Можно ли продать квартиру без узаконенной перепланировки

Содержание

Как продать квартиру с неузаконенной перепланировкой в 2020 году

Можно ли продать квартиру без узаконенной перепланировки

Собственники жилых помещений часто изменяют планировку жилого помещения по своему вкусу и усмотрению, чтобы находиться в доме было комфортнее.

Это влечет определенные последствия для жильцов – владельцев квартиры. Покупка и продажа недвижимости с перепланировкой имеет свои тонкости и нюансы.

В статье разберёмся как продать квартиру с неузаконенной перепланировкой и как  узаконить перепланировку.

Нормативно-правовые акты Российской Федерации содержат прямое указание на то, что вмешательства в целостность жилой площади должны быть зафиксированы документально, согласованы с компетентными органами, такими как: БТИ, жилищная инспекция. В противном случае может быть применена мера ответственности к собственнику: административный штраф с последующим решением суда:

  • об узаконивании перепланировки в принудительном порядке
  • о приведении жилого помещения в первоначальное состояние до переустройства по техпаспорту

Бесплатная консультация юриста по продаже квартиры>>

Подробная информация о переустройстве содержится в таких нормативно-правовых актах:

  • Жилищный кодекс РФ
  • СанПиН и СНиП
  • Постановление Правительства РФ «Об утверждении правил пользования жилыми помещениями»

Купля-продажа недвижимости предполагает передачу новому собственнику документов на нее, в том числе и технического (кадастрового) паспорта, где на планах указана планировка жилища.

Если изменения не были внесены в документы, то переустройство считается незаконным. Так можно ли продать такую квартиру, где имеются разночтения между фактическим ее видом и документальным? Такие возможности существуют.

Необходимо разобраться подробнее.

Виды перепланировок

В квартире может быть совершено простое переоборудование, которое выражается, в частности, в следующем:

  • разбор антресолей, которые первоначально были предусмотрены застройщиком;
  • замена ванны на душевую кабину;
  • сдвиг санитарных приборов;
  • перемещение дверных проемов в несущих стенах, перегородках;
  • перенос перегородок с одного места на другое;
  • замена дверей и оконных блоков, которая не касается изменения их площади.

К сложной перепланировке можно отнести такие отдельные мероприятия:

  • соединение нескольких квартир в одну, что предполагает нарушение целостности перегородок, стен;
  • объединение комнаты или кухни с балконом, лоджией;
  • расширение ванной комнаты, туалета за счет кухонной площади или комнатной;
  • создание новых окон и дверных проемов в квартире в дополнение к существующим
  • перестановка газового оборудования и систем газоснабжения

Вопрос возможности

Законы нашего государства не содержат ограничений по совершению сделок с квартирой с неузаконенной планировкой. Но стоит понимать, что новый собственник получает в свое владение, пользование и распоряжение объект недвижимости, не соответствующий документам, со всеми вытекающими последствиями.

Самый оптимальный вариант – это понудить продавца до момента совершения сделки узаконить перепланировку и передать покупателю надлежащим образом оформленную документацию на квартиру. По сути, так и должно быть. Но на практике не все идет по такому идеальному плану.

В итоге, есть два варианта приобретения квартиры с неузаконенной перепланировкой:

  • продавец приводит в соответствие документы до подписания договора купли-продажи
  • покупатель проделывает данный путь после государственной регистрации сделки

Продажа жилой недвижимости без документов на перепланировку

В случае, если покупатель согласен приобрести квартиру с перепланировкой, не зафиксированной в технических документах, то ему стоит знать обо всех возможных рисках:

  • высокая вероятность признания сделки недействительной, так как может быть выявлено несоответствие документов действительности
  • несение дополнительных денежных трат на узаконивание переустройства
  • возможные судебные расходы, если перепланировка будет оспариваться

Исходя из этого, покупатель может потребовать снижения стоимости квартиры, обосновав возможными последствиями. Опытные риелторы говорят, что такие жилые помещения теряют в цене до 20%.

Квартира с перепланировкой и ипотека

Как продать квартиру с перепланировкой с оформлением ипотечного договора. Сделать это довольно сложно, если переустройство не было узаконено. Для кредитного учреждения такие обстоятельства – это риски, так как ликвидность такой недвижимости снижается. Банк не сильно заинтересован нести собственные расходы на согласование перепланировки.

Если же с банком была успешно совершена сделка по ипотеке, а потом выяснится, что планировка квартиры не соответствует документам, такой договор может быть расторгнут, в том числе в судебном порядке.

Таким образом, сторонам договора не стоит рисковать в данной ситуации. Продавцу нужно открыто предоставить всю информацию потенциальному покупателю, чтобы были достоверно оценены возможные риски и последствия.

До обращения в банк за ипотечным кредитом на уже подобранную квартиру с незаконной перепланировкой всю документацию нужно привести в порядок.

В противном случае от банка может поступить отказ в кредитовании по данному объекту недвижимости.

Как сделать перепланировку в ипотечной квартире

Санкции за незаконную перепланировку

Если в квартире сделана перепланировка без согласования с компетентными органами, то может наступить по данному факту административная ответственность в виде штрафа.

Размер его зависит от того, нанесен ли переустройством квартиры ущерб имущественным интересам или здоровью иных лиц. Если ущерба нет, то гражданин заплатит штраф от 2 до 2,5 тыс. руб.

А если есть, то санкция увеличивается для физических лиц до 5 тыс. руб.

Для кого-то эта сумма может показаться незначительной, но сам факт наличия у гражданина факта привлечения к административной ответственности негативно сказывается на репутации.

Бывают и более серьезные случаи, когда ущерб, причиненный третьим лицам, довольно значительный, сопряженный с умышленными действиями собственника переделанной квартиры. В данном случае можно стать участником судебного разбирательства о компенсации причиненного вреда, материального и морального.

Как выявляют незаконную перепланировку

Собственники квартир наивно полагают, что легализация перепланировки – это необязательное действие, что вмешиваться в жилище никто не может. Дело обстоит иначе. Приехать с проверкой могут по таким причинам:

  1. В результате переустройства повысилась звукопроницаемость в соседнюю квартиру. Ее жильцы могут заподозрить факт нарушения целостности квартиры и подать жалобу в жилищную инспекцию.
  2. Во время перепланировки были нарушены строительные нормы, влекущие наступление аварий, сбои в работе коммуникаций общедомового назначения. В этом случае также по инициативе жильцов или коммунальных служб может быть проведена проверка с осмотром переоборудованного жилого помещения.
  3. Периодически коммунальные службы посещают квартиры с целью поверки ИПУ (индивидуальных приборов учета). В этот момент сотрудник данного учреждения может заподозрить, что в квартире, например, кухня на лоджии. Тогда тоже может быть инициирована проверка по факту наличия неоформленной в законном порядке перепланировки.

Как решить вопрос с незаконной перепланировкой

Чтобы не возникли сложности при купле-продаже квартиры с незарегистрированной перепланировкой, необходимо ее узаконить. Удобнее это сделать еще до продажи квартиры собственнику, чтобы не было проблем при регистрации договора. Инструкция и порядок действий по тому, как узаконить сделку, выглядит так:

Весь комплект документации передается в жилищную инспекцию. Условия по срокам варьируются от 2 месяцев до полугода. Можно ли электронно оформить запрос? Такая возможность есть на портале Госуслуг. При этом срок рассмотрения обращения сокращается до 45 дней.

Если не нарушены строительные нормы при перепланировке, то сложности ее согласования и вероятность получения отказа отсутствует.

Консультация юриста по поводу продажи квартиры с неузаконенной перепланировкой

На сколько возможна сделка продажи и какие документы Вам могут пригодиться? Узнайте все необходимые нюансы у наших специалистов, написав нам через форму ниже.

(12 5,00 из 5)
Загрузка…

Источник: https://fedzakon.ru/nedvijimost/prodat-kvartiru-s-neuzakonennoy-pereplanirovkoy

Можно ли и как продать квартиру с неузаконенной перепланировкой

Можно ли продать квартиру без узаконенной перепланировки

» Купля-продажа квартиры » Можно ли продать квартиру с неузаконенной перепланировкой

3 361 просмотров

Продажа квартиры с неузаконенной перепланировкой – задача сложная, но решаемая. Многое зависит от самого типа перепланировки (в некоторых случаях узаконивать ее не требуется). Также важно обсудить данный факт с покупателем. В зависимости от достигнутых договоренностей и будет заключаться договор купли-продажи.

Виды перепланировки

Далеко не все типы перепланировки предполагают необходимость узаконивать данную процедуру и вносить соответствующие изменения в техпаспорт. Условно перепланировку можно разделить на ту, которая не требует разрешения и ту, которая может производиться только после получения разрешения БТИ (Бюро технической инвентаризации).

Собственники жилья очень редко ответственно подходят к процедуре перепланировки, вспоминая о том, что ее еще нужно и узаконивать только тогда, когда дело доходит до продажи.

Какую перепланировку можно делать без разрешения:

  • Замена дверей на более новые.
  • Демонтаж встроенных антресолей и шкафов.
  • Установка антенн, кондиционеров и новых батарей.

Важно, чтобы такая перепланировка производилась так, чтобы план квартиры и внутридомовые коммуникации не нарушались.

Также не требуется разрешение на следующие виды работ:

  • Перестановка ванны или раковины, при условии, что работы производятся в пределах ванной комнаты.
  • Установка пластиковых окон.
  • Монтаж легких перегородок.
  • Обустройство дополнительной двери в стене там, где ее ранее не было (стена должна быть не несущей).

В этих случаях разрешение не нужно, но обязательно следует уведомлять инстанции о произведенных (или планируемых) изменениях.

Требует разрешения

Остальные виды работ требуют разрешения и внесения соответствующих изменений в техпаспорт:

  • Изменение расположения туалета и ванной комнаты или обустройство дополнительных подобных помещений.
  • Демонтаж сантехники.
  • Объединение балкона или лоджии с комнатами.
  • Внесение изменений в конструкцию пола (например, замена дерева на бетонные стяжки).

Все перечисленные выше изменения требуют разрешения, но если оно не было заранее получено, есть неплохой шанс уже «по факту» согласовать изменения и внести их в техпаспорт. В то же время, есть ряд вариантов перепланировки, который строго запрещен и единственным выходом будет только возврат к предыдущему состоянию:

  • Совмещение зала и кухни.
  • Внесение изменений в несущие элементы конструкции дома.
  • Внесение изменений в инженерные коммуникации.
  • Перепланировка технических помещений дома.
  • Обустройство полноценных каминов в панельных домах.
  • Демонтаж не несущих перегородок в панельных домах.

Пример: Если владелец квартиры решил улучшить отопление и добавить новую батарею, а также установить кондиционер, это можно даже не расценивать как перепланировку.

А вот перенос ванной в другое место уже требует разрешения и внесения изменений в техпаспорт.

Соответственно, в первом случае продажа квартиры будет совершаться по общим правилам, а во втором придется договариваться с будущим собственником.

Самовольная перепланировка запрещена и предполагает штраф порядка 2-2,5 тысяч рублей.

Продать квартиру с перепланировкой без согласования с соответствующими инстанциями можно. Никаких прямых запретов на это нет.

Однако нужно помнить, что покупатели зачастую сверяют расположение различных объектов в квартире с техпаспортом.

Любые несоответствия, если продавец о них не предупредил заранее, могут трактоваться не в его пользу и в конечном итоге, покупатель может просто отказаться приобретать потенциально проблемную квартиру.

Вне зависимости от того, кто именно выполнял перепланировку, регистрировать ее или возвращать все назад придется новому владельцу. Логично, что просто так на такие условия люди соглашаться не будут. Есть только один вариант – удешевление стоимости жилья.

По статистике, незаконная перепланировка автоматически снижает стоимость квартиры примерно на 10%. Предполагается, что эта сумма – компенсация покупателю за неудобства дальнейшего узаконивания перепланировки или проведения капитального ремонта с целью вернуть все так, как это указано в техпаспорте.

Очень важно, чтобы общая и жилая площадь квартиры в результате перепланировки оставались неизменными. Также нужно обращать внимания на требования санитарной, строительной и пожарной инспекции.

Если в квартире есть неузаконенная перепланировка, то обычно стараются ее продать до того момента, как понадобиться получать новый техпаспорт (в срок до 5 лет с момента получения старого). В противном случае, чтобы обновить документ, нужно будет пускать в жилье инспектора, который, разумеется, сразу же обнаружит внесенные изменения.

Также подобные сделки обычно совершаются с расчетом в наличном виде. Это минимизирует контроль со стороны различных органов и снижает вероятность того, что у продавца возникнут проблемы. С другой стороны, многие покупатели отказываются приобретать жилье за «наличку», так что эта схема резко ограничивает круг потенциальных клиентов.

Как продать квартиру с неузаконенной перепланировкой

Сама процедура продажи, при условии, что продавец с покупателем достигли договоренности о том, кто и как будет дальше разбираться с перепланировкой, особой сложностью не отличается и фактически является идентичной обычной купле-продаже жилья.

Порядок действий

  1. Обсудить с покупателем факт наличия перепланировки. Рекомендуется заранее указать на все спорные моменты, которые, с точки зрения закона, могут быть признаны незаконной перепланировкой.

    Также есть смысл сразу примерно рассчитать возможные затраты как на узаконивание (если это возможно), так и на возврат к состоянию «как было». Если полученная сумма будет меньше 10% от стоимости квартиры, есть вероятность, что покупатель согласиться и на меньшую скидку.

  2. Составить договор купли-продажи.

    Рекомендуется включить в него пункт о перепланировке в том ключе, что покупатель знает о ней и обязан предпринять все необходимые действия для устранения проблемы.

  3. Подписать договор. При необходимости его можно заверить у нотариуса, однако это не обязательное требование.

    Однако документ обязательно нужно зарегистрировать.

  4. Составить акт приема-передачи и подписать его. Одновременно с этим обычно производится и оплата жилья. На этом моменте продавец просто забирает деньги, передает документы и больше он никакого отношения к квартире не имеет.

  5. Зарегистрировать право собственности. Этим занимается уже покупатель. На основании договора купли-продажи и других документов вносятся изменения в Росреестр.

Документы

При оформлении договора купли-продажи нужны такие документы:

  • Паспорта сторон (покупателя и продавца).
  • Техпаспорт на квартиру.
  • Выписка из ЕГРН.
  • Справка из управляющей компании об отсутствии долгов по коммунальным услугам.
  • Выписка из домовой книги о прописанных в квартире лицах.
  • Любые документы, связанные с проведенной перепланировкой, если они есть.
  • Акт приема-передачи жилья (составляется и подписывается уже после подписания договора).

Расходы и сроки

Если основные договоренности достигнуты, то сама сделка может быть проведена буквально за несколько часов. В среднем, с момента нахождения потенциального покупателя и до передачи квартиры новому владельцу проходит от пары дней, до нескольких недель.

Помимо расхода на саму покупку квартиры, а также возможных затрат на «обратную» перепланировку, которые невозможно даже примерно указать из-за разницы цен, покупатель будет нести дополнительные расходы на оплату госпошлины при оформлении права собственности: 2000 рублей с каждого нового владельца.

Как можно легализовать перепланировку

Стороны могут договориться о том, что покупатель передает продавцу часть стоимости квартиры в качестве аванса, а тот, в свою очередь, или проводит узаконивание перепланировки или возвращает все в изначального состояние. Кроме того, покупатель может сам заняться данным вопросом уже после заключения сделки.

Документы для узаконивания перепланировки в квартире:

  • Заявление на перепланировку.
  • Экспликация и план комнат в квартире.
  • Документы, подтверждающие право собственности на жилье.
  • Согласие всех совладельцев квартиры, если они есть.
  • Техпаспорт на жилье.
  • Разрешение от надзорных органов на перепланировку (его нужно получить заранее).

После предоставления всех документов, жилищная инспекция направит к владельцу квартиры специалиста. Он удостоверит несоответствие плана и фактической планировки квартиры, после чего передаст информацию в свою инспекцию. Там согласуют внесенные изменения (если это вообще возможно), после чего появится возможность внести соответствующие изменения в техпаспорт.

Продажа квартиры с неузаконенной перепланировкой реальна, но сравнительно сложна. Опытные специалисты на бесплатной консультации прояснят все основные спорные моменты, заслуживающие внимания.

Кроме того, они же могут выступать в качестве представителей клиента, сопровождая всю сделку от начала и до конца (включая и процедуру узаконивания).

Это помогает исключить практически любые возможные риски и значительно ускоряет процесс.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 – Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 – Санкт-Петербург и область

Источник: https://ros-nasledstvo.ru/mozhno-li-prodat-kvartiru-s-neuzakonennoj-pereplanirovkoj/

Перепланировка. И можно ли продать квартиру с неузаконенной перепланировкой

Можно ли продать квартиру без узаконенной перепланировки
Перепланировка в “хрущевке”. Из открытых источников (авторство указано на фото)

Прямых запретов нет.

  • Однако покупатель может просто отказаться приобретать потенциально проблемную квартиру или потребовать существенную скидку или компенсацию (стоимость таких квартир “снижается” в среднем на 10%). Ведь узаконивать перепланировку или