Можно ли продать право аренды земельного участка

Строение в собственности, а земля – в аренде: чем это грозит

Можно ли продать право аренды земельного участка

Обладание землей преследует определенные цели. На ней можно выращивать овощи, построить жилой коттедж, создать производственный комплекс или просто проводить досуг.

Приобретая землю, человек решает вопрос о том, готов ли он быть собственником участка или арендатором. Собственность – лучший выход.

Однако иногда возможна только земля в аренде — чем это грозит ее владельцу? И можно ли арендованный участок превратить в собственный?

Общие правила

Покупка квартиры, дачного домика, гаража и любой иной постройки на земле влечет возникновение у покупателя определенных прав на участок, где они расположены.

Законодатель закрепил право следования судьбы земельного участка под недвижимостью (ст.522 ГК РФ, ст.35 ЗК РФ). Продавая недвижимое строение, продавец передает и свои права на землю под ним. Существует два варианта: земля арендована или в собственности. И покупатель, соответственно, становясь собственником квартиры, дома и т. д., приобретает тот вид прав на участок, который был у продавца.

Возникает две различные ситуации:

  1. Недвижимость в собственности, а земля под ним – в аренде.

Арендные возможности продавца в полном объеме без изменений переходят к покупателю. Собственника участка спрашивать согласия на совершение такой сделки нужно не всегда. Это потребуется тогда, когда целевое использование прямо предусмотрено законом. Например, земля из категории сельскохозяйственных, а покупатель хочет снести покупаемое строение и построить завод.

Еще один случай получения согласия, когда арендный контракт продавца здания с собственником земли прямо предусматривает такую необходимость.

  1. И земля, и строение поступают к покупателю на праве собственности.

Преимущество такой ситуации, очевидно, все три правомочия (распоряжаться, владеть и пользоваться) реализуются в отношении сразу двух объектов. Что это значит? Нельзя продать дом, а землю под ним сдать в аренду. Все передается как единый сложный объект. Минус этой ситуации для покупателя – более высокая цена. Но даже он станет плюсом в случае перепродажи.

Как узнать, в аренде земля или нет? Достаточно потребовать у продавца подтверждения его прав на земельный участок. Из представленных документов можно сделать соответствующий вывод.

Или обратиться в Росреестр за сведениями, используя предложенные сервисы по поиску информации.

Вывод: Отсутствие права собственности на участок под покупаемым строением – не причина отказа от покупки. Важно внимательно изучить договор аренды, включая срок и стоимость арендной платы.

Риски покупки жилья на арендованной земле

Покупая квартиру в многоквартирном доме или частный дом в поселке, все несут риск заключения невыгодной сделки, если земля под ними арендована. В чем они проявляются?

  1. Сложность для простого человека оценки законности сделки с земельным участком: нужно проанализировать содержание договора аренды сразу по нескольким параметрам:

А) Сколько осталось до окончания аренды.

Публичные земли арендуются (ст.39.6 ЗК РФ):

  • на 20 лет для ИЖС (индивидуального жилищного строительства);
  • на 3 года для завершения строительства объекта, купленного на публичных торгах;
  • на 49 лет, если объект уже построен к моменту заключения аренды.

Частные земли в сроках аренды не ограничены.

Вопрос о том, стоит ли покупать недвижимость при заканчивающейся аренде, каждый решает сам.

Б) Кто собственник, и возможна ли замена или продление договора.

Государство и местные власти по окончании срока аренды своих земель назначают торги. Это происходит, когда арендатор не подал заявление о заключении нового договора. Поэтому так важен срок. Аренда негосударственных земель в этом вопросе гибче. Достаточно включить условие об автоматическом продлении договора при отсутствии нарушений с обеих сторон.

В) Хороши ли условия аренды (стоимость и диапазон возможностей по использованию).

Г) Насколько хорошо продавец выполняет свои арендные обязанности.

