Можно ли продать квартиру с прописанными людьми

Содержание

Можно ли продать квартиру с прописанным человеком, договор купли продажи квартиры с прописанными людьми (образец)

Можно ли продать квартиру с прописанными людьми

/ Купля-продажа квартиры / Вторичное и новое жилье / Можно ли продать квартиру с прописанным человеком

Просмотров 283

Продажа недвижимости часто сопряжена с различными сложностями. Что делать, если выписка жильцов по тем или иным причинам откладывается? Можно ли в этом случае оформить сделку и стоит ли покупателю идти на компромисс с продавцом?

Можно ли продать квартиру с прописанными жильцами?

В стандартной схеме купли-продажи продавец берет на себя обязательства освободить жилплощадь в оговоренный срок и обеспечить выписку всех проживающих там лиц. Как правило, на исполнение отводится 14-15 дней, отсчет начинается с момента регистрации перехода прав собственности.

Такое условие прописывается в ДКП. Некоторые продавцы, стремясь повысить привлекательность своей квартиры для покупателей, освобождают ее еще до сделки. На практике не всегда удается добиться взаимопонимания с жильцами, но это не является поводом для отказа от намерений продать объект.

Реализовать квартиру можно даже в случае, если в ней остались прописанные жильцы – важно лишь, чтобы они не имели прав собственности. Жизненные ситуации, заставляющие собственника поступать так, бывают самыми разными.

Чаще всего это сложные отношения с соседями или собственными домочадцами – когда нет сил терпеть ссоры и прочие неудобства, остается только поменять место жительства. Являясь единоличным собственником жилья, испрашивать разрешения у прописанных на жилплощади людей нет необходимости. В соответствии со ст.

292 ГК РФ, они имеют ограниченный объем правомочий – в случае перехода прав собственности третьему лицу, они автоматически теряют возможность пользоваться жильем.

Вторая частая причина – прописанное в квартире лицо давно в ней не проживает, и найти его не представляется возможным.

Процесс признания человека без вести пропавшим требует обращения в суд и предоставления доказательств – на это у владельца жилья часто просто не хватает времени.

Может сложиться ситуация, когда прописку жильцам нужно по каким-либо причинам сохранить на некоторое время, а затем они обещают выписаться – часто такое условие выдвигается при встречной покупке жилья.

До момента приобретения прав на новую недвижимость, продавцу и членам его семьи нужно где-то жить.

Точно предсказать сроки выписки в данном случае сложно, что приводит к некоторым неудобствам – приходится договариваться.

Минусы для продавца

Если квартира не освобождена от жильцов фактически (они сохраняют прописку и место жительства) или формально (лицо не проживает в квартире, но сохраняет регистрацию), продавец не имеет возможности запросить за нее полную рыночную стоимость.

Как правило, ему приходится снижать цену на 10-30%, а иногда и больше. Покупателей на такое жилье найти сложно – каждый понимает, что экономия может вылиться серьезными проблемами (некоторые категории жильцов ни выселить, ни выписать нельзя по закону).

Если продавец решит умолчать о наличии прописанных жильцов, то заключенная сделка может быть расторгнута после обращения в суд. Покупатель, заручившись поддержкой опытного юриста, имеет все шансы доказать факт сокрытия информации и нарушения тем самым своих интересов.

Минусы для покупателя

Позарившись на выгодную цену, покупатель может столкнуться с серьезными сложностями при выписке нежелательных соседей.

В соответствии с законом, право проживания в квартире членов семьи собственника после ее продажи третьему лицу аннулируется.

Но мало кто понимает разницу между правом проживания без постоянной регистрации и с ней – если человек прописан в квартире, то фактически он потеряет возможность жить там только после выписки, а заставить его ее оформить нельзя.

Этой особенностью часто пользуются мошенники, предлагая купить жилье по выгодной цене и обещая выписать всех уже после получения денег. В итоге покупатель сталкивается с настоящим террором, когда чужие люди начинают настаивать на проживании в помещении, предъявляя в доказательство паспорт с пропиской.

Легче всего решить проблему в случае, если жильцы имеют временную регистрацию. Максимальный ее срок составляет 5 лет, минимальный – 6 месяцев, но чаще всего она оформляется на 1 год. Если жилец просто зарегистрирован на жилплощади, но не проживает там, то новому собственнику проще дождаться завершения срока, чем затевать судебные тяжбы.

Принудительно выписать нежелательных соседей с постоянной пропиской получится только через суд, но обращение в эту инстанцию не дает гарантии того, что решение будет вынесено в пользу истца.

Чтобы добиться положительного решения суда, нужно грамотно составить исковое заявление, указав в нем основания для выписки лица из квартиры. Иск должен отвечать требованиям закона (ст.131-134 ГПК РФ), любые ошибки, станут причиной отказа в рассмотрении. Чтобы этого не произошло, работу должен выполнить опытный юрист.

Иск будет удовлетворен судом, если удастся доказать одно из следующих обстоятельств:

  • неправомерное или представляющее опасность поведение соседа по жилплощади;
  • длительное отсутствие по месту регистрации, факт пропажи без вести или смерти жильца;
  • отсутствие законных оснований для проживания.

