Можно ли продать с прописанным человеком

Содержание

Может ли собственник продать квартиру без согласия прописанных

Можно ли продать с прописанным человеком

Сделки с жилой недвижимостью проводят с соблюдением основных требований. Собственники или дольщики жилья подписывают договор по согласию с покупателем, который информирован обо всех характеристиках и статусе помещения. В редких случаях нужно продать квартиру с прописанным человеком. Нужно заранее продумать последствия этого шага для продавца и покупателя.

Риски сделки

Возможность реализации жилья с зарегистрированными людьми не запрещена законом. Часть категорий граждан может быть выписана по желанию нового владельца, но есть исключения. Тогда у собственника появиться проблема – вместо получения свободной жилплощади он фактически будет проживать в коммунальной квартире.

Негласная обязанность продавца известить до подписания соглашения, что помещение продается с прописанными людьми.

Возможные варианты событий:

  • покупатель требует выписать всех жильцов;
  • снижается стоимость недвижимости;
  • потенциальный владелец согласен купить квартиру с прописанными.

Последний случай редкость, так как это снижает комфорт проживания новых собственников. Можно в договоре продажи указать перечень зарегистрированных и права их проживания. Это актуально, если выписка запрещена законом.

Все нюансы о покупке квартиры с прописанными в ней людьми:

Важно! В п.2 ст.292 Гражданского кодекса (ГК) РФ прописано, что при продаже помещения родственники бывшего собственника теряют право проживания. Это является основанием для их выписки. Но следует учитывать исключения.

Как узнать количество прописанных

Предварительный пакет документов для продажи включает себя выписку из ЕГРН, удостоверение личности продавца, технический паспорт. Дополнительно требуют справки об отсутствии задолженности по коммунальным услугам. Если осуществляется продажа квартиры с обременением – предъявляется письменное согласие банка, участника договора ренты или аренды.

Проверить число зарегистрированных можно по выписке из домовой книги. Иногда действующий владелец собственности может не знать всех официально прописанных. Поэтому максимум за месяц до оформления сделки покупки нужно получить выписку из ЖЭКа или Управляющей компании.

Сделать это может только хозяин жилья.

Порядок получения выписки:

  1. Прийти с паспортом в ЖЭК, Управляющую компанию.
  2. Написать заявление о желании получить список зарегистрированных лиц. Составляется в свободной форме.
  3. Справка выдается по форме 9.

Эта услуга бесплатная, срок предоставления информации не более 7 рабочих дней. Обычно ее выписывают по факту принятия заявления за 10-15 мин.

Совет! Запросить справку можно по почте или через сайт Госуслуг. Разрешается выписать доверенность на третье лицо, которым чаще всего выступает риелтор, сопровождающий сделку купли/продажи.

Кого нельзя выписать

На законодательном уровне закреплены случаи, когда жильцы не могут быть сняты с регистрации по месту жительства. Наличие записи о них в справке по форме 9 делает продажу жилья затруднительным. Об этом факте нужно уведомить покупателя заранее.

Категории граждан, имеющих право проживания (продолжения регистрации) даже при смене собственника:

  • Несовершеннолетние дети. В ст.20 ГК указано, что ребенок должен жить с родителями. Выписать его можно только по разрешению органов опеки в другое место. Условия в новой квартире отвечают требованиям законодательства.
  • Не воспользовавшиеся правом получения доли недвижимости при приватизации. Они снимаются с регистрации только по своему желанию. Основание – закон №1541.
  • Проживающие в рамках действия завещательного отказа. Правила описаны в ст.1137 ГК РФ.
  • Рентополучатели. Они передали право собственности на помещение в обмен на пожизненное содержание.

В отдельных случаях решается вопрос с квартирой, если в ней прописан человек из вышеперечисленного перечня, через суд. Но для этого нужны веские основания.

Пример! У родителей есть возможность прописать ребенка по новому месту жительства, но они этого не делают. Причина – препятствие сделки по продаже жилья. В суде нужно доказать этот факт. Обычно обязанность ложится на продавца.

Принудительная выписка

По действующим правилам продать квартиру без согласия прописанных можно, если они не являются дольщиками жилья, или она не находится в совместной собственности. Но для снятия с регистрации потребуется личное присутствие и паспорт прописанного. При его несогласии сделать эту процедуру невозможно.

https://www.youtube.com/watch?v=g1QwgscCCFs

Для принудительного снятия с регистрационного учета по месту жительства нужно выполнить следующее:

  1. Написать исковое заявление в суд. Основание для удовлетворения иска – действие п.2 ст.292 ГК, п.4 ст.31 и п.1 ст.35 ЖК РФ.
  2. Положительное решение суда – основание для формирования исполнительного листа и внесения изменений в домовую книгу.
  3. Вместе с работниками Службы приставов выселить жильца.

На практике для вынесения положительного решения суду нужны веские доказательства. В частности – нарушение подписанного ранее соглашения о выселении, несоблюдение правил проживания, норм санитарной гигиены.

Важно! Если у пописанного нет возможности проживания в другом месте и средств для приобретения квартиры, суд может постановить оставить регистрацию без изменений на неопределенный срок. При изменении положения подается новый иск.

Продажа жилья с зарегистрированным ребенком

Несовершеннолетний ребенок, прописанный в квартире, и не являющийся ее совладельцем, не может стать препятствием в заключении договора продажи. У покупателя возникает риск не снять его с регистрации по месту жительства. Если жилье продается с прописанным ребенком, потенциальному владельцу недвижимости нужно предпринять шаги по защите своих интересов.

Рекомендуется сделать следующее:

  • выяснить из выписки домовой книги, действительно ли ребенок зарегистрирован или просто проживает в этом помещении;
  • указать в соглашении обязательство продавца снять с регистрации всех проживающих – п.2 ст.292 ГК;
  • принудительное выселение по решению суда, если есть место для прописки ребенка, выполнены требования органов опеки.

Важно! Факт регистрации ребенка не влияет на обязательство оставить прописку матери или отцу. Но здесь возникает противоречие, согласно ст.20 ГК несовершеннолетний гражданин должен жить с родителями. Решение только через суд.

Условия признания сделки недействительной

Независимо от обстоятельств покупка квартиры должна быть юридически «чистой». Продавец информирует потенциального покупателя обо всех факторах, влияющих на возможность комфортного проживания или распоряжения недвижимостью.

Если покупатель не был уведомлен о зарегистрированных в помещении или введен в заблуждение, он имеет право оспорить сделку для признания ее недействительной.

Основания для этого шага:

  • Доказан факт существенного заблуждения – ст.178 ГК. Процедура сложная, так как выписка из домовой книги, как единственный источник информации о зарегистрированных, не входит в обязательный пакет документов при продаже жилья. К доказательствам относят официальный документ от хозяина помещения, в котором он указал отсутствие прописанных, неполный перечень лиц, либо подделку справки из ЖЭКа.
  • Не были выполнены условия органов опеки о переезде ребенка в новую приватизированную квартиру, если такое предусматривалось дополнительным соглашением между продавцом и покупателем.
  • Расторжение договора на основании ст.450 ГК. Зафиксированы нарушения соглашения, в частности – на момент оформления купли/продажи не выполнены условия по снятию с регистрации живущих в помещении.
  • Есть существенные изменения обстоятельств – ст.451 ГК. Редкий, но возможный вариант – в период оформления сделки родился ребенок, которого прописали по месту жительства.

Что делать, если вы купили квартиры с прописанным в ней человеком:

Перед подписанием соглашения следует внимательно изучить каждый пункт, проконсультироваться у профильных юристов. Даже небольшая оплошность или один неучтенный фактор могут отразиться в виде непредвиденных последствий.

Для юридически правильной продажи квартиры с прописанным человеком покупатель анализирует возможность снятия его с регистрационного учета и влияние этого факта на комфорт проживания. Рекомендуется возложить обязанность на продавца, так как это в его интересах. Важно проконтролировать факт выписки.

Источник: https://vashdom.guru/propiska/mozhno-li-prodat-kvartiru-s-propisannym-chelovekom/

Продажа квартиры с прописанным человеком: нюансы

Можно ли продать с прописанным человеком

По законодательству собственник должен согласовывать продажу квартиры со всеми совладельцами, не зависимо от того, у кого какая доля. Однако как быть с теми, кто прописан, но доли не имеет? Неужели это может как-то препятствовать продаже недвижимости? Рассказываем, что делать в такой ситуации.

Правовой статус прописанных лиц

Приобретение квартиры необходимо оформлять после проверки недвижимости на наличие обременений. Среди таковых выделяют официальные и скрытые. Официальные регистрируются в результате определенных сделок, к примеру, залоговое обеспечение при оформлении кредита.

Прописанные в квартире жильцы относятся к скрытым обременениям.

Считается, что передача права собственности новому владельцу не считается существенным основанием для выписки проживающих граждан.

В данном контексте выделяют два правовых статуса прописанных лиц:

  • временная прописка – оформляется на определенный срок, в течение которого граждане могут пользоваться жильем;
  • постоянная прописка дает неограниченный период для использования квартиры.

Именно вторая ситуация и создает проблемы для покупателя. Прописанные на постоянной основе граждане имеют право проживать по указанному адресу. Но их всегда можно выписать через суд!

Отдельно выделяют ситуацию, когда граждане имеют постоянную прописку, но временно отсутствуют в квитанциях, примеру. К таким случаям относят:

  • пребывание в местах лишения свободы;
  • отсутствие при прохождении военной службы;
  • стационарное лечение в больнице или санатории;
  • пребывание в психиатрической больнице.