  1. Необходимость придерживаться целевого использования участка: приобретая жилье на такой земле, устроить из этого здания магазинчик вряд ли представится возможным. Еще хуже, когда всплывает запрет на застройку территории ввиду особой зоны (природной, промышленной).
  2. Стабильность оплаты аренды. Это необходимые платежи, вносимые из года в год. Потеря источника доходов может привести к просрочке платежа. Что повлечет за собой расторжение договора.
  3. Длительность процесса получения согласия собственника (если необходимо) при переуступке арендных прав.

Налоги на землю и арендная плата отличаются в размерах. Заниженная стоимость жилья из-за аренды участка в итоге выравнивается за счет долгосрочных арендных платежей.

Далее следует проверить соответствие границ участка с документами на него. Это можно сделать через Росреестр, воспользовавшись электронными услугами. Тем более что жилье тоже проверяется на предмет кадастрового учета. Неверные границы должны быть исправлены.

Аренда участка регистрируется в ЕГРН наравне с покупкой здания на ней.

Вывод: все эти тонкости без специальных знаний можно не уловить и попасть в неприятную ситуацию.

Оформление недвижимости на арендованном земельном участке: действия, документы

Вариант первый – покупается земельный участок в аренде с целью возведения постройки.

Правила строительства зависят от нескольких факторов:

  • предназначение участка;
  • градостроительные требования, например, земля не входит в проект межевания под категорией «жилой». Она может предназначаться для застройки промышленными объектами. Строить дом на таком участке будет незаконно.

Переход участка происходит через переоформление договора аренды на нового участника – покупателя.

Сдача в аренду под строительство и заморозка стройки, т. е. затягивание ее начала на срок более трех лет дает право арендодателю расторгнуть договор. Государство в полной мере использует это право, так как стимулирует строительство и пополнение жилищного фонда. Замороженный участок бесполезен в таком контексте.

Вариант второй – приобретается уже готовое строение.

Оформление арендных отношений на участок под строением можно провести разными способами:

  1. Не расторгать арендный контракт продавца, он должен выдать доверенность на имя покупателя. Такая схема законна, так как п.9 ст. 22 ЗК РФ позволяет арендатору передать права на участок без переоформления соглашения, если срок аренды более пяти лет. Согласие госорганов не требуется, важно лишь уведомить о такой смене.
  2. Разорвать старый договор и заключить новый. При сроке более года – зарегистрировать в ЕГРН.

Определить оптимальный вариант можно только с учетом обстоятельств.

Перевод земли из статуса арендованной в статус собственной

Теперь ясно, если земля в аренде, то чем это грозит. Поэтому актуальным становится вопрос о выкупе земельных территорий.

Законом введено правило, что определенная часть земельного фонда гражданам и предпринимателям принадлежать не может. Их собственником выступают государство и местные власти. В таких случаях только аренда позволяет использовать земельные участки для частной застройки.

Земли лесного и водного фонда, прибрежные территории – яркий пример такой ситуации. Они привлекательны для застройщиков своей живописностью, но проигрывают по другим параметрам. Найти покупателя, который рискнет купить коттедж на арендованной земле, непросто.

Особенно если ее срок заканчивается, и гарантий продления нет.

Поэтому выкупить у государства такую землю невозможно.

Часть государственных земельных участков можно получить в собственность бесплатно:

  1. По прошествии пяти лет после ее получения для ИЖС.
  2. Многодетным семьям, проживание которых требуют расширения жилплощади (однократно).

Без проведения торгов продается публичная земля, если лицо является собственником находящегося на участке здания или надел предоставлен для ИЖС. При этом земельный участок не должен быть изъят из оборота.

Цена продажи ориентирована на кадастровую стоимость.

В остальных случаях выкуп зависит от арендодателя. Частный собственник может согласиться на выкуп участка по окончании аренды. Это условие может сразу включаться в арендное соглашение, или вписываться позже в качестве дополнения.

Собственник недвижимости на участке имеет преимущество перед остальными желающими приобрести эту землю. Это значит, что решив отказаться от собственности на участок, хозяин обязан продать его лицу, чья недвижимость построена на нем. И только если лицо откажется, предложить участок другим покупателям.

Вывод: перед покупкой недвижимости стоит трезво оценить возможность последующей приватизации земли под ней.

