 35 ГК РФ:

  • Человек, сдающий квартиру или её часть в пользование другому лицу называется наймодатель.
  • Гражданин, получающий объект для проживания — наниматель.

Аренда или найм?

В гражданском законодательстве, в отличие от обывательской практики, понятия аренды и найма жилого помещения не идентичны. Отличия и юридические тонкости:

  • найм предоставляется физическому лицу, договор аренды заключается с организацией-юридическим лицом;
  • предмет договора найма — только жилое помещение, аренда оформляется на любое имущество;
  • наименования сторон договора различаются. В аренде во взаимоотношения вступают арендодатель и арендатор, в найме — наймодатель и наниматель;
  • сделки по найму регламентируются главой 35 ГК РФ, по аренде — 34 ГК РФ.

Внимание: Узнайте подробнее о том чем отличается найм от аренды.

Самостоятельно

Наймодатель собственными силами осуществляет поиск претендента, готовит документы и заключает договор найма. 80% владельцев недвижимости работают именно так.

Через агентство

Это экономия времени на поиск нанимателя, юридическая и информационная поддержка.

К минусам относят риск взаимодействия с недобросовестными агентами, навязывание ускоренного проведения сделки без достаточного времени на обдумывание и проверку кандидата в жильцы.

Справка: Как правило, собственник не оплачивает работу агента, а комиссия ложится на плечи нанимателя. Узнайте подробнее.

Заключается договор оказания услуг, где прописывается перечень прав и обязанностей, а также размер комиссии. Последующий договор найма заключается между наймодателем и нанимателем. Агентство не участвует в соглашении.

По доверенности

В доверенности следует прописать какие конкретно действия вправе осуществлять представитель.

Документ заверяется нотариально.

В договоре найма следует указать, что сторона-наймодатель выступает на основании доверенности.

Подробнее тут.

Длительный

Действует от 1 года до 5 лет. Если соглашением не установлено на какой конкретно срок передается объект недвижимости, то договор действует максимально возможное время.

Для договоров аренды лимитов по срокам законодательством не установлено. Срок сдачи регулируется непосредственно самим документом.

Краткосрочный

Как для соглашения о найме, так и для аренды краткосрочный срок действия составляет менее 1 года.

Здесь статья эксперта о посуточной аренде. О продлении договоров (пролонгации) можно узнать по этой ссылке.

Как оформить официально — по закону

Правила и алгоритм легальной работы:

  1. Подать объявление на сайты объявлений или в газеты. Для Авито потребуется сделать фото с ID;
  2. Прием предложений и рассмотрение кандидатур, демонстрация объекта недвижимости;
  3. Заключение договора на оптимальный срок;
  4. Оформление акта приема-передачи;
  5. При необходимости регистрация договора в Росреестре (если заключается договор аренды сроком более 1 года. В иных случаях, а также для договора найма регистрация не обязательна).

Договор

Первоочередной документ, в котором указываются права и обязанности сторон, а также все условия соглашения.

Заключается в письменной форме сторонами или их доверенными лицами.

Справка: Регистрации и нотариального заверения договор найма не требует.

Узнайте как правильно оформить договор найма.

Стандартный

Срок действия стандартного соглашения сторон составляет от 1 года и до 5 лет.

С залогом

При обеспечении обязательств нанимателя указывается сумма и порядок предоставления и возврата залога. Подробности здесь.

Расторжение

Узнайте как расторгнуть договор в этой статье.

Акт приема-передачи

Акт приема передачи фиксирует передачу жилого помещения от собственника нанимателю. С момента подписания начинается отсчет срока пользования жильем. В документе прописывается перечень имущества, находящегося в квартире, его состояние.

Оформление акта не является обязательным. Документ полезен при возникновении споров относительно наличия и состояния имущества наймодателя.

Подписывается сторонами после осмотра жилой площади, при передаче ключей после или во время заключения основного договора.

Подробно про акты и описи говорим здесь.

Расписка

Оформляется при внесении залоговых средств или при оплате аренды наличными средствами в качестве подтверждения получения суммы наймодателем. Составляется и подписывается им непосредственно в момент получения денег.