Члены семьи бывшего собственника имеют право отстаивать свои интересы. Такая возможность зафиксирована в ст. 292 ГК РФ. Доказать что они действительно утратили право на проживание в квартире, очень сложно.

Смена собственника, в соответствии с действующим законодательством, считается недостаточным поводом для выписки.

Столкнувшись с такой ситуацией, стоит обратиться к опытному юристу, иначе добиться положительного результата не удастся.

Кого не получится выписать?

Не получится выписать жильца, если он:

  • имеет права собственности – в случае продажи продавцом только своей доли квартиры, избавиться от соседства получится после выкупа оставшейся части у других совладельцев;
  • получил жилье по завещанию или дарственной с условием сохранения права на пожизненное проживание некоего лица;
  • отказался участвовать в приватизации квартиры (в этом случае автоматически возникает право на пожизненное проживание и смена собственников значения не имеет);
  • внес паевой взнос в кооператив (даже если сумма незначительна);
  • подписал договор ренты или пожизненного содержания;
  • внес в брачный контракт пункт о пожизненном проживании в квартире;
  • не достиг совершеннолетия.

Последний случай считается наиболее сложным. Сделки по отчуждению жилья, затрагивающие интересы несовершеннолетних граждан, требуют согласования с органами опеки и попечительства. Если разрешение на сделку продавец не получил, то она будет признана недействительной. Выписать ребенка без предоставления аналогичного по площади/удобствам жилья нельзя по закону.

Алгоритм оформления купли-продажи не отличается от проведения стандартной сделки. Юридического значения факт наличия на жилплощади прописанных людей не имеет. Объясняется это тем, что затрагиваются разные сферы интересов: при покупке жилья это право собственности, а при регистрации на жилплощади – право на проживание.

Порядок действий

На первом этапе нужно уведомить всех жильцов о предстоящей сделке и необходимости выписки с жилплощади.

Если из-за невозможности установить местонахождение зарегистрированного человека или по иным причинам освободить квартиру не удастся, придется уведомить об этом покупателя.

Стоит быть готовым к достаточно значительной скидке – никто не захочет приобретать недвижимость с «довеском» за полную рыночную стоимость.

Следующий шаг – составление предварительного/основного ДКП. В типовую форму договора всегда вносится пункт, в котором оговаривается точный срок снятия с регистрации всех жильцов – если он будет нарушен, покупатель получит основания для обращения в суд.

Такая форма актуальна и в том случае, если проводится встречная покупка и семье требуется время на оформление нового жилья (подписывая ДКП, покупатель соглашается с тем, что выписка будет отложена на некоторое время).

В ситуации, когда покупатель уведомлен о невозможности добровольной выписки проживающих в квартире людей, но все равно согласился купить такое жилье, в ДКП должны быть указаны сроки снятия с регистрации только продавца, за остальных он не отвечает (решать проблему будет уже новый владелец).

Обязательному удостоверению подлежат сделки по продаже:

  • части объекта долевой собственности;
  • квартиры, принадлежащей несовершеннолетнему/недееспособному.

Если обращение к нотариусу не требуется, разработку текста договора стоит доверить юристу – любые ошибки могут привести к возникновению серьезных проблем.

После регистрации прав собственности подписывается акт приема передачи жилья (в ряде регионов его нужно оформить до обращения в Росреестр, последовательность действий в этом случае меняется). Осуществляется окончательный расчет.

Став собственником жилья, покупатель получает основания для решения вопроса с прописанными жильцами через суд или по договоренности.

Продавец снимает с себя ответственность за дальнейшую их судьбу – если он действовал открыто, претензий со стороны нового владельца не будет.

Какие документы необходимы?

Узнать о наличии на жилплощади прописанных жильцов и проверить права на нее позволят 2 документа:

  • расширенная выписка из ЕГРН (она дает информацию о том, сколько раз до этого квартира переходила от одного владельца к другому, на каком основании она принадлежит продавцу, кем ему приходятся зарегистрированные лица);
  • выписка из домовой книги (покупатель вправе потребовать расширенный ее вариант, где приводятся сведения о приписанных на определенных условиях лицах).

Эти документы входят в стандартный пакет, поэтому скрыть от покупателя информацию не удастся.

Также продавец предоставляет свой паспорт, разрешение от мужа/жены на проведение сделки (если продается жилье, приобретенное в браке), справку о том, что задолженность по коммунальным услугам отсутствует.

Проверить квартиру на наличие неузаконенных перепланировок можно, изучив техпаспорт (регистратору он не нужен и выполняет исключительно справочные функции).

От покупателя потребуется его паспорт, разрешение от супруга/супруги (если задействуются общие, а не личные средства).

Расходы, сроки

Из-за необходимости обсуждения деталей, касающихся прописанных жильцов, сделка обычно требует больше времени (она занимает 1-2 месяца).

Отчуждение жилья сопряжено с расходами. Если продавец заинтересован в продаже своего объекта недвижимости, он может обратиться в специализирующееся на этом агентство. Риэлтор займется рекламой квартиры и поиском покупателей – за услуги взимается фиксированная плата (30-50 тыс. руб.) или процент (2-5% от стоимости жилья).

Нотариальное оформление обычно берет на себя покупатель или стороны делят расходы пополам. При обязательном нотариальном заверении взимается 0.5% от цены объекта (до 20 тыс. руб.). Если оно осуществляется по желанию, то затраты будут следующими:

Сумма сделкиЛица, находящиеся в близком родствеОстальные
Менее 1 млн.0.2% от стоимости объекта + 3 0003 000 + 0.4% от суммы, приведенной в ДКП
1…10 млн.0.2% от цены + 3 0007 000 + 0.2% от цены жилья, за минусом 1 млн.
Свыше 10 млн.23 000 + 0.1% от цены, уменьшенной на 10 млн. (максимум 50 000)25 000 + 0.1% от зафиксированной в договоре суммы, уменьшенной на 10 млн. (максимум 100 000)

Дополнительно придется заплатить за составление договора. Траты зависят от тарифа, установленного нотариальной палатой (от 3 тыс. руб. и больше).

Если нотариальное удостоверение не требуется, необходимость в обращении в контору все же может возникнуть. Нотариус оформляет:

  • доверенность на представление интересов;
  • разрешение от супруга/супруги.

Следующая статья расходов – аренда банковской ячейки (обычно срок составляет 1 месяц, чтобы стороны успели завершить все процедуры). Заплатить придется от 2 до 4 тыс. руб.

Оформление прав собственности требует оплаты госпошлины – за каждого собственника взимается по 2 тыс. руб. Также пошлина уплачивается при:

  • внесении изменений в ДКП;
  • заказе некоторых документов (расширенная выписка из ЕГРН на бумаге обойдется в 750 руб., а в электронном виде – 300 руб.);
  • подаче искового заявления о принудительной выписке.

Дополнительные расходы возникают при приобретении жилья в ипотеку:

  • оценка жилья (от 3 тыс.);
  • оплата нотариального заверения (если банк поставил такое условие);
  • оформление страховки (до 1.5% от стоимости жилья).

Госпошлина за регистрацию составляет не 2, а 1 тыс. руб. – это единственная выгода для покупателя (именно на его плечи ложатся расходы по оценке/страховке).

Продавец после продажи жилья, находившего в собственности менее 5-ти лет (или 3-х, если оно перешло по безвозмездной сделке), платит налог. Его размер составляет для резидентов 13% от полученной суммы, уменьшенной на 1 млн. руб. (государство предоставляет налоговый вычет). Нерезиденты платят 30% и не имеют права на льготу от государства.

Стоит ли продавать квартиру с прописанными жильцами или лучше самостоятельно заняться решением вопроса с их выпиской? Второй вариант гораздо выгоднее в финансовом плане – продавцу не придется терять 10-30% от рыночной цены, а это весьма значительная сумма. Что делать, если жильцы противятся законному требованию собственника или их невозможно найти? Юристы сайта проконсультируют, предложат оптимальное решение.

Источник: http://law-divorce.ru/mozhno-li-prodat-kvartiru-s-propisannym-chelovekom/

Покупка и продажа квартиры с прописанным человеком: риски, закон, на сколько дешевле, последствия

Можно ли продать квартиру с прописанными людьми

Само название статьи кажется на первый взгляд диким. Сразу задаешься вопросом: а разве такое возможно. И второй вопрос: а законно ли это. А между тем на рынке недвижимости практика продаж и покупок квартир с обременением не редкость. Обременение, в данном случае, — прописанный в квартире человек. Рассмотрим  ситуации, когда такое возможно.

Отсрочка снятия с регистрационного учета бывших собственников

Самая распространенная ситуация: собственник продает свою квартиру, одновременно покупая себе новое жилье.

В договор купли-продажи своего старого жилья он включает по согласованию с покупателем пункт о сроках выписки из квартиры всех прописанных членов семьи.

Деньги от совершенной сделки и время ему необходимы для покупки нового жилого помещения. Закон не запрещает заключение такой сделки (ст.31 ЖК РФ, ст. 292 ГК РФ).

Должен ли покупатель идти на такую сделку? Рискует ли он при этом?

Статьей 292 ГК РФ определено, что если у имущества новый собственник, то старый владелец квартиры автоматически теряет право пользования ею, так же как и все члены его семьи, имеющие регистрацию на проданной жилой площади.

Риск все же есть: старые жильцы могут затянуть сроки выписки. Придется платить за них коммуналку. Да и неприятно: ты уже хозяин, а чужие люди у тебя прописаны. Стоит предусмотреть и это при заключении договора: вписать штрафные санкции при нарушении сроков выписки.

Обычно новый владелец не отдает всю сумму старому владельцу, не получив доказательства их окончательного расставания с домом. Деньги кладутся в банковскую ячейку, которая будет открыта продавцу при наличии новых штампов о прописке в паспортах.

Собственник имеет право при затянувшейся добровольной выписке старых хозяев выписать их принудительно, через суд. Без суда можно выписать из квартиры только жильцов, имеющих временную регистрацию.