В целом достоинства и недостатки статуса земли под строением выглядят так:

ЗемляПлюсыМинусы
в арендеСтоимость постройки нижеОграничение прав сроком аренды
Возможность выкупа (за некоторыми исключениями) и увеличения общей стоимости при последующей продажеПросрочка платежей влечет расторжение договора
Размеры платы могут меняться
Процедура оформления сложней (участвуют три стороны – собственник, продавец-арендатор, покупатель)
в собственностиСтабильность и широкие возможности реализации прав (продажа, залог, мена и пр.)Высокая стоимость покупки

Удачной станет покупка или нет, зависит от многих обстоятельств. Если приглянувшаяся недвижимая постройка по своим показателям и возможностям эксплуатации перевесит недостатки статуса земли под ней, то это можно считать выгодной сделкой.

Источник: https://ZaZemlyu.ru/zemelnoe-pravo/grazhdanskiy-oborot/v-arende.html

Как продать земельный участок, если земля в аренде? Обучение риэлторов

Можно ли продать право аренды земельного участка

Очень нередкий случай  в работе риэлтора, когда земля находится не в собственности ,а в аренде у продавца недвижимости.

Аренда земли – практика, широко распространенная в условиях рыночной экономики. При этом, собственником участка может быть как физическое или юридическое лицо, так и муниципалитет, а арендатором –  физическое  или юридическое лицо. В качестве объекта аренды могут выступать земли любых категорий, за исключением тех, что изъяты из оборота. 

По сути, у такого участка два владельца – арендодатель и арендатор, взаимоотношения которых определены договором аренды. А если у одной из сторон возникнет желание продать участок? Возможно ли это? Такой вопрос очень часто задают риэлторам, которые специализируются на работе с загородными объектами.  

1. Если продать участок решил арендодатель.

Если у арендодателя в порядке документы, подтверждающие право собственности на землю, он, как полноправный хозяин, имеет право продать землю, несмотря на то, что на нее наложено обременение в виде договора аренды.

И уже покупатель, после того, как получит на руки свидетельство о регистрации права собственности, имеет право,  найдя законные основания, отказать арендатору в аренде. А далее распорядиться участком по своему усмотрению.

Случай номер два часто возникает при продаже строения, которое находится в собственности, а земельный  участок в аренде, опытные риэлторы это знают.

2. Если продать участок решил арендатор.

Арендатор продать участок права не имеет. Но он имеет право переуступить свои обязанности, прописанные в договоре аренды, другому лицу. Но только в том случае, если владелец участка даст на это свое согласие.

При этом, согласие должно быть получено обязательно в письменном виде. Если такое согласие получено, переуступить права на участок арендодатель может как за определенную сумму, так и безвозмездно.

В первом случае придется платить налог с полученной денежной суммы.  

Если же в договоре аренды указано, что арендатор может передавать свое право пользования участком третьему лицу, пока действителен договор аренды, то переуступить свои обязанности на участок можно без получения письменного согласия собственника. При этом, достаточно уведомить его о своих действиях, но тоже в письменном виде. Этот случай подходит, если собственником земли является муниципалитет или местная Администрация.

3. Какие опасности могут подстерегать третью сторону – лицо, приобретшее участок в аренде?

Основная опасность – это неисполнение своих обязательств прежним арендатором участка.

Если пользование участком совершалось с соблюдением всех условий договора, то у арендодателя не возникает законных оснований для прекращения действия договора.

Если же происходили какие-либо нарушения, то можно приобрести участок с уже недействующим договором аренды. Проверка чистоты сделки входит в обязанности риэлтора.

Так же следует убедиться, что нет задолженности по арендной плате. Ведь в противном случае, придется не только оплачивать чужие долги. Можно также остаться без участка, так как даже если просрочка составила 2 месяца, договор автоматически может считаться расторгнутым.

Если участок приобретается с целью построить дом – необходимо удостовериться, что вид разрешенного использования данного участка позволяет это сделать.

И, кроме того, следует убедиться, что в договоре аренды отсутствует пункт о запрете на капитальное строительство (если, конечно, вас интересует строительство капитального здания).