Узнайте как правильно составить документ.

Акт возврата

Документ составляется сторонами после осмотра жилого помещения при прекращении отношений. Необходим для фиксации состояния имущества наймодателя.

Нажмите здесь, чтобы узнать детали.

Согласие

При передаче прав пользования на недвижимость встает вопрос о необходимости согласия заинтересованных лиц.

Супруга

Поскольку сдача жилья в аренду юридическому лицу относится к форме распоряжения имуществом, то при аренде недвижимости, находящейся в совместной собственности супругов, потребуется согласие мужа или жены. Документ необходимо заверить в нотариальном порядке.

Важно: Если речь идет о найме, то согласие супруга не относится к обязательным документам.

Соседей

Законодательством не установлена обязанность собственника квартиры и комнаты в коммуналке, заручаться согласием на распоряжение имуществом от соседей.

Банка (если в ипотеке)

Нажмите, чтобы узнать как сдать ипотечную квартиру.

Физическое лицо = 13%

Денежные средства, получаемые по договору найма или аренды, относятся к доходу, поэтому подлежат налогообложению.

Физические лица оплачивают стандартный НДФЛ от суммы полученных по договору найма средств. Отражается доход и начисленный на него налог в справке 2-НДФЛ.

ИП

Если наймодателем выступает индивидуальный предприниматель, то налоговая ставка будет зависеть от используемой им системы налогообложения.

Как защитить имущество?

Собственник вправе получить возмещение вреда нанесенного имуществу. Как обойти подводные камни:

  1. Предусмотреть внесение нанимателем залога. Чаще всего сумма обеспечительных средств равна или кратна месячному платежу. См. здесь договор со страховым депозитом;
  2. Подписать акт приема-передачи имущества с подробной описью имущества и его состояния;
  3. Приложить к договору актуальные фото собственности с указанием даты съемки.

Как подстраховаться от исков соседей?

Для того, чтобы предотвратить риск возмещения убытков соседям, собственник вправе заключить договор страхования гражданской ответственности.

Сторонами соглашения выступают собственник и страховая компания.

Получатели премии в случае наступления страхового случая — соседи.

На свое усмотрение страхователь определяет риски. Их количество влияет на конечную стоимость полиса.

Можно ли работать безопасно без договора?

Законодательство РФ не устанавливает ответственности непосредственно за сдачу недвижимости в наем без договора. То есть отношения без оформления документов возможны. Санкции предполагаются за неуплату налогов в бюджет при получении дохода.

Риски

Документальное оформление взаимоотношений сторон минимизирует риски как собственника, так и нанимателя. Первому гарантируется право получения ежемесячной оплаты в установленный срок и в определенном размере. Второй фиксирует право проживания на указанный договором срок.

Штраф

Ответственность за уклонение от уплаты налога определена Налоговым Кодексом РФ и составляет 20% от суммы неоплаченных средств и 40% при намеренности таких действий.

Кто оплачивает коммунальные услуги?

Оплата может включаться в сумму ежемесячной арендной платы, а может вноситься нанимателем самостоятельно на основании платежных документов, предоставленных собственником.

Важно: Порядок организации платежей прописывается сторонами в договоре найма.

Могут ли квартиранты отобрать жилое помещение?

Миф о том, что наниматели могут претендовать на распоряжение собственностью наймодателя не имеет законных оснований. По договору найма жильцы получают только права пользования в части проживания.

Однако не исключены мошеннические действия недобросовестных лиц с недвижимостью. К примеру сдача ее в поднаем без ведома собственника или получение задатка или аванса за продажу объекта. Так или иначе все эти преступления не отражаются на праве собственности владельца.

Временную регистрацию квартирантов обсуждаем в отдельной статье.

Найм жилого помещения остается одним из самых распространенных имущественных сделок граждан. Все чаще отношения сторон получают юридическое оформление, что гарантирует обеспечение прав сторон договора и выгодно всем участникам правоотношений.

Источник: https://expravo.com/zhilishhnoe-pravo/kvartira/arenda-kvartiry/sdacha

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.