Такие граждане по возвращении могут восстановить постоянную прописку и право проживания по указанному адресу. Во избежание таких ситуаций проверяют архивные выписки из домовой книги.

Возможна ли продажа квартиры с прописанным лицом?

Законодательство не запрещает продажу квартиры с прописанным человеком. Владельцу недвижимости дается право распоряжаться жильем по своему усмотрению. Согласие прописанных граждан, не являющихся долевыми собственниками, в этом случае не требуется.

Одновременно с этим статья 292 ГК РФ подчеркивает, что смена владельца квартиры не дает оснований для выписки жильцов. В данном контексте покупатель на законных основаниях может получить квартиру с обременением – прописан человек или несколько лиц.

Чтобы избежать такой ситуации, покупателю рекомендуется тщательно проверять квартиру на любые обременения, включая прописанных жильцов. Для этого от продавца требуют выписку из домовой книги, включая архивные сведения.

Порядок выписки прописанных граждан

По закону каждый человек должен иметь временную или постоянную регистрацию по месту жительства. Соответствующее право делает выписку граждан достаточно сложной процедурой. Продавец не всегда может принудительно выписать жильцов даже через суд.

Оптимальным вариантом считается добровольное обращение самих жильцов в миграционную службу для своей выписки. В этом случае процедура оформления может производиться и до, и после продажи квартиры.

При отказе от добровольной выписки собственник квартиры может обратиться в суд. Однако некоторые категории граждан не могут быть выписаны без их согласия. К таковым относят:

  • лица, отказавшиеся от приватизации, но сохранившие право пользования квартирой – по сути они считаются совладельцами приватизированного жилья;
  • граждане, получившие пожизненное право пользования на основании завещания умершего родственника;
  • лица, оформившие сделку с правом пожизненного содержания;
  • граждане, полностью или частично заплатившие за корпоративное жилье;
  • несовершеннолетние без родителей или опекуна.

Данные граждане могут быть выписаны через суд только при следующих условиях:

  • отказ от оплаты коммунальных услуг или иных обязательных платежей;
  • регулярная порча недвижимости, разрушение, использование не по назначению;
  • нарушение прав иных лиц, проживающих в данной квартире.

Без указанных оснований через суд можно выписать и граждан, не имеющих права пожизненного пользования квартирой и без вести пропавших жильцов.

Отдельно выделяют ситуацию с супругом после развода. Если у него нет жилья, куда он мог бы съехать, и средств для его аренды, выписать его сразу нельзя. Лицо вправе требовать у суда отсрочку на выселение на год. После истечения данного срока допускается принудительная выписка.

Процедура выписки

Представим, что вы приобрели недвижимость и выяснили, что в ней остались прописанные лица. Для начала следует попробовать досудебное урегулирование ситуации – обращение к жильцу для добровольного выселения с предоставлением разумных сроков на поиск жилья и оформление документов.

Если мирным путем решить вопрос не удается необходимо направить предупреждение о возможности принудительного выселения через суд. Далее – обращение в суд для защиты прав собственника.

Если местонахождение прописанного гражданина не устанавливается, при обращении в суд указывают последний известный адрес. В этом случае будет проведена проверка на наличие у данного лица права пожизненного пользования. В случае отсутствия такового выносится заочное решение о снятии гражданина с учета.

Если у гражданина имеется только временная прописка – специальных действий по выселению не требуется. Лицо считается выписанным сразу, как только закончится период действий регистрации.

Особенности оформления сделки, если есть прописанные лица в квартире

Если при проверке квартиры обнаруживается наличие прописанных в ней лиц, покупатель может:

  • отказаться от сделки – такой вариант актуален, если прописка постоянная и жильцы имеют право пожизненного пользования жильем;
  • требовать выписки указанных лиц от продавца;
  • не предпринимать никаких действий.

Для покупателя последний вариант приемлем в случае временной прописки граждан. В этом случае достаточно дождаться окончания срока действия регистрации.

Если прописка постоянная, при оформлении предварительного договора купли-продажи указывается обязательство продавца выписать соответствующих граждан. На момент оформления основного договора прописанные граждане должны отсутствовать.

Другой вариант оформления – выписка после продажи. В этом случае в договор купли-продажи включается обязательство продавца выписать указанных граждан. В обязательном порядке прописываются сроки и ответственность за нарушение.

Второй способ оформления не рекомендован для покупателя. Обязательство после заключения сделки не всегда может быть выполнено. Даже в случае получения неустойки новому владельцу придется решать проблему выписки посторонних лиц.

Стоит ли опасаться прописанных в квартире третьих лиц?

Покупка квартиры с прописанным человеком сопряжена с определенными рисками для покупателя.

Гражданин не всегда может быть выписан через суд и при этом может полноценно использовать квартиру в качестве своего основного жилья. Именно данный аспект и делает наличие прописки посторонних лиц скрытым обременением.

Даже если указанный гражданин не проживает в квартире, новый владелец сталкивается со следующими проблемами:

  • невозможность прописать своих родственников из-за ограничений по жилой площади, выделяемой на одного человека;
  • увеличение платы за коммунальные услуги при отсутствии счетчиков;
  • сложность дальнейшей продажи квартиры из-за наличия скрытого обременения.

Несмотря на подобные факторы многие покупатели соглашаются на приобретение квартиры с пожизненно проживающими лицами. Обусловлено это снижением стоимости жилья. Однако в данном вопросе следует учитывать и сопутствующие риски.

Для продавца риск продажи квартиры с прописанными в ней жильцами связан с аннулированием сделки. Если в договоре не будет соответствующей информации о согласии покупателя приобретать квартиру с обременением, продавцу придется заплатить существенную компенсацию за предоставление недостоверных сведений.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5c99ef9461fcd200b27e5b38/prodaja-kvartiry-s-propisannym-chelovekom-niuansy-5caaf45b643d2800af132595

Квартира с прописанным. Права зарегистрированного в квартире. Продать квартиру с прописанным. – блоги риэлторов | ЦИАН

Можно ли продать с прописанным человеком

Какие права имеет прописанный в квартире? История с одним пользователем.  Купить и продать квартиру с прописанным. В чем проблема?

Юридическое освобождение квартиры. История с пользователем.

Я давно не писала про юридическое освобождение квартиры… И вот, одна недавняя история, которая еще не закончилась, а только получила развитие, натолкнула меня на написание этой статьи.

Моя коллега, с которой мы периодически работаем вместе, попросила меня показать квартиру, которую она помогала продать в Центральном округе Москвы, пока она уехала по делам за город. Квартира находилась в самом сердце столицы – у метро Пушкинская.

Она оставалась коммунальной до сегодняшнего дня. В ней проживает один из двух собственников в двух комнатах с женой, второй собственник сдавал свою комнату арендаторам.

Неоднократные попытки риэлторов развезти эту коммунальную квартиру на отдельные жилплощади для каждого собственника, закончились полным провалом. Моя коллега с большой долей пессимизма выставила ее в рекламу…

Один из покупателей проявил интерес к этой квартире. Мы начали переговоры. Собственник — Олег, который проживал в квартире, все время выезжал в командировки, и с ним тяжело было встречаться и вести переговоры. Это занимало много времени… Олег приватизировал свои комнаты в двухтысячных годах, а затем прописал на свою площадь свою маму.

Мама уехала жить во Францию и периодически приезжала в Москву навестить сына и погулять по исторической Родине. Но когда зашел вопрос о продаже квартиры, она перестала выходить на связь во Франции (то ли супруг заболел, то ли еще что-то). Мы начали дергать Олега, потому что нужна была ясность с выпиской мамы до сделки. Зашел вопрос об авансе… Мама на связь не выходила.

И вдруг, о чудо, мама оказывается уже летит в Москву без приглашения…Мама прилетела. На вторичных показах квартиры вела себя довольно двусмысленно, показывая, что она хозяйка, всеми уважаемая… И видимо долго вела она свою агитацию перед сыном, объясняя, как хорошо прилететь в Москву и погулять по Тверской и старым улицам. Олег объяснял, что он может выписать её по суду.

А она, внимая его обещаниям прописать её в новой квартире, гнула свою линию («хорошо жить в центре столицы», имея такие комнаты). Итогом было то, что аванс отменили, документы на квартиру долго лежали у агента. Мама улетела обратно во Францию. Кстати, мама владеет половиной квартиры в Подмосковье. Мы как агенты, были в ужасе. Олегу – её сыну лет тридцать.

Он хочет жить в своей отдельной, а не коммунальной квартире, но у мамы свое мнение. Вот так пользователь квартиры испортил запланированную сделку.

https://www.youtube.com/watch?v=Zw8JvuM4A8I

Мы решили, что Олег поставил крест на всей этой истории… Но сейчас появилась новая информация. Олег выписал маму по суду из квартиры и возобновляет продажу комнат… Вот такая история.

Какие права имеет прописанный в квартире?

Квартира досталась Олегу от отца. Если маму прописали после её приватизации, то кроме права пользования комнатами у нее нет других прав, она может только проживать в квартире. К счастью для Олега, мама уже участвовала в приватизации (видимо квартиры в Подмосковье).

Поэтому Олегу не составило труда выписать её через суд. Если бы мама была прописана в квартире на момент приватизации этих комнат и имела право приватизации, но не участвовала в ней, Олег не смог бы её выписать никогда без её желания. Она сохранила бы пожизненное право пользования квартирой.

Таких людей называют «отказниками» в приватизации.

Собственник квартиры имеет право: 1) владения, 2) пользования (жить в ней) и 3) распоряжения квартирой (может продать, подарить, передать по наследству и т.д.

В то время как пользователь сохраняет только право проживания, пользования квартирой. Продажа квартиры является основанием для прекращения права пользования ею для всех членов семьи прежнего собственника (п. 2 ст. 292 ГК РФ), но снять пользователей с регистрационного учета можно только по суду.

Продать квартиру с прописанным. Возможно ли?

Теоретически такую квартиру продать можно. Но стоить она будет гораздо дешевле рыночной стоимости. Если пользователя в квартире выписать по суду нельзя, то такая квартира будет стоить еще дешевле на рынке.

Есть категория людей, которые покупают квартиры с пользователем, вселяются в них и создают невыносимые условия для проживания на одной территории с собственником. И в итоге, выселяют его на любую минимальную площадь. Таких историй не так много, но они есть.

Исходы этих историй разные, так как обычно документы на квартиру разные, соответственно и разные исходные позиции.

Надеюсь, что у этой истории будет счастливый конец и все собственники получат отдельные квартиры в Москве по взаимному согласию сторон.

Купить квартиру с прописанным? Или найти другой вариант?

Тот, кто собирается купить квартиру с зарегистрированным пользователем, должен как минимум осознавать все последствия и издержки такой покупки. Он должен понимать, сможет ли он как новый собственник по суду выписать зарегистрированного пользователя из квартиры. Если да, то он должен иметь на примете адвоката, который подаст иск от его имени в суд. Остальные варианты я даже не рассматриваю,

Источник: https://www.cian.ru/blogs-kvartira-s-propisannym-prava-zaregistrirovannogo-v-kvartire-prodat-kvartiru-s-propisannym-298766/

Продать квартиру с прописанным человеком: последствия ДКП квартиры без согласия прописанных

Можно ли продать с прописанным человеком

Последние изменения: Январь 2020

Покупка недвижимости – важный процесс, требующий основательной подготовки. В первую очередь, обе стороны сделки должны быть уверены в отсутствии скрытых рисков. Если выявлено, что собственник решил продать квартиру с прописанным человеком, покупатель вправе отказаться от сделки, так как в процессе согласования сделки было упущено важное условие – освобождение собственности от жильцов.

Продажа квартиры означает полный отказ от каких-либо имущественных претензий, и, если кто-либо отказался выписаться с отчуждаемой жилплощади, права покупателя по распоряжению жильем существенно ограничиваются.

По этой причине потенциальные покупатели при осмотре квартиры обязательно интересуются, все ли жильцы выписаны и не возникнет ли негативных последствий из-за выписки.

В противном случае, предстоит решать вопрос о принудительной выписке, что не всегда бывает возможно.

Разрешена ли продажа с прописанными жильцами по закону

Регистрация по определенному адресу и имущественные права относятся к разным категориям.

По этой причине, закон не устанавливает запрета на совершение сделок, когда в квартире остаются прописанные лица. Особенности таких сделок указаны в положениях жилищного и семейного законодательства.

Гражданский Кодекс (ст. 292) разъясняет, что продажа квартиры с прописанным человеком является законной.

Аналогичная норма приводится в ЖК РФ (ст. 31), где говорится о допустимости отчуждения недвижимости с обременением.

В силу данных положений закона сделка с квартирой, не освобожденной от жильцов, считается законной. Однако этот факт накладывает определенные сложности по дальнейшему распоряжению жильем новым собственником, поэтому продать такое жилье крайне сложно. Продавцу, не выписавшему других жильцов, приходится снижать цену.

С другой стороны, покупатель, вознамерившийся купить жилье с прописанными лицами, рискует попасть в ситуацию, когда даже суд не поможет освободить жилье.

Есть некоторые категории граждан, для которых допускается только добровольная выписка.

Перед тем, как решать, можно ли продать квартиру с прописанным человеком, необходимо сразу оговорить момент прекращения регистрации или оценить шансы на принудительную выписку через суд.

Перед тем, как передавать задаток и договариваться о сделке, стороны должны договориться о сроках освобождения жилья физически и юридически.

Это значит, что все прописанные лица к моменту сделки должны покинуть квартиру и сняться с регистрационного учета.

Таким образом, продать квартиру без согласия прописанных владелец может, однако предстоит решить вопрос их выписки – добровольной или принудительной.

Если покупатель решит, что сможет заняться выпиской самостоятельно, следует помнить, что пока действует регистрация, человек вправе использовать жилье по указанному адресу.

При несогласии взрослых дееспособных граждан, их выписывают в судебном порядке, получив необходимое предписание. Сложность в том, что не всегда на момент сделки очевиден риск того, что жильцы входят в категории граждан, которых невозможно выписать по принуждению.

Невозможность принудительной выписки для отдельных категорий

 

Есть определенные категории граждан, выписать которых не удастся без наличия на то их согласия. Защитой от принудительного выселения вправе воспользоваться лица, относимые к несовершеннолетним, отказавшимся от приватизации, проживающим в кооперативах и т.д.

Остановимся подробнее на обстоятельствах, наличие которых исключает принудительность выписки:

  1. Наличие прав собственника не дает прав принудительно снимать человека с регистрации. Более того, если оформляется сделка, без его согласия на нее не обойтись.
  2. Завещательный отказ допускает сохранение прописки за определенными гражданами, выписать которых наследник не вправе. Длительность обязательств составляет три года, либо в завещании указывают на бессрочность обязательства на протяжении всей жизни. Указанные граждане сохраняют право на регистрацию и пользование квартирой в течение всего указанного срока.
  3. Приватизация с отказом жильцов в пользу одного собственника подразумевает пожизненный характер найма помещения. Отказавшись вступать в собственность, граждане сохраняют право аренды, вне зависимости от наличия или отсутствия документа на недвижимости. Продажа приватизированной квартиры с прописанными жильцами, отказавшимися от принятия собственности в пользу другого жильца, возможна, однако выселить без согласия и снять с регистрации не получится, в силу сохранения за ними прав нанимателей. (См. дополнительно: как узнать приватизирована квартира или нет.)
  4. Членство в кооперативе. Выплата пая в жилищном кооперативе дает право на регистрацию в нем. Отсутствие выписки о праве собственности не повод на принудительную выписку.
  5. Рента наделяет правом пожизненно использовать жилье, если заключен подобный договор.
  6. Заключение брачного контракта дает возможность оговорить право на использование жилья супругом, независимо от имущественных прав. В договор супруги вносят сроки действия права проживания – пожизненно или в течение ограниченного периода времени.
  7. Несовершеннолетние, не имеющие родителей или опекунов, не могут быть выписаны, пока им не предоставить аналогичную жилплощадь. Если у прописанного ребенка есть законные представители, они занимаются решением того же вопроса. При продаже помещений, в которых зарегистрированы несовершеннолетние жильцы, придется получать одобрение опекунского совета. Главное условие сделки – чтобы интересы ребенка не пострадали.

Как оформляется сделка

За исключением важного обстоятельства, связанного с наличием прописанных граждан, сделка по возмездному отчуждению квартиры проходит по стандартному алгоритму.

Основным документом, подтверждающим переход прав от одного собственника другому, служит договор купли-продажи квартиры с прописанными в ней лицами (купчая). Его оформляют в письменном виде и, при желании, заверяют у нотариуса.

К договору прилагают приемопередаточный акт, где устанавливают срок передачи собственности в распоряжение новому собственнику (передают ключи и освобождают жилье).

Часто при продаже требуется зафиксировать достигнутые с покупателем договоренности. В соответствие со ст. 429 ГК РФ, устное соглашение подтверждают договором о задатке или предварительным договором.

В предварительном соглашении отдельным пунктом указывают, кто прописан на жилплощади, и устанавливают сроки выписки.

После подписания основной купчей переход права собственника другому лицу надлежит оформить в Росреестре.

Чтобы зарегистрировать нового владельца, к договору о покупке квартиры прилагают:
Регистрационные действия Росреестра входят в список платных государственных услуг, поэтому перед подачей бумаг на регистрацию оплачивают госпошлину. Если заявитель не может представить оригиналы документов, допускается подача нотариально заверенных бумаг.

По рассмотрении представленных документов, Росреестр принимает решение о регистрации перехода права собственности. Если препятствий для проведения сделки не установлено, спустя несколько дней (в пределах 15 дней) выдается новая выписка, подтверждающая смену владельца.

Возможные риски

Отсутствие ограничений в процедуре проведения сделки, с одной стороны, облегчает процесс передачи собственности покупателю, с другой стороны, повышает риски, связанные с наличием прописанных жильцов в купленной квартире.

Прежде всего, покупатель должен убедиться, что никаких законных ограничений для выписки зарегистрированных граждан не установлено, и в случае отказа добровольно сняться с регистрации, новый владелец сможет сделать это в принудительном порядке, через судебное постановление.

Есть еще одна сложность, связанная с выпиской граждан по адресу временной регистрации.

Не исключено, что через некоторое время прописанные граждане захотят вернуться и прописаться по прежнему адресу постоянной регистрации и продолжить пользоваться жилплощадью.

Подобная ситуация возможна, когда прописан человек, который осужден. После освобождения он имеет право на восстановление прописки по адресу.

Во избежание серьезных проблем с дальнейшим распоряжением имущества, покупателю не стоит доверять устным обещаниям о том, что бывший собственник выпишет себя и других жильцов до или после сделки. Если на момент сделки остались прописанные граждане, в договор включают пункт о сроках прекращения регистрации всех прописанных граждан.

Если новый собственник, покупающий жилье по сниженной цене, берется за самостоятельную выписку жильцов, он серьезно рискует попасть в ситуацию, когда квартира после сделки оказывается занятой прописанными жильцами, а суд отказывает в выписке, ссылаясь на невозможность принудительного прекращения регистрации. Принимая решение о покупке, необходимо учитывать, насколько дешевле она продается, и каковы шансы на урегулирование проблемы выписки.

В то же время, важно помнить, что подобные проблемы ждут только в случае, когда продавец не скрывал наличия жильцов на момент сделки. Если бывший собственник скрыл проблемы с выпиской, покупатель сможет аннулировать сделку, основываясь на недобросовестности продавца.

В таком случае остается шанс вернуть деньги, уплаченные за квартиру, отказавшись от покупки.

Когда собственники решают вопрос, могут ли продать квартиру без согласия прописанных, необходимо учитывать, что вопрос освобождения жилплощади является важным моментом, и без добровольной выписки до сделки на хорошую цену за жилье можно не рассчитывать.

Бесплатный вопрос юристу

Нуждаетесь в консультации? Задайте вопрос прямо на сайте. Все консультации бесплатны/ Качество и полнота ответа юриста зависит от того, насколько полно и четко вы опишете Вашу проблему:

© 2020 zakon-dostupno.ru

Источник: https://zakon-dostupno.ru/nedvizhimost/kuplya-prodazha/prodat-kvartiru-s-propisannyim-chelovekom/

Как продать квартиру, обремененную зарегистрированными жильцами

Можно ли продать с прописанным человеком

Наличие прописанных в квартире лиц может существенно усложнить процедуру продажи такого жилья, так как имеющие регистрацию граждане могут полноправно проживать в помещении наравне с собственником. Снятие посторонних лиц с регистрации может происходить как в добровольном, так и в судебном порядке.

Правовые аспекты регистрации

Под регистрацией по месту жительства или проживания понимается внесение в единую базу данных записи об адресе места нахождения лиц на территории РФ. Законодательное регулирование вопросов регистрации осуществляется:

  • законом № 5242-1, определяющим базовые права граждан на свободу передвижения;
  • Постановлением Правительства № 713, описывающим общие правила и условия регистрации граждан;
  • статьей 292 Гражданского кодекса, содержащей описание прав зарегистрированных родственников владельца жилья и условия прекращения таких прав при отчуждении квартиры;
  • пунктами 4-6 ст. 31 Жилищного кодекса, определяющей права лиц, утративших родственные связи с владельцем квартиры.

Регистрация по месту жительства (прописка) отличается от регистрации по месту пребывания сроком действия права проживания на жилплощади.

Временная регистрация может быть получена на срок от 3 месяцев до 5-ти лет, прописка не имеет срока ограничения и прекращается только в следующих случаях, предусмотренных п. 31 Постановления № 713:

  • смене места проживания;
  • признания прописанного без вести пропавшим по решению суда;
  • смерти прописанного (или объявления погибшим судебными органами);
  • выселения в связи с утратой права проживания – по решению суда;
  • смене кочевых маршрутов – для коренных северных народов;
  • выявления факта использования поддельных документов для регистрации;
  • выявления факта фиктивной регистрации.

При перемене места проживания снятие с учета происходит за три рабочих дня, причем при наличии постоянной прописки заявление в паспортный стол или УФМС должен подавать лично выселяющейся гражданин, а не собственник квартиры.

Можно ли продать квартиру с прописанным человеком?

Закон не устанавливает ограничений на отчуждение жилья с зарегистрированными лицами, но до окончания срока регистрации данные лица могут проживать в проданной квартире.Согласно п. 2 ст. 292 ГК, переоформление квартиры на нового владельца считается основанием для лишения права пользования жильем родственников продавца.

Родственники продавца обычно добровольно выписываются из проданного жилья, но в случае отказа снять с учета проблемных жильцов можно только по решению суда.

Если прописанный в продаваемой квартире гражданин отсутствует более года и установить его местонахождение невозможно, то собственнику следует перед продажей квартиры обратиться в суд с требованием признать отсутствующего лица пропавшим без вести (ст. 42 ГК), чтобы снять с учета по данному основанию.

Порядок признания гражданина пропавшим без вести описан в главе 30 ГПК РФ:

  1. собственник обращается в суд с заявлением;
  2. судья принимает меры по розыску пропавшего гражданина в местах возможного нахождения;
  3. если поиски не принесли результатов, принимается решение о признании гражданина пропавшим и назначении управляющего имуществом пропавшего лица.

При поиске судебные органы наводят справки с последнего места работы, учебы и проживания пропавшего лица с привлечением служб МВД. Поиски занимают около 30 дней.

Согласия прописанного лица на отчуждение жилплощади не требуется, если у такого лица нет доли в праве собственности, но если прописанный гражданин находится под опекой в связи с несовершеннолетием, инвалидностью или ограничением в дееспособности, то для продажи жилплощади необходимо разрешение службы опеки (п. 4 ст. 292 ГК).

При заключении сделки по продаже квартиры между родственниками прописанные лица не теряют основания для проживания в помещении, если новый владелец приходится проживающим членом семьи.

Членами семьи владельца жилья могут считаться, согласно п. 1 ст. 31 ЖК:

  • муж/жена;
  • дети, родители;
  • иждивенцы.

В отдельных ситуациях к членам семьи может быть приравнено постороннее лицо, если собственник квартиры считает его таковым.

Порядок снятия с регистрации

Добровольное снятие с регистрации проживающего в продаваемой квартире лица происходит в следующем порядке:

  1. гражданин обращается в местное отделение УФМС с заявлением;
  2. сотрудники УФМС принимают документы в работу;
  3. через 3 рабочих дня в паспорт обратившегося ставится печать о снятии с регистрации.

В заявлении нужно указать адрес будущего места проживания. Если прописка временная, то заявление может подать и сам собственник жилого помещения. К заявлению нужно приложить документы:

  • копию паспорта;
  • справка с нового места жительства;
  • разрешение службы опеки (при необходимости).

Иностранным гражданам будет необходимо заплатить пошлину в размере 350 рублей, для граждан РФ снятие с учета бесплатно.

Принудительное снятие с регистрации

Если проживающие в квартире лица не хотят добровольно сниматься с регистрации перед продажей квартиры, то продавец может обратиться в суд с заявлением о принудительном снятии с регистрации таких лиц. Важно учесть, что не подлежат принудительному выселению следующие категории граждан:

  • дети до 18-ти лет;
  • нетрудоспособные граждане, состоящие у владельца квартиры на иждивении;
  • бывшие супруги, не имеющие собственного жилья, если после развода прошло менее 6 месяцев;
  • лица, находящиеся под государственной опекой в связи с утратой дееспособности.

Для выселения данной категории лиц потребуется заключение службы опеки. Кроме того, суд может наделить правом проживания в продаваемой квартире лиц, утративших право проживания, но не имеющих другого жилья или возможности его купить или арендовать (п. 4 ст. 31 ЖК). В судебной практике срок такого проживания составляет от 3 до 12 месяцев.

Лиц, не входящих в перечисленные категории, можно вписать сразу после регистрации договора покупки квартиры как утративших право пользования жильем, согласно п. 2 ст. 292 ГК.

Иждивенцев, в том числе бывших жен/мужей собственника, которым суд разрешил проживать в помещении до разрешения жилищных проблем, можно выписать из квартиры по следующим основаниям:

  • грубое нарушение санитарных норм и правил проживания в квартире;
  • ведение деятельности, создающей угрозу для здоровья, жизни и нормального проживания других лиц в квартире;
  • использование квартиры не по назначению.

Правила проживания в жилых квартирах закреплены в Постановлении № 25.

Например, если жилец организовал в квартире частное производство, его можно выселить на основании нарушения п. 4 Правил вне зависимости от степени нуждаемости в жилье.

Обращение в суд

Обращение в суд осуществляется продавцом квартиры или покупателем по факту получения права собственности в следующих случаях:

  • когда нужно признать отсутствующего гражданина пропавшим без вести или умершим;
  • при отказе прописанных лиц добровольно сниматься с учет на основании утраты права проживания или родственных связей с владельцем жилплощади;
  • при нарушении прописанными лицами правил проживания в жилой квартире.

Истец подает в суд заявление, в котором указывает необходимость выписки (отчуждение квартиры), а также одно из перечисленных оснований.

Чтобы заявление было принято, важно доказать наличие попыток досудебного урегулирования ситуации, а также обстоятельств дела. В качестве доказательств можно привести показания свидетелей, фотографии с места проживания или копии протоколов из полиции.

Если основанием для выселения является нарушение правил содержания жилья, то к исковому заявлению нужно прикрепить акт о нарушениях, составленный представителями УК или ТСЖ многоквартирного дома.

Порядок продажи квартиры

После завершения процедуры выписки собственник может продавать квартиру, процедура осуществляется следующим образом:

  1. подготовка документов на квартиру;
  2. поиск покупателя;
  3. обсуждение цены и условий продажи;
  4. составление и подписание договора покупки;
  5. передача квартиры по акту приемки покупателю и принятие от него денежных средств;
  6. регистрация сделки в Росреестре.

Если на момент продажи не все посторонние лица были выписаны из квартиры, то в договоре нужно обязательно указать перечень таких лиц и их права на жилое помещение, иначе продажа может быть оспорена впоследствии решением суда.

Заключение

Снятие с регистрационного учета посторонних лиц, проживающих в квартире, без их согласия возможно только по решению суда. Суд принимает сторону продавца, если такие лица не состоят в родственных связях с владельцем помещения или ведут асоциальный образ жизни. Для успешного разрешения дела истцу следует собрать максимальную доказательную базу.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/prodazha-2/vypiska.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.