Иначе арендодатель будет иметь веские основания для расторжения договора аренды.

Чтобы избежать в будущем конфликтных ситуаций, лучше заранее согласовать вид постройки с арендодателем.

Если на арендованном участке построен дом и введен в эксплуатацию, то арендатор получает преимущество при оформлении  на этот участок права собственности.

Но при условии, что строительство было согласовано с собственником участка.

В случае самовольной постройки итог, скорее всего, будет печальным: постройка или передается, на основании судебного решения, во владение собственника участка, либо сам участок со строением переходит в имущество застройщика.

Следует сказать, что перечень документов на строительство дома одинаков, независимо от того, в собственности участок, или в аренде. 

Конечно, гораздо спокойнее распоряжаться участком, находящемся в собственности. Но если соблюдать все условия арендного договора, а тем более возвести строение, можно вскоре из арендатора превратиться в собственника участка.

Любой договор аренды на земельный участок или переуступки права аренды должен регистрироваться в Росреестре.

Источник: http://realtscool.com/rieltor_tehnologii/829-kak-prodat-zemelnyj-uchastok-esli-zemlya-v-arende.html

Можно ли продать право аренды земельного участка

Можно ли продать право аренды земельного участка

Бывают особые случаи, когда встает вопрос о реализации права аренды. Тогда арендаторы задумываются над тем, реально ли это сделать и как продать арендованный земельный участок. Вопреки сложившемуся мнению, это возможно. Главное знать, как правильно подготовить и оформить необходимые документы.

Особенности продажи права аренды

Продажа земельного участка находящегося в аренде, довольно распространеный вид сделки среди юридических лиц. Такая сделка выгодна всем трем сторонам.

Арендатор может получить выгоду от продажи права, тогда как просто расторжение договора аренды не влечет материальной прибыли. Собственник сохраняет обременение, т.е.

продолжает получать арендную плату, но от другого арендатора. Покупатель получает желаемую землю на законных основаниях.

Обязательное условие при продаже права аренды — это уведомление собственника земельного участка.

Третья сторона должна знать о совершающейся сделке. В некоторых случаях требуется письменное согласие на продажу. Оно необходимо, если договор аренды заключен на короткий срок, по общему правилу менее 5 лет.

Существует два способа приобретения аренды земли:

  • заключение сделки до заключения договора аренды;
  • заключение сделки после заключения договора аренды.

В первом случае можно продать право аренды участка, если оно изначально было приобретено на аукционе. Переуступка арендных прав возможна до заключения договора с собственником. Этот способ невозможен, если в аукционе был только один участник, автоматически получивший право аренды.

Второй способ наиболее распространенный. Он не предполагает дополнительных ограничений, не зависит от способа приобретения арендных прав.

Реализация права аренды на земельный участок, возможна только с согласия собственника

Как продать право аренды земельного участка, принадлежащего государству

Часто возникает вопрос, продать право аренды земельного участка, если ее собственником значатся государственные органы. Это также возможно, но со своими особенностями. Наиболее распространена сдача в аренду под индивидуальное жилое строительство. Покупка происходит на торгах конкурсных или аукционных. Таким образом, земельный участок получает тот, кто предложит наибольшую цену.

Обязанность создания объекта договора в правовом смысле возлагаются на арендатора. Он должен произвести межевание, определить границы, поставить участок на кадастровый учет. Получается, что на него накладываются дополнительные затраты.

Договора аренды с муниципалитетом не предусматривают возможности сдачи участка в субаренду.

Данная мера предосторожности направлена на борьбу с незаконным использованием государственных земель. Однако это не лишает арендатора возможности передать право аренды.

Есть лишь один нюанс – продать неосвоенный земельный участок нельзя. Как невозможно и самостоятельно изменить его целевое назначение.

Особенности продажи здания на арендованном участке

В отличие от неосвоенного участка, права на землю с начавшимся строительством можно уступить. Это установлено статьей 552 ГК. Она гласит:

  1. Земля разделяет правовую судьбу недвижимости, которая на ней находится, т.е. именно участок следует за домом, а не наоборот.
  2. Собственник недвижимости, не владеющий земельным участком, на котором она расположена, полномочен продать ее без согласования, если это не повлечет смены целевого назначения.
  3. Лицо, приобретающее недвижимость, получает и права на земельный участок, аналогичные тем, что были у продавца.

Но и здесь есть свои тонкости. Простой дом, не поставленный на государственный учет, не будет являться недвижимостью. Фактически это только комбинация строительных материалов. Дело в том, что недвижимость — именно юридическая характеристика.

Поэтому дом будет ей являться только после регистрации в таком качестве. Если подготовить необходимые бумаги, то и обычный фундамент можно признать объектом незавершенного строительства, т.е. недвижимостью.

Значит, аренду такого земельного участка можно уступить третьему лицу.

Возведенное на арендованном участке земли является собственностью арендатора

Оформление объекта незавершенного строительства в собственность

Начать оформление объекта незавершенного строительства необходимо, обратившись в Бюро технической инвентаризации. Там оформят технический план объекта. Чтобы это сделать, нужно предоставить договор аренды земли и разрешение на возведение сооружения.

С техническим планом можно поставить объект на учет. Для этого нужно обратиться в кадастровую палату непосредственно или через многофункциональный центр.  Постановка на учет происходит в течение десяти дней.

В качестве подтверждения выдается выписка из кадастра. Для объекта незавершенного строительства она заменяет  кадастровый паспорт. Его тоже можно получить при желании. Однако эта процедура является платной.

Окончательная регистрация здания в ЕГРП происходит в Росреестре. Согласно установленным федеральным законодательством нормам заявителю нужно предоставить:

  • заявление;
  • договор аренды на участок, на котором расположена недвижимость;
  • разрешение на строительные работы;
  • квитанцию об уплате госпошлины.

В самом заявлении необходимо указать кадастровый номер объекта. Непосредственно кадастровый паспорт органы Росреестра самостоятельно запрашивают. Данная услуга не оплачивается заказчиком.

Через месяц ему выдают выписку ЕГРП. С этого момента объект незавершенного строительства считается зарегистрированным.

Собственник может в полной мере осуществлять свои права в отношении здания, в том числе и отчуждать его.

Кроме того, недостроенное здание проще продать. Договор купли-продажи не подлежит нотариальному удостоверению. Однако стороны в любом случае должны подписать его в присутствии работника Росреестра.

Договор подлежит обязательной регистрации в ЕГРП. После совершения сделки покупатель может обратиться в муниципалитет для оформления аренды на земельный участок.

В таком случае аренда предоставляется вне конкурса.

На что следует обратить особое внимание при уступке арендных прав

Во-первых, продажа права аренды земельного участка имеет существенные отличия от субаренды. В последнем случае арендатор становится посредником между собственником и субарендатором. При продаже аренды первоначальная сторона договора вовсе исключается. Обратите внимание, что в договоре аренды может быть прописана невозможность сдавать участок в субаренду.

Продажа права аренды и субаренда — совершенно разные понятия

Во-вторых, договор купли-продажи всегда носит возмездный характер. Покупатель должен предложить взамен деньги либо оказание услуг. В противном случае подобный договор может быть признан дарением. А заключение договоров дарения между юридическими лицами в РФ запрещено. Это повлечет недействительность подобного соглашения.

В-третьих, неотъемлемой частью договора является акт приема-передачи. Он подтверждает получение покупателем полной документации на участок.

В-четвертых, общее правило относительно уведомления собственника земли уже разбиралось. Однако в договоре могут быть установлены другие условия. Например, прописана обязанность получения разрешения собственника на совершение любых сделок.

Рассмотрев вопрос можно ли продать землю в аренде, можно сказать, что эта процедура возможна при грамотном подходе обеих сторон соглашения. Покупателю арендных прав особое внимание стоит уделить проверке добросовестности предыдущего арендатора. Это важно, поскольку имеющаяся задолженность по договору аренды переходит вместе с участком.

, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Источник: https://yurispros.ru/arenda/mozhno-li-prodat-pravo-arendy-zemelnogo-uchastka.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.