Сделка с квартирой, где прописан несовершеннолетний ребенок

Особое внимание уделить надо сделке с квартирой, где обременение — прописанный несовершеннолетний ребенок.

Родители должны уведомить Орган опеки и попечительства (ООП) о сделке и получить разрешение на выписку ребенка в связи с переездом в лучшие условия для проживания.

Покупателю стоит удостовериться, что такое разрешение имеется. Если несовершеннолетний — собственник доли в квартире, то на него должен быть открыт отдельный счет в банке РФ.

Покупатель перечисляет средства за долю ребенка именно туда. Как быть с этими деньгами — дело родителей.

Выписка из домовой книги — необходимый документ при совершении сделки

Прежде чем купить квартиру, потребуйте у продавца полную информацию о прописанных в квартире и об их правах на жилье. Текущий хозяин квартиры должен (п. 1 ст.

558 ГК РФ) предоставить обычную или расширенную выписку из поквартирной (домовой) книги. Взять ее можно в жилищном управлении или МФЦ только собственнику жилого помещения.

Выдать такую информацию постороннему лицу (покупателю) откажутся.

Для избежания неприятностей в дальнейшем в договоре должен быть пункт об ответственности продавца за достоверность представленной информации об обременении. В дальнейшем это даст возможность через суд признать сделку недействительной.

Граждане, имеющие право на пожизненное проживание

Иногда снять человека с регистрационного учета законодательно невозможно без его доброй воли, даже если он и не собственник проданной квартиры.

  1. Во время проведения приватизации человек отказался от своей доли в письменной форме, но остался прописан в квартире. Очень распространенная ситуация: старший сын проживает у гражданской жены, но прописан у родителей. Право на свою долю передал маме. Мама по завещанию все отписала младшему сыну. Последний и есть продавец. Выписываться добровольно брату некуда, своего жилья у него нет. В любой момент он может явиться «домой», и не важно, что у дома новый собственник.
  2. Отчим или иной член семьи, имеющий право пользоваться квартирой до конца своей жизни по завещанию умершего собственника квартиры, например, матери (завещательный отказ).
  3. Несовершеннолетних сирот, имеющих прописку в квартире, легче усыновить, чем выселить. Тут и добровольный отказ не поможет. Такую квартиру ни продавать, ни покупать не стоит, если нет возможности предоставить ребенку иное жилье, в котором условия проживания не хуже. Это касается и инвалидов.
  4. На год после продажи квартиры могут задержаться бывшие члены семьи продавца, например, супруга. Нет у нее возможности выехать: нет иного жилья в собственности и нет денег снять что-то в аренду. Суд готов будет отсрочить ее выселение и выписку для решения материальных проблем, но не больше, чем на год.

Условия для принудительного выселения через суд

Граждане перечисленных выше категорий (кроме бывших членов семьи) имеют право на пожизненное проживание. Их можно выписать через суд при условии:

  • они имеют иную жилплощадь;
  • они не участвуют в оплате коммунальных услуг,
  • они давно переехали в другой населенный пункт и дома не появляются.

Все это еще доказать в суде надо: собрать кучу бумаг, найти свидетелей, потратить здоровье, деньги и время. Лучше продать квартиру с прописанным человеком!

Кто же покупает квартиры с обременением?

Тот, кто знает законы и уверен, что без труда выпишет чужого человека из купленной квартиры. Тот, кто решил сэкономить. Стоимость такой квартиры ниже рыночных цен на 30% и более. Чаще всего, покупателями таких квартир выступают агентства недвижимости. Для них покупка такой квартиры прекрасная возможность заработать.

Напоследок, еще одна жизненная ситуация: человек продает свою квартиру с правом своего пожизненного проживания, с иждивением, Это уже иной вид сделки и  договор не купли/продажи, а социальной ренты. Выписать собственника — иждивенца даже через суд не получится. Если, конечно, покупатель не мошенник. Но эта тема требует отдельного разговора.

В качестве итога

  1. Квартиру можно продать с отсрочкой снятия прежних жильцов с регистрационного учета.
  2. Квартиру с ребенком можно продать только с разрешения органов опеки.
  3. Существуют категории граждан, которые имеют право пожизненного проживания и прописки в квартире.

  4. Принудительно выселить не желающего выселяться можно только через суд.
  5. Решили сэкономить — покупайте квартиру с прописанным человеком. Но знайте, что это риск.
  6. Не хотите рисковать — требуйте выселения и снятия с регистрационного учета всех жильцов приобретаемой квартиры.

    И только после этого отдавайте деньги за нее.

Полезная публикация? Проголосуй!

+130

Источник: https://pravodnik.net/nedvizhimost/pokupka-kvartiry-s-propisannym-chelovekom/

Можно ли продать квартиру, в которой прописан человек, насколько безопасны такие сделки

Можно ли продать квартиру с прописанными людьми

Чего только не продают на рынке недвижимости: комнаты, квартиры, невыделенные и выделенные доли, таунхаусы и апартаменты. Квартира может продаваться с мебелью, техникой и даже человеком. Прописанным или имеющим право пожизненного проживания без права собственности.

Такой бонус мало кому нужен, тем более что выписать даже через суд будет очень сложно. В то же время, можно понять и продавца – ему нужно срочно продать жилье, а прописанным там человек не имеет права собственности, давно не проживает по адресу, остался чистой формальностью.

Что делать в таком случае? Можно ли продать квартиру с прописанным человеком и стоит ли покупать такое жилье будем разбираться далее.

Можно ли продать квартиру с прописанным человеком?

Законом это не запрещено. Другое дело, что на такой вариант жилья покупателей будет намного меньше, ведь неизвестно как потом, после подписания ДПК, повернется дело с прописанной личностью.

Чаще всего квартира продается с прописанным там человеком, если:

  • Нужно срочно продать квартиру и прежнему собственнику пока что некуда выписаться. В таком случае он договаривается с покупателем, что выпишется после сделки, стороны оговаривают сроки и подписывают ДПК. Покупатель в качестве гарантии того, что продавец выпишется, может взять залог, или не отдавать остаток суммы по сделке, пока не будет аннулирована регистрация.
  • Прописанный человек давно не живет в этой квартире, права собственности или пожизненного проживания нет у него, а покупатель не хочет возиться с выпиской через суд. В этом случае покупатель может купить себе жилье со значительной скидкой, которая идет в качестве компенсации за последующие выписки уже новым владельцем жилья.
  • Личные дрязги в семье. Например, кто-то из членов семьи так не хочет совершения сделки, что назло не выписывается из квартиры.

Во всех этих случаях новый собственник может без проблем снять постороннее лицо с регистрации, даже не обращаясь в суд. Единственное исключение – если лицо несовершеннолетнее или имеет право пожизненного проживания.

Но, в любом случае, квартира с прописанным лицом – это минус при покупке и при продаже.

Минусы для продавца жилья

Для продавца жилья минуса всего два, но зато каких – теряет в цене жилья, сложнее найти покупателя. Квартиры с таким бонусом продаются по цене на 20-30% ниже, чем их реальная рыночная стоимость.

А если продавец решит схитрить и продать квартиру не сказав покупателям, что там кто-то остается прописан, то он рискует потерять не 30% от стоимости жилья, а немного больше: компенсацию за сорванную сделку, судебные издержки, и полученную сумму тоже придется вернуть.

Минусы для покупателя жилья

Сэкономить, тем более несколько сотен тысяч рублей, на покупке квартиры – ну кто от такого откажется? Тем более, если покупатель откладывал на это деньги из своей зарплаты, взял кредит в банке и вот наконец-то его собственное жилье.

Такая экономия может выйти боком, если покупатель не будет точно знать кто и на каких основаниях прописан в квартире. Если это просто совершеннолетнее лицо, которое не имеет права собственности или пожизненного проживания, то выписать его можно будет через суд. Основанием будет утрата родственных связей с владельцем жилья.

А вот если прописанный человек:

  • недееспособен по возрасту или по состоянию здоровья;
  • отказался от приватизации, но взамен получил право пожизненного проживания;
  • заключил с бывшим владельцем договор пожизненного проживания;

выписать и тем более выселить его не получится даже в судебном порядке.

Поскольку жилье с прописанным человеком продается дешевле минимум на четверть, этим пользуются многие мошенники. Они под видом агентов по недвижимости предлагают купить жилье, а после сделки выписать всех, кто там прописан. Понимаете, что после сделки никто никого не выпишет и сделать это будет невозможно даже через суд?

Возможно, не придется затевать судебные разбирательства, если прописка временная. Ее минимальный срок 6 месяцев, а максимальный 5 лет. Иногда проще дождаться окончания регистрации, чем тратить время и деньги на аннулирование прописки в суде.

Процедура купли-продажи

Сделка совершается точно так же, как и без прописанных лиц. Отличие будет только в договоре купли-продаже, где будет указано, что на момент подписания ДПК в квартире остается прописанным такой-то человек и у него такие-то права проживать там, или нет таких прав.

Также на этапе подписания предварительного договора купли-продажи сторонам нужно договориться о том, как будет решаться этот вопрос. Продавец может взять на себя расходы по выписке или сделать скидку на квартиру с учетом предстоящих расходов на решение вопроса по аннулированию регистрации места жительства.

В любом случае подобные сделки лучше совершать под контролем грамотного юриста по вопросам недвижимости. Получить бесплатную консультацию по этому вопросу можно на нашем сайте.

Источник: https://familegal.ru/nedvizhimost/mozhno-li-prodat-kvartiru-v-kotoroj-propisan-chelovek-rasskazyvaem/

Продажа квартиры с прописанным человеком: нюансы

Можно ли продать квартиру с прописанными людьми

По законодательству собственник должен согласовывать продажу квартиры со всеми совладельцами, не зависимо от того, у кого какая доля. Однако как быть с теми, кто прописан, но доли не имеет? Неужели это может как-то препятствовать продаже недвижимости? Рассказываем, что делать в такой ситуации.

Правовой статус прописанных лиц

Приобретение квартиры необходимо оформлять после проверки недвижимости на наличие обременений. Среди таковых выделяют официальные и скрытые. Официальные регистрируются в результате определенных сделок, к примеру, залоговое обеспечение при оформлении кредита.

Прописанные в квартире жильцы относятся к скрытым обременениям.

Считается, что передача права собственности новому владельцу не считается существенным основанием для выписки проживающих граждан.

В данном контексте выделяют два правовых статуса прописанных лиц:

  • временная прописка – оформляется на определенный срок, в течение которого граждане могут пользоваться жильем;
  • постоянная прописка дает неограниченный период для использования квартиры.

Именно вторая ситуация и создает проблемы для покупателя. Прописанные на постоянной основе граждане имеют право проживать по указанному адресу. Но их всегда можно выписать через суд!

Отдельно выделяют ситуацию, когда граждане имеют постоянную прописку, но временно отсутствуют в квитанциях, примеру. К таким случаям относят:

  • пребывание в местах лишения свободы;
  • отсутствие при прохождении военной службы;
  • стационарное лечение в больнице или санатории;
  • пребывание в психиатрической больнице.

Такие граждане по возвращении могут восстановить постоянную прописку и право проживания по указанному адресу. Во избежание таких ситуаций проверяют архивные выписки из домовой книги.

Возможна ли продажа квартиры с прописанным лицом?

Законодательство не запрещает продажу квартиры с прописанным человеком. Владельцу недвижимости дается право распоряжаться жильем по своему усмотрению. Согласие прописанных граждан, не являющихся долевыми собственниками, в этом случае не требуется.

Одновременно с этим статья 292 ГК РФ подчеркивает, что смена владельца квартиры не дает оснований для выписки жильцов. В данном контексте покупатель на законных основаниях может получить квартиру с обременением – прописан человек или несколько лиц.

Чтобы избежать такой ситуации, покупателю рекомендуется тщательно проверять квартиру на любые обременения, включая прописанных жильцов. Для этого от продавца требуют выписку из домовой книги, включая архивные сведения.

Порядок выписки прописанных граждан

По закону каждый человек должен иметь временную или постоянную регистрацию по месту жительства. Соответствующее право делает выписку граждан достаточно сложной процедурой. Продавец не всегда может принудительно выписать жильцов даже через суд.

Оптимальным вариантом считается добровольное обращение самих жильцов в миграционную службу для своей выписки. В этом случае процедура оформления может производиться и до, и после продажи квартиры.

При отказе от добровольной выписки собственник квартиры может обратиться в суд. Однако некоторые категории граждан не могут быть выписаны без их согласия. К таковым относят:

  • лица, отказавшиеся от приватизации, но сохранившие право пользования квартирой – по сути они считаются совладельцами приватизированного жилья;
  • граждане, получившие пожизненное право пользования на основании завещания умершего родственника;
  • лица, оформившие сделку с правом пожизненного содержания;
  • граждане, полностью или частично заплатившие за корпоративное жилье;
  • несовершеннолетние без родителей или опекуна.

Данные граждане могут быть выписаны через суд только при следующих условиях:

  • отказ от оплаты коммунальных услуг или иных обязательных платежей;
  • регулярная порча недвижимости, разрушение, использование не по назначению;
  • нарушение прав иных лиц, проживающих в данной квартире.

Без указанных оснований через суд можно выписать и граждан, не имеющих права пожизненного пользования квартирой и без вести пропавших жильцов.

Отдельно выделяют ситуацию с супругом после развода. Если у него нет жилья, куда он мог бы съехать, и средств для его аренды, выписать его сразу нельзя. Лицо вправе требовать у суда отсрочку на выселение на год. После истечения данного срока допускается принудительная выписка.

Процедура выписки

Представим, что вы приобрели недвижимость и выяснили, что в ней остались прописанные лица. Для начала следует попробовать досудебное урегулирование ситуации – обращение к жильцу для добровольного выселения с предоставлением разумных сроков на поиск жилья и оформление документов.

https://www.youtube.com/watch?v=g1QwgscCCFs

Если мирным путем решить вопрос не удается необходимо направить предупреждение о возможности принудительного выселения через суд. Далее – обращение в суд для защиты прав собственника.

Если местонахождение прописанного гражданина не устанавливается, при обращении в суд указывают последний известный адрес. В этом случае будет проведена проверка на наличие у данного лица права пожизненного пользования. В случае отсутствия такового выносится заочное решение о снятии гражданина с учета.

Если у гражданина имеется только временная прописка – специальных действий по выселению не требуется. Лицо считается выписанным сразу, как только закончится период действий регистрации.

Особенности оформления сделки, если есть прописанные лица в квартире

Если при проверке квартиры обнаруживается наличие прописанных в ней лиц, покупатель может:

  • отказаться от сделки – такой вариант актуален, если прописка постоянная и жильцы имеют право пожизненного пользования жильем;
  • требовать выписки указанных лиц от продавца;
  • не предпринимать никаких действий.

Для покупателя последний вариант приемлем в случае временной прописки граждан. В этом случае достаточно дождаться окончания срока действия регистрации.

Если прописка постоянная, при оформлении предварительного договора купли-продажи указывается обязательство продавца выписать соответствующих граждан. На момент оформления основного договора прописанные граждане должны отсутствовать.

Другой вариант оформления – выписка после продажи. В этом случае в договор купли-продажи включается обязательство продавца выписать указанных граждан. В обязательном порядке прописываются сроки и ответственность за нарушение.

Второй способ оформления не рекомендован для покупателя. Обязательство после заключения сделки не всегда может быть выполнено. Даже в случае получения неустойки новому владельцу придется решать проблему выписки посторонних лиц.

Стоит ли опасаться прописанных в квартире третьих лиц?

Покупка квартиры с прописанным человеком сопряжена с определенными рисками для покупателя.

Гражданин не всегда может быть выписан через суд и при этом может полноценно использовать квартиру в качестве своего основного жилья. Именно данный аспект и делает наличие прописки посторонних лиц скрытым обременением.

Даже если указанный гражданин не проживает в квартире, новый владелец сталкивается со следующими проблемами:

  • невозможность прописать своих родственников из-за ограничений по жилой площади, выделяемой на одного человека;
  • увеличение платы за коммунальные услуги при отсутствии счетчиков;
  • сложность дальнейшей продажи квартиры из-за наличия скрытого обременения.

Несмотря на подобные факторы многие покупатели соглашаются на приобретение квартиры с пожизненно проживающими лицами. Обусловлено это снижением стоимости жилья. Однако в данном вопросе следует учитывать и сопутствующие риски.

Для продавца риск продажи квартиры с прописанными в ней жильцами связан с аннулированием сделки. Если в договоре не будет соответствующей информации о согласии покупателя приобретать квартиру с обременением, продавцу придется заплатить существенную компенсацию за предоставление недостоверных сведений.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5c99ef9461fcd200b27e5b38/prodaja-kvartiry-s-propisannym-chelovekom-niuansy-5caaf45b643d2800af132595

Может ли собственник продать квартиру без согласия прописанных

Можно ли продать квартиру с прописанными людьми

Сделки с жилой недвижимостью проводят с соблюдением основных требований. Собственники или дольщики жилья подписывают договор по согласию с покупателем, который информирован обо всех характеристиках и статусе помещения. В редких случаях нужно продать квартиру с прописанным человеком. Нужно заранее продумать последствия этого шага для продавца и покупателя.

Риски сделки

Возможность реализации жилья с зарегистрированными людьми не запрещена законом. Часть категорий граждан может быть выписана по желанию нового владельца, но есть исключения. Тогда у собственника появиться проблема – вместо получения свободной жилплощади он фактически будет проживать в коммунальной квартире.

Негласная обязанность продавца известить до подписания соглашения, что помещение продается с прописанными людьми.

Возможные варианты событий:

  • покупатель требует выписать всех жильцов;
  • снижается стоимость недвижимости;
  • потенциальный владелец согласен купить квартиру с прописанными.

Последний случай редкость, так как это снижает комфорт проживания новых собственников. Можно в договоре продажи указать перечень зарегистрированных и права их проживания. Это актуально, если выписка запрещена законом.

https://www.youtube.com/watch?v=Zw8JvuM4A8I

Все нюансы о покупке квартиры с прописанными в ней людьми:

Важно! В п.2 ст.292 Гражданского кодекса (ГК) РФ прописано, что при продаже помещения родственники бывшего собственника теряют право проживания. Это является основанием для их выписки. Но следует учитывать исключения.

Как узнать количество прописанных

Предварительный пакет документов для продажи включает себя выписку из ЕГРН, удостоверение личности продавца, технический паспорт. Дополнительно требуют справки об отсутствии задолженности по коммунальным услугам. Если осуществляется продажа квартиры с обременением – предъявляется письменное согласие банка, участника договора ренты или аренды.

Проверить число зарегистрированных можно по выписке из домовой книги. Иногда действующий владелец собственности может не знать всех официально прописанных. Поэтому максимум за месяц до оформления сделки покупки нужно получить выписку из ЖЭКа или Управляющей компании.

Сделать это может только хозяин жилья.

Порядок получения выписки:

  1. Прийти с паспортом в ЖЭК, Управляющую компанию.
  2. Написать заявление о желании получить список зарегистрированных лиц. Составляется в свободной форме.
  3. Справка выдается по форме 9.

Эта услуга бесплатная, срок предоставления информации не более 7 рабочих дней. Обычно ее выписывают по факту принятия заявления за 10-15 мин.

Совет! Запросить справку можно по почте или через сайт Госуслуг. Разрешается выписать доверенность на третье лицо, которым чаще всего выступает риелтор, сопровождающий сделку купли/продажи.

Кого нельзя выписать

На законодательном уровне закреплены случаи, когда жильцы не могут быть сняты с регистрации по месту жительства. Наличие записи о них в справке по форме 9 делает продажу жилья затруднительным. Об этом факте нужно уведомить покупателя заранее.

Категории граждан, имеющих право проживания (продолжения регистрации) даже при смене собственника:

  • Несовершеннолетние дети. В ст.20 ГК указано, что ребенок должен жить с родителями. Выписать его можно только по разрешению органов опеки в другое место. Условия в новой квартире отвечают требованиям законодательства.
  • Не воспользовавшиеся правом получения доли недвижимости при приватизации. Они снимаются с регистрации только по своему желанию. Основание – закон №1541.
  • Проживающие в рамках действия завещательного отказа. Правила описаны в ст.1137 ГК РФ.
  • Рентополучатели. Они передали право собственности на помещение в обмен на пожизненное содержание.

В отдельных случаях решается вопрос с квартирой, если в ней прописан человек из вышеперечисленного перечня, через суд. Но для этого нужны веские основания.

Пример! У родителей есть возможность прописать ребенка по новому месту жительства, но они этого не делают. Причина – препятствие сделки по продаже жилья. В суде нужно доказать этот факт. Обычно обязанность ложится на продавца.

Принудительная выписка

По действующим правилам продать квартиру без согласия прописанных можно, если они не являются дольщиками жилья, или она не находится в совместной собственности. Но для снятия с регистрации потребуется личное присутствие и паспорт прописанного. При его несогласии сделать эту процедуру невозможно.

Для принудительного снятия с регистрационного учета по месту жительства нужно выполнить следующее:

  1. Написать исковое заявление в суд. Основание для удовлетворения иска – действие п.2 ст.292 ГК, п.4 ст.31 и п.1 ст.35 ЖК РФ.
  2. Положительное решение суда – основание для формирования исполнительного листа и внесения изменений в домовую книгу.
  3. Вместе с работниками Службы приставов выселить жильца.

На практике для вынесения положительного решения суду нужны веские доказательства. В частности – нарушение подписанного ранее соглашения о выселении, несоблюдение правил проживания, норм санитарной гигиены.

Важно! Если у пописанного нет возможности проживания в другом месте и средств для приобретения квартиры, суд может постановить оставить регистрацию без изменений на неопределенный срок. При изменении положения подается новый иск.

Продажа жилья с зарегистрированным ребенком

Несовершеннолетний ребенок, прописанный в квартире, и не являющийся ее совладельцем, не может стать препятствием в заключении договора продажи. У покупателя возникает риск не снять его с регистрации по месту жительства. Если жилье продается с прописанным ребенком, потенциальному владельцу недвижимости нужно предпринять шаги по защите своих интересов.

Рекомендуется сделать следующее:

  • выяснить из выписки домовой книги, действительно ли ребенок зарегистрирован или просто проживает в этом помещении;
  • указать в соглашении обязательство продавца снять с регистрации всех проживающих – п.2 ст.292 ГК;
  • принудительное выселение по решению суда, если есть место для прописки ребенка, выполнены требования органов опеки.

Важно! Факт регистрации ребенка не влияет на обязательство оставить прописку матери или отцу. Но здесь возникает противоречие, согласно ст.20 ГК несовершеннолетний гражданин должен жить с родителями. Решение только через суд.

Условия признания сделки недействительной

Независимо от обстоятельств покупка квартиры должна быть юридически «чистой». Продавец информирует потенциального покупателя обо всех факторах, влияющих на возможность комфортного проживания или распоряжения недвижимостью.

Если покупатель не был уведомлен о зарегистрированных в помещении или введен в заблуждение, он имеет право оспорить сделку для признания ее недействительной.

Основания для этого шага:

  • Доказан факт существенного заблуждения – ст.178 ГК. Процедура сложная, так как выписка из домовой книги, как единственный источник информации о зарегистрированных, не входит в обязательный пакет документов при продаже жилья. К доказательствам относят официальный документ от хозяина помещения, в котором он указал отсутствие прописанных, неполный перечень лиц, либо подделку справки из ЖЭКа.
  • Не были выполнены условия органов опеки о переезде ребенка в новую приватизированную квартиру, если такое предусматривалось дополнительным соглашением между продавцом и покупателем.
  • Расторжение договора на основании ст.450 ГК. Зафиксированы нарушения соглашения, в частности – на момент оформления купли/продажи не выполнены условия по снятию с регистрации живущих в помещении.
  • Есть существенные изменения обстоятельств – ст.451 ГК. Редкий, но возможный вариант – в период оформления сделки родился ребенок, которого прописали по месту жительства.

Что делать, если вы купили квартиры с прописанным в ней человеком:

Перед подписанием соглашения следует внимательно изучить каждый пункт, проконсультироваться у профильных юристов. Даже небольшая оплошность или один неучтенный фактор могут отразиться в виде непредвиденных последствий.

Для юридически правильной продажи квартиры с прописанным человеком покупатель анализирует возможность снятия его с регистрационного учета и влияние этого факта на комфорт проживания. Рекомендуется возложить обязанность на продавца, так как это в его интересах. Важно проконтролировать факт выписки.

Источник: https://vashdom.guru/propiska/mozhno-li-prodat-kvartiru-s-propisannym-chelovekom/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.