Можно ли продать квартиру по доверенности

Содержание

Продажа квартиры по доверенности

Можно ли продать квартиру по доверенности

Различные жизненные ситуации могут лишить возможности личного участия в продаже собственной квартиры. Тяжелая болезнь, командировка, проживание в другой стране (в другом регионе страны) и иные случаи являются поводом к составлению доверенности, в соответствии с которой можно передать полномочия по реализации квартиры третьему лицу.

Так называемому, доверенному, можно поручить продажу квартиры от начала и до конца, что чаще всего именуется как генеральная доверенность. Стоит учесть, что в таком случае обязательно нотариальное удостоверение такого документа.

Оформление доверенности не требует сбора большого количества документов. Сам процесс продажи квартиры не будет отличаться от обычного процесса, за исключением необходимости доверенному лицу предъявлять документ, на основании которого ему передан определенный объем полномочий. В договоре купли-продажи изменения также минимальны и связаны с указанием данных доверенного лица.

Подоходный налог с прибыли за продажу квартиры уплачивается тем лицом, которому эти денежные средства пойдут в доход, то есть собственнику.

Доверенное лицо в данном случае денег не получает, поэтому налог не уплачивает.

Подобный процесс реализации квартиры сопряжен с рядом рисков, которые угрожают как покупателю, так и продавцу. Поэтому всем сторонам сделки необходимо как можно внимательно отнести к составлению и проверке доверенности и самого договора. В противном случае сделка будет признана недействительной (как и любой другой договор).

Можно ли по доверенности продать квартиру?

Согласно ч. 1 ст. 185 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) доверенность — это письменное уполномочие, которое выдается одним лицом другому в целях представительства перед третьими лицами. Такой документ конкретизирован как представление интересов перед третьими лицами в целях продажи квартиры.

Поэтому сделка купли-продажи по доверенности возможна и осуществляется на практике ввиду различных жизненных ситуаций.

В основном продажа квартиры третьему лицу доверяется в случае невозможности личного участия в продаже квартиры (например: болезнь, переезд на новое место жительства в другой город).

В иных случаях доверенность оформляется редко, и собственник лично занимается всеми вопросами, связанными со сделкой.

В первую очередь, это связано с целым рядом рисков как для самого собственника, так и для покупателей.

Кроме того, подобная продажа собственности через третье лицо может отрицательно сказаться на ее привлекательности для потенциальных покупателей.

Если сделка по реализации квартиры будет нотариально оформлена уполномоченным лицом, либо им будет осуществлено представительство во время государственной регистрации перехода права собственности, то такая доверенность должна быть также нотариально удостоверена в соответствии с п. 1 ст. 185.1 ГК РФ. Помимо многочисленных вопросов, связанных с оформлением доверенности, включением в нее необходимых положений необходимо изначально продумать круг полномочий, которые будут доверены третьему лицу.

В тексте доверенности должны быть определены полномочия доверенного лица (функции поверенного). К таковым можно отнести:

  • сбор необходимых для продажи документов, справок, выписок;
  • осуществление продажи квартиры;
  • подписание договора купли-продажи;
  • получение денежных средств за продажу имущества;
  • сдача и (или) получение документов в соответствующих государственных органах.

Также желательно указать предоставляется ли поверенному право передоверия, то есть право передать полномочия (полученные по доверенности) другому лицу.

Кроме того, согласно ст. 186 ГК РФ доверенность считается выданной на один год с момента ее совершения в случае отсутствия указания в ней конкретного срока. При этом дата совершения доверенности обязательна к указанию в таком документе.

Как продать квартиру по доверенности без собственника

Для реализации квартиры без участия в этом процессе собственника необходимо оформить соответствующую доверенность, именуемую «генеральной». Такое наименование подразумевает под собой передачу всех полномочий по продаже такой недвижимости от сбора необходимых документов до получения денежных средств и соответствующего оформления в территориальном органе Росреестра.

В случае оформления генеральной доверенности и прохождения процедуры ее нотариального удостоверения, присутствие собственника при подписании договора купли-продажа, сбора и оформления необходимых документов и прочих действий необязательно.

Все эти действия со ссылкой на доверенность может осуществлять поверенный.

Перечень документов

Учитывая необходимость нотариального удостоверения генеральной доверенности необходимо предоставить нотариусу:

  • сведения о доверителе и поверенном (оригиналы паспортов);
  • текст доверенности (в случае составления доверенности самим нотариусом не требуется);
  • круг полномочий поверенного.

Иных документов для осуществления удостоверения не требуется, как и для оформления доверенности в целом. Для совершения сделки по купле-продаже квартиры необходим стандартный набор документов и доверенность поверенного лица (вместе с оригиналом его паспорта для удостоверения личности. В пакет документов входит:

Договор купли-продажи квартиры по доверенности

Соглашение о продаже квартиры, совершаемой по доверенности, отличается от договора купли-продажи по общим правилам лишь уточнением о наличии доверенности и сведениями о поверенном. Образец договора купли-продажи квартиры по доверенности от продавца представлен ниже.

Кто платит налог при сделке с недвижимостью по доверенности?

Согласно налоговому законодательству Российской Федерации при получении денежных средств за продажу квартиры необходимо оплатить подоходный налог.

Исключение составляет лишь такой случай, при котором реализуемое имущество находится в собственности более трех лет (п. 17.1 ст. 217 НК РФ).

Если квартира находится в собственности менее трех лет, то придется оплачивать соответствующий налог.

Пример

В связи с тяжелой болезнью и невозможностью самостоятельно заниматься продажей своей квартиры Семенова А.Л. доверила сыну, Семенову В.Н. реализовать квартиру. С этой целью была оформлена генеральная доверенность, которую удостоверил нотариус. Через два месяца Семенов нашел покупатель и продал квартиру, передав вырученные денежные средства Семеновой.

Учитывая нахождение указанной недвижимости в собственности Семеновой более трех лет и в соответствии с п. 17.1 ст. 217 НК РФ подоходный налог за реализацию квартиры не уплачивался.

Учитывая, что поверенный не получает денежных средств от продажи квартиры, налог должно уплатить то лицо, которое получило доход от продажи квартиры, то есть собственник.

Это подтверждается положением ч. 1 ст. 207 НК РФ о том, что налогоплательщиками являются в том числе лица, получающие доход от источников в Российской Федерации, к которым в соответствии с п. 5 ч. 1 ст. 208 НК РФ относится доход от реализации недвижимого имущества.

Риски покупателя и продавца при продаже по генеральной доверенности

Продажа квартиры по генеральной доверенности несет в себе ряд рисков как для покупателя, так и для продавца. Для покупателя риски заключаются в следующих возможных ситуациях:

  • доверенность может быть подложной или прекращена (в связи с истечением срока, отменой, смертью доверителя);
  • недееспособность лица выдавшего доверенность;
  • отсутствие нотариального удостоверения доверенности, оформление в неправильной форме (например, отсутствие даты составления).

Продавец также подвергается ряду рисков. Учитывая, что поверенному полностью доверяется проведение всей сделки, могут возникнуть различные сложности с неверным оформлением самого договора, что может привести к его недействительности.

Кроме того, поверенный может получить денежные средства от продавца и не передать их собственнику квартиры. Поэтому лучше всего как можно тщательней указывать круг полномочий в самой доверенности, а также тщательно выбирать поверенного.

Можно ли признать сделку недействительной?

Сделка, совершенная с использованием доверенности, как и любая другая сделка может быть признана недействительной. В данном случае исключения отсутствуют, однако к тем основаниям, которые изложены в гл. 9 ГК РФ добавляются новые. Действительность сделки исключается, если собственник или его доверенное лицо являются недееспособными.

Кроме того, на момент заключения сделки доверенность может быть отозвана, просрочена, что лишает поверенного права подписи такого договора, в результате чего подписанный таким лицом договор также признается недействительным. Если сама доверенность будет признана недействительной (ненадлежащим образом оформлена, не подписана, не удостоверена нотариусом), то подписанная по ней сделке также признается недействительной и оспаривается.

Заключение

Продажа квартиры по доверенности может быть отличным инструментом, при помощи которого с минимум усилий и затрат можно реализовать свою квартиру.

Обычно такая возможность используется из-за невозможности личного участия в продаже квартиры или нежелания в связи со слабой грамотностью в вопросе продажи недвижимости.

Зачастую доверенности заключаются не только между родственниками или иными лицами, которым собственник доверяет, но и со специализированными юридическими лицами, которые занимаются такого рода деятельностью.

Однако не стоит забывать, что доверие такого важного вопроса (а стоимость недвижимости довольно высока) должно быть рассчитанным: необходимо серьезно отнестись к выбору поверенного, грамотно составить круг полномочий для него, по возможности отслеживать действия. Также стоит ожидать, что собственность, реализуемая таким путем, может быть менее привлекательна для покупателей в связи с возможными рисками.

Право подписи договора по доверенности

Я собираюсь доверить продажу квартиры своему брату. При составлении доверенности возник вопрос о возможности подписании договора купли-продажи братом как моим представителем. Вправе ли он, как мой поверенный, подписать сделку?

Ответ

Для того чтобы поверенное лицо имело право подписи договора, акта приема-передачи и иных необходимых документов об этом следует прямо указать в тексте доверенности. В противном случае такое лицо не будет иметь законного основания подписывать договор.

Источник: http://kvartirniy-expert.ru/prodazha/kto-mozhet-prodat-kvartiru/po-doverennosti/

Законна ли продажа недвижимости по доверенности — основные моменты, на что нужно обратить внимание

Можно ли продать квартиру по доверенности

Каждая сделка, связанная с отчуждением недвижимости сопряжена с большими рисками.

Поэтому к оформлению и заключению необходимо подходить со всей серьезностью, чтоб не остаться без квартиры и без денег.

Наибольшее количество мошеннических схем с недвижимым имуществом связаны с купле-продажей квартир, где основанием для заключения сделки является доверенность, выданная собственником представителю.

Как показывает статистика, такие аферы «проворачивают» нечистые на руку риэлторы. Но нередки и ситуации когда доверенность действительно оформляет собственник своему представителю, не имеющий возможности самостоятельно заниматься продажей своей недвижимости.

Можно ли продать квартиру по доверенности?

Встречаются такие ситуации, когда собственнику жилья нужно срочно его продать, но он не имеет физической возможности это сделать по той простой причине что живет в другом регионе (в другой стране), или он тяжело болен и т.д.

В таких случаях возникает потребность в оформлении сделки через представителя посредством оформления на него, нотариально заверенной Генеральной доверенности.

В которой необходимо указать какие действия может совершать представитель в отношении продаваемой недвижимости:

  • показ квартиры потенциальным покупателям;
  • составление и заключение соглашения по купли-продажи недвижимого объекта;
  • делать запросы во всех инстанциях для предоставления всей документации покупателю;
  • подписывать документы от имени собственника;
  • и иные действия с недвижимостью не противоречащие законодательству.

Доверенность, оформленная продавцом на имя представителя, дает последнему, на весь срок ее действия, право выступать от имени собственника и сопровождать сделку от начала и до конца.

Что представляет собой доверенность от собственника на продажу квартиры?

Генеральной доверенностью является документ, дающий правовые полномочия ее обладателю на выполнения тех или иных указанных в ней действий. Настоящий документ является основанием для совершения сделки от имени собственника с третьим лицом, дающий право подписи сопутствующих этому документов – договоры, акт приема-передачи и т.п.

Основные требования к оформлению документа

Законодателем предусмотрены следующие требования:

  • обязателен письменный формат написания;
  • указаны все персональные данные обеих сторон (собственника и представителя);
  • обязательное заверение нотариусом (т.к. все доверенности проходят обязательную регистрацию в соответствующем реестре);
  • правомочия представителя – виды разрешенных действий;
  • на какой срок выдана доверенность (срок ее действия, определяется собственником).

Есть вопрос или нужна помощь юриста? Воспользуйтесь бесплатной консультацией:

Образец

Скачать и ознакомиться с образцом доверенности на продажу квартиры в 2018 году.

Для заключения сделки купли-продажи недвижимости можно использовать три вида доверенности, в зависимости от степени доверия к поверенному:

  • разовая (оформляется для совершения единовременного действия);
  • специальная (оформляется на конкретный срок и конкретные действия);
  • генеральная (дает возможность обладателю совершать все действия с недвижимостью, как если бы эти действия совершал сам собственник).

При подготовке документов по сделке с недвижимостью достаточно оформления так называемой разовой или специальной доверенности. Сама процедура по купле-продаже объекта совершается исключительно на основании Генеральной доверенности.

Сам процесс по продаже недвижимости ничем не отличается от совершения сделки самим собственником. В Россреестр предоставляются те же документы:

  • договорное соглашение между сторонами сделки;
  • удостоверение личности всех участников;
  • и соответственно сама доверенность.

И так ответ на вопрос: «Можно ли продать квартиру по доверенности?» найден – такая сделка законом разрешена. Далее рассмотрим пошаговый процесс совершения такой сделки.

Как продать квартиру без собственника?

Утверждение, что покупка/продажа квартиры по доверенности всегда дело рискованное, ошибочно. Конечно, определенный риск, как для покупателя, так и для продавца все же есть.

Это в том случае если представителем является совершенно незнакомым человеком, но если в его роли выступают родственники, к тому же, являющиеся дольщиками продаваемого жилья, т.е.

заинтересованные лица, то владелец может быть спокоен.

Для того чтобы продажа недвижимости была успешно совершена необходимо прописать персональные данные всех лиц участвующих в этом процессе. Так если представителей будет несколько, то и данные необходимо указать каждого поверенного.

И все же для собственной подстраховки (покупателю) необходимо удостовериться в некоторых нюансах:

  • какое обстоятельство предшествовало составлению такого вида доверенности (причины);
  • уточнить факт здравия доверителя (жив ли собственник или нет);
  • по возможности связаться с собственником и выяснить в курсе ли он, что его недвижимость отчуждается на основании такого документа;
  • проверить законность документа (кем заверена, действующим нотариусом или нет);
  • уточнить ее срок действия;
  • сделать запрос нотариусу, чтобы уточнить – не отзывалась ли она.

Обязательным условием является включения в доверенность пункта, указывающего на то обстоятельство, что заверение ее должно производиться до заключения соглашения о купле-продаже.

В случае тяжелого заболевания собственника, нахождения его на службе в рядах российской армии или же в местах не столь отдаленных (в тюрьме) заверить документ могут и другие уполномоченные лица, такие как:

  • главврач лечебного учреждения;
  • военноначальник части;
  • либо начальник исправительного учреждения (в зависимости от ситуации).

Также необходимо более тщательно оговорить в ней все те действия, которые представитель вправе осуществлять. Укажите конкретный срок ее действия (законом разрешено до трех лет). Чаще всего Генеральная доверенность выписывается сроком на один год.

Собственник вправе отозвать ее в любой момент. К примеру, если возникли сомнения в честности представителя.

Есть и иные основания прекращающие действие документа:

  • окончание срока действия;
  • отказ самого представителя от вверенных ему действий;
  • кончина собственника, либо признание его безвестно пропавшим, либо признанным судом полностью недееспособным;
  • окончание сделки (когда полномочия полностью реализованы);
  • когда доверенность признана судом ничтожной (незаконно оформлена).

Возможные риски продажи и покупки квартиры по доверенности

Как уже говорилось выше купля-продажа, совершаемая по доверенности, сопряжена с всевозможными рисками не только для покупателя, но и для продавца. Так покупатель может столкнуться со следующими проблемами:

  • согласно подпункту 2 части 1 статьи 188 Гражданского кодекса, доверенность может быть аннулирована собственником в любой момент (продажа, совершенная по аннулированному документу будет считаться ничтожной);
  • на момент свершения купли-продажи (заключение договора), доверитель скоропостижно скончался, а соответственно сделка не имеет под собой юридического основания, в дело вступаю наследники (к сожалению, от этого никто не застрахован);
  • сам факт нотариального удостоверения необходимо проверять и перепроверять, так как есть вероятность мошеннических действий (нечистые на руку нотариусы не исключение);
  • также сделка может быть признана недействительной, если будет установлен факт недееспособности самого представителя.

Встречаются и иные опасности при совершении купли-продажи по доверенности.

Что же касается продавца то и здесь не все так гладко как хотелось бы. В отношении продавца есть также множество нюансов, впоследствии которых он может остаться и без денег и без квартиры.

Так недобросовестный риэлтор, позарившийся на большую сумму, просто не захочет их отдавать собственнику, а возьмет и исчезнет с ней. Поэтому оформлять доверенность лучше на ближайшего родственника, хотя в наше время даже это не является сто процентным показателем удачного завершения сделки.

Как видим опасность признания сделки недействительной является актуальной для всех сторон. Чтобы хоть как то обезопасить себя, покупателю стоит подбирать жилье, где стороной продажи выступает сам владелец недвижимого объекта.

А продавцу необходимо тщательнее проверять лицо, которому он хочет доверить весь этот процесс. А также проверить полномочия нотариуса, посредством запроса в нотариальную палату, или на специальном сайте проверить его лицензию на проведение таких действий, как удостоверение Генеральной доверенности.

С недавнего времени, нотариус несет ответственность за совершение сделок по купле-продаже недвижимости. И законодателем установлено правило, что если сделка заверенная нотариусом изначально считается провальной, всю сумму за продаваемое/покупаемое жилье обязан возместить он сам.

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в данной статьей могла устареть. Вместе с тем каждая ситуация индивидуальна.

Для решения своего вопроса заполните следующую форму или позвоните по телефонам, указанным на сайте, и наши юристы Вас бесплатно проконсультируют!

Источник: https://UrMetr.com/kvartira/prodazha/zakonna-li-prodazha-nedvizhimosti-po-doverennosti

Квартиру продают по доверенности

Можно ли продать квартиру по доверенности

Последнее обновление: 02.03.2020

ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ –продолжение:

…Идем дальше.

Теперь рассмотрим случай, когда выбранную нами квартиру продают по доверенности.

Бывает, что квартиру нам показывает не сам Продавец, а его доверенное лицо (представитель), действующее по доверенности от собственника/-ков квартиры.

И это лицо заявляет, что доверенность позволяет ему принимать аванс за квартиру, собирать необходимые документы, а также собственно совершать сделку, т.е.

подписывать Договор купли-продажи квартиры (ДКП), регистрировать переход права, и получать деньги за проданную квартиру.

В принципе, по закону это допустимо. Но на практике – нежелательно для нас (т.е. для Покупателя). Покупка квартиры на «вторичке» и так несет в себе достаточно рисков, а тут еще добавляется один серьезный риск сверху – риск неправомочных действий доверенного лица.

Сервисная поддержка Покупателя квартиры – набор инструментов для подготовки сделки.

Риски Покупателя при продаже квартиры по доверенности

Когда в процессе подготовки сделки купли-продажи квартиры отсутствует сам Продавец, то становится сложнее проверить его личность и дееспособность (об этих проверках мы рассказали на предыдущих шагах ИНСТРУКЦИИ).

 А для нас (Покупателя) имеет значение не только правильно оформленная доверенность, но и личность самого доверителя (собственника квартиры), а также обстоятельства, при которых эта доверенность была выдана.

То есть нам необходимо убедиться, что она была получена не насильственным и не обманным путем (об этом далее).

Доверенность на продажу квартиры обязательно должна быть заверена нотариусом. Фамилия и печать заверившего ее нотариуса должны читаться разборчиво. Информацию о существовании этого нотариуса и его координаты можно узнать на сайте Федеральной Нотариальной Палаты (ФНП) — здесь.

Московская городская нотариальная палата — см. официальный сайт здесь.

Если квартира продается по доверенности, нам прежде всего cледует проверить паспорт доверенного лица, и сравнить его реквизиты с указанными в доверенности. А паспортные данные доверителя, тоже указанные в доверенности, должны совпадать с данными собственника, указанного в Титуле на квартиру или в Выписке из ЕГРП (ЕГРН).

Важно! Доверенность не должна быть просрочена на момент сделки. Если срок ее действия прямо не указан в самой доверенности, то по закону считается, что доверенность действительна в течение года с даты ее выдачи.

Кроме того, следует учесть, что доверитель имеет право в любой момент отозвать свою доверенность, а также самого доверителя на момент сделки может уже не быть в живых. Тогда сделка фактически будет совершаться по недействительному документу (недействительной доверенности), и следовательно, сделка автоматически становится ничтожной.

Суд также может признать сделку недействительной, если после выдачи доверенности, самого доверителя признают недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим.

В практике также встречались случаи, когда доверенность на продажу квартиры выбивали силой, или получали обманом, т.е. такая квартира уже переходила в разряд «криминальных».

Все это дает широкие возможности для мошеннических действий с квартирой, используя доверенность, и значительно повышает риски Покупателя.

Поэтому крайне НЕ рекомендуется покупать квартиру у доверенного лица, не имея прямой связи с самим владельцем квартиры.

 Исключением может быть случай, когда мы знаем собственника квартиры лично и/или имеем с ним удаленный контакт (по телефону, скайпу, через наших доверенных лиц, и т.п.).

Как правильно оформить покупку квартиры вместе с мебелью – смотри в этой заметке.

Если из собранных документов на квартиру видно, что доверитель входит в «группу риска» (например, доверитель преклонного возраста, прописанный один в своей квартире), то здесь – повышенная осторожность! Именно такие персонажи являются лакомой добычей для мошенников, которые втираются к собственнику в доверие, заставляют его подчиняться, и в итоге продают его квартиру.

И когда этот потерпевший придет в себя (а мошенника уже и след простыл), то требовать свою квартиру назад он будет, конечно же, у Покупателя (то бишь – у нас). И суд вполне может встать на его сторону, признав, что он выдал доверенность на продажу квартиры, будучи введенным в заблуждение, либо под угрозой.

Если мы все же решили иметь дело с доверенным лицом, то саму сделку купли-продажи квартиры лучше тоже проводить через нотариуса. Это даст возможность проверить легитимность доверенности, сделать необходимые запросы (в т.ч. прежнему нотариусу, заверявшему доверенность), а также грамотно составить Договор купли-продажи квартиры, с учетом отсутствия собственника квартиры.

В чем риск покупки приватизированной квартиры? Нюансы приватизации. Что нужно знать Покупателю – см. по ссылке в Глоссарии.

Сделки с недвижимостью, совершаемые по доверенности, всегда несут в себе повышенный риск.

Точнее, риск возникает только если по доверенности подписывают Договор купли-продажи квартиры (ДКП), и получают по нему деньги.

 Поэтому, на практике, риэлторы допускают, чтобы показами квартиры и сбором документов занимались доверенные лица, но настаивают на том, чтобы принятие аванса, подписание ДКП и денежные расчеты проводил сам Продавец лично.

Если же по какой-либо причине (например, Продавец живет в Австралии, и в данный момент охотится там на кенгуру) нет никакой возможности для личной встречи с Продавцом, а эту квартиру мы все-таки решили купить, то нам необходимо выполнить ряд страховочных действий.

Когда квартиру нам продают по доверенности, т.е. Договор купли-продажи квартиры подписывает доверенное лицо, нам следует в обязательном порядке выполнить следующее:

  • во-первых, убедиться в наличии всех необходимых реквизитов доверенности, и проверить срок ее действия (подробнее об этом – по ссылке в Глоссарии);
  • во-вторых, убедиться в явном указании в ней нужных для сделки полномочий доверенного лица (т.е. права подписывать ДКП, права регистрировать сделку, и права получать деньги за квартиру);
  • в-третьих, проверить, числится ли доверенность в общем реестре доверенностей ФНП и не отозвана ли она (см. сервис по проверке доверенностей – ЗДЕСЬ);
  • в-четвертых, убедиться, что сам доверитель жив-здоров, и действительно поручил продажу квартиры своему представителю (например, съездить к владельцу квартиры и пообщаться с ним лично, либо соединиться по Скайпу, и сделать видеозапись этого разговора, с данными его паспорта и датой разговора).

Копию доверенности, по которой нам продают квартиру, следует сохранить вместе со всеми остальными документами по сделке.

Образец Доверенности на продажу квартиры можно посмотреть здесь.

Передаточный акт, в этом случае, тоже должно подписывать доверенное лицо. Причем формат подписи должен быть такой же, как и в ДКП. Т.е. «такой-то ФИО, действуя по доверенности №…, выданной…, от имени и в интересах …ФИО Продавца».

Нормальным также считается в практике, когда несколько собственников квартиры (семья, например) выдают доверенность одному из них, чтобы он один занимался делами по продаже квартиры, и не таскал за собой весь табор.

На вторичном рынке жилья грамотная поддержка юриста особенно важна для Покупателя.
Проверить Продавца и документы на квартиру, снизить риски и сопроводить сделку помогут профильные юристы – ЗДЕСЬ.

Итак, столкнувшись с доверенностью на продажу квартиры, мы насторожились, и выдвинули встречные условия об обязательном присутствии собственника на подписании договора.

Если возражений нет, то доверенное лицо может продолжать собирать документы для сделки, и предъявлять их нам на проверку.

Какие еще документы могут понадобиться для сделки купли-продажи квартиры?

Сейчас узнаем.

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/poshagovaya-instrukciya/kvartira-prodat-ili-kupit/pokupatel-kvartiry/vybor-rynka/vtorichka/proverka-lichnosti-prodavca/prodazha-kvartiry-po-doverennosti/

Продажа квартиры по генеральной доверенности – какие риски существуют

Можно ли продать квартиру по доверенности

Продажа квартиры по генеральной доверенности предусмотрена в тех случаях, когда владелец не может присутствовать при совершении сделки и поиске покупателей.

Он доверяет право действовать в своих интересах иному лицу. Исключительно генеральная доверенность наделяет правами проведения любых операций с жилплощадью.

Ее составляют и заверяют у нотариуса, который оговаривает все возможные последствия ее оформления.

Как правильно оформить доверенность?

Процедура проводится в одностороннем порядке — согласие гражданина, на которого оформляется доверенность, не требуется. Устного соглашения вполне достаточно. Необходимо учитывать следующее:

  • документ обязательно оформляет и заверяет нотариус;
  • владелец предъявляет свой паспорт;
  • в документе должна быть дата составления, сведения об обеих сторонах и о продаваемой квартире, срок действия, перечислены права доверенного лица. Доверитель лично подписывает составленный документ.

Максимальным сроком действия документа устанавливают 3 года. Если иное не отображено в тексте доверенности, то сроком ее действия автоматически считается один год с момента составления.

Доверенное лицо вправе продать жилплощадь на выгодных для него условиях, поэтому на такую роль советуют выбирать надежного человека и не рекомендуют оформлять генеральную доверенность на представителя агентства недвижимости.

Какие опасности существуют?

Продажа недвижимости по доверенности чревата нежелательными последствиями для обеих сторон:

  • риски для продавца связаны с перепродажей жилья по доверенности. Всегда остается опасность, что доверенное лицо не передаст полученные деньги продавцу. Желательно предусмотреть, чтобы получение оплаты за проведение сделки и продажа жилья не происходила одновременно. Лучше лично получать средства от реализации жилья;
  • риски для покупателя заключаются в самом наличии доверенности. Продавец может аннулировать ее в одностороннем порядке, не поставив в известность покупателя и доверенное лицо. Покупатель может отдать деньги, а сделка будет приостановлена. В таком случае лучше использовать банковскую ячейку для передачи средств;
  • если продавцом выступает гражданин пожилого возраста, сделка может быть признана недействительной, так как нет уверенности в дееспособности данного гражданина.

Неприятные последствия для покупателя возникают, если он уже произвел оплату и перечислил деньги, а его права на приобретенную жилплощадь будут оспорены в суде.

Как происходит продажа недвижимости по доверенности?

При составлении генеральной доверенности продавец передает все полномочия доверенному лицу – сбор необходимого пакета документов, проведение процедуры продажи и подписание договора с покупателем, получение финансовых средств и передача необходимой документации в государственные органы.

Какие документы потребуются для проведения операций с недвижимостью по доверенности?

  • Нотариально заверенная доверенность.
  • Паспорта обеих сторон — доверенного лица и покупателя.
  • Подлинник договора купли-продажи.
  • Технический паспорт помещения.
  • Справка из ЕГРН (ее можно заказать здесь).
  • Документ о том, что у владельца нет задолженности по коммунальным услугам.

Договор о продаже жилого помещения в этом случае отличается от стандартного документа тем, что там указан сам факт наличия доверенности и данные о доверенном лице. Процесс реализации недвижимости также состоит из подготовки документации, заключения договора и его регистрации, проведения расчета за квартиру. Продавец вправе отслеживать действия доверенного лица.

Напоминаем, что даже если Вы досконально изучите все данные, находящиеся в открытом доступе, это не заменит Вам опыта профессиональных юристов!
Чтобы получить подробную бесплатную консультацию и максимально надежно решить Ваш вопрос — Вы можете обратиться к специалистам через онлайн-форму.

Кто платит налог при продаже жилплощади по доверенности?

В соответствии с законом РФ при получении денег за реализацию недвижимости необходимо заплатить подоходный налог. Согласно п. 17.1 ст.217 и п. 4 ст.217.

1 НК РФ это касается жилых помещений, находящихся в собственности меньше 5 лет, при условии, что жилье приобретено после 01.01.2016.

Если недвижимость приобретена ранее этой даты – то минимальный срок владения для освобождения от уплаты налога составляет 3 года.

Этот налог обязан заплатить собственник квартиры. Доверенное лицо не получает финансовой выгоды от реализации недвижимости, поэтому платить налог не обязано.

В каких случаях доверенность признают недействительной?

Доверитель вправе в любое время аннулировать доверенность. Для этого достаточно обратиться к нотариусу с заявлением. Причины указывать не обязательно. Генеральная доверенность считается ничтожной в таких случаях:

  • если она выдана лицом, признанным недееспособным. При подтверждении этого факта доверенность и все проведенные сделки аннулируют. При необходимости можно обратиться в суд;
  • доверителю еще не исполнилось 14 лет;
  • доверителю от 14 до 18 лет, но отсутствует письменное одобрение родителей или законных представителей и органов опеки;
  • при составлении доверенности имели место принудительные действия иных лиц;
  • закончился ее срок действия;
  • владелец жилья не давал отчета своим действиям при составлении текста доверенности, хотя и является дееспособным;
  • доверитель отозвал доверенность.

Если доверитель умер, то доверенность автоматически признается ничтожной, а сделки аннулируются. То же касается и случаев, когда гражданин оформил на кого-либо генеральную доверенность и далее о его местонахождении неизвестно. Все сделки приостанавливаются до признания его официально безвестно отсутствующим.

 Ипотека и продажа по доверенности

В большинстве случаев банки не разрешают приобретать жилье в ипотеку по доверенности, требуется непосредственное присутствие владельца недвижимости при составлении договора. Действие по доверенности возможно при досрочном погашении кредита, при решении вопросов о страховке и спорных операциях.

Особенности сделки по доверенности

Оградить собственника от мошеннических действий со стороны доверенного лица помогут следующие рекомендации:

  • доверенность можно отозвать, если подошел к концу срок ее действия;
  • сам документ и все сделки, совершенные на его основании, могут быть признаны недействительными в судебном порядке;
  • в качестве доверенного лица привлекать только надежного человека, которому собственник полностью доверяет;
  • не указывать в тексте доверенности возможность получения аванса или полной суммы за продажу квартиры доверенным лицом. Передачу денег лучше оформить банковским переводом. Это сделают сотрудники банка, они несут ответственность за сохранность средств на счете. За такие услуги взимается комиссионный сбор, но деньги останутся в сохранности;
  • покупателю рекомендуют тщательно изучить доверенность, по возможности запросить у доверенного лица контакты владельца жилья.

В соответствии с законом генеральная доверенность не превращает доверенное лицо в собственника недвижимости. Он не имеет права продать жилплощадь себе. Продавец должен рассмотреть все плюсы и минусы, прежде чем доверять продажу собственности третьему лицу. Сделка по доверенности может вызвать сомнения у покупателя, что может привести к снижению стоимости жилплощади.

Важно подробно прописать все права доверенного лица, чтобы избежать возможных неприятных последствий; обговорить стоимость квартиры, сроки и прочие формальности. Если соблюдать все меры предосторожности, то продажа по доверенности выгодна продавцу. Это поможет сберечь время, избежать длительных походов по различным инстанциям для получения необходимых справок.

Источник: https://pravbaza.ru/sdelki-s-nedvizhimostyu/prodazha-kvartiry-po-generalnoj-doverennosti

Можно ли продать квартиру по доверенности на третье лицо?

Можно ли продать квартиру по доверенности

Отсутствие возможности у владельца недвижимости участвовать в совершении сделки купли-продажи регламентируется использованием такого документа, как доверенность на продажу имущества. В данном случае все интересы владельца будет представлять третье лицо, которое, согласно документу, наделяется соответствующими правами и полномочиями.

Особенности документа и его разновидности

Доверенность на реализацию сделки с имуществом – это документ, который отображает факт передачи собственником прав и полномочий представлять интересы в процессе сделки третьему (доверенному) лицу и выполнении всех необходимых действий согласно содержанию конкретного документа.

В современном документообороте используются три разновидности документа:

  1. Разовая доверенность – оформляется для совершения какого-либо одного конкретного действия, например, получения справки в рамках сбора документов для продажи жилья.
  2. Доверенность специального типа применяется в том случае, если третье лицо уполномочено периодически осуществлять действия одного типа: получать зарплату, подписывать документы и пр.
  3. Общий документ, и, в частности, его разновидность генеральная доверенность, предполагает передачу максимально широких полномочий и прав на период до 3 лет. С помощью данного документа доверенное лицо может:
  • распоряжаться финансами за доверителя;
  • подписывать документы и соглашения;
  • представлять другие интересы в рамках своих полномочий.

Согласно Ст. 185 Гражданского кодекса РФ, именно по доверенности последнего типа можно реализовать сделку купли-продажи недвижимости, при этом обязательное требование – ее нотариальное освидетельствование.

Регламент оформления доверенности

Грамотно составить и оформить доверенность того или иного типа поможет юрист, для этого необходимо будет предоставить всего 2 документа:

  • паспорт персоны-доверителя;
  • паспорт третьего лица, кому планируется доверить некоторые полномочия.

Как оформляется доверенность на продажу квартиры? Содержательную часть документа составляют следующие сведения:

  • информация о доверителе и доверенном лице (Ф.И.О., адрес регистрации и фактического проживания, реквизиты документа, удостоверяющего персону);
  • суть передаваемых полномочий с детализацией их согласно необходимости принимать участие в сделке купли-продажи квартиры;
  • крайне важным будет указать срок действия полномочий (в генеральной доверенности максимальный период действия составляет 3 года);
  • в доверенности указывается дата и место составления и подписания документа.

Юридическую силу бумага обретает лишь после заверения ее у нотариуса (согласно Ст. 180-187 Гражданского кодекса РФ). При этом, для нотариального освидетельствования необходимо также присутствие персоны, которая становится доверителем.

Оформление доверенности облагается госпошлиной в размере 200 рублей, также оплачивается стоимость услуг юриста и нотариуса от 1 до 2 тыс. рублей в зависимости от региона.

Какие риски могут возникнуть при продаже квартире по доверенности?

Следует понимать, что реализация сделок по продаже недвижимости с использованием доверенности несет потенциальные риски как для стороны покупателя, так и для стороны продавца, при этом речь идет не только о мошеннических схемах.

Какие ситуации могут возникнуть?

  • Перепродажа по доверенности. Такой алгоритм имеет место в махинациях, где риелтор или иное лицо, подделывая подписи в договоре, проводит перерегистрацию права собственника на соучастника. При этом лицо может принимать на себя не только полномочия по представлению интересов, но и оплату.
  • Окончание срока действия или аннуляция документа. Действие доверенности может быть аннулировано в нотариальном порядке, при этом покупатель, перечислив деньги, может об этом и не догадываться. Недействительным считается и тот документ, в котором актуальный срок передачи полномочий завершается до момента совершения сделки.
  • Недееспособность персоны доверителя. Физическая правоспособность собственника, передающего свои полномочия, может быть установлена лишь в медицинских условиях, соответственно, при регистрации у нотариуса некоторые нюансы здоровья могут быть упущены. Вместе с тем такие моменты, как постановка на учет в психоневрологическом диспансере или другие медицинские обстоятельства (о чем сторона покупателя может не знать), являются поводом для оспаривания сделки продажи жилья.
  • Смерть доверителя или статус без вести пропавшего автоматически прекращают действие документа, что также грозит усложнением процесса реализации сделки, в частности, в вопросах финансовых взаиморасчетов и принятия права собственности.

Наказания, предусмотренные за продажу квартиры по фиктивной доверенности

Использование поддельных документов, в частности, фиктивной доверенности – одна из наиболее популярных схем преступных деяний на рынке недвижимости. Лицо составляет подделанный документ, содержащий данные реального человека владельца жилья, фальсифицирует визу нотариуса и его печать, и беспрепятственно принимает оплату за «продажу» квартиру.

Данные действия квалифицируются Уголовным кодексом РФ, как мошенничество в особо крупном размере, повлекшее лишение права человека на жилье (п 4. Ст. 159 УК РФ).

Мошеннику в случае доказательства его вины в таких случаях грозит лишение свободы на срок до 10 лет с уплатой штрафа в сумме до 1 млн. рублей или доходов за период 36 месяцев.

В свою очередь, при отсутствии каких-либо недобросовестных намерений у продавца и покупателя доверенность на продажу квартиры может стать удобным инструментом для представления интересов собственника при реализации сделки.

Изготовление доверенности не требует значительных временных и финансовых затрат, или сбора документов. Корректно оформленный документ отлично выручает в том случае, когда личное присутствие человека при различных юридических процедурах является невозможным.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/prodazha-2/po-doverennosti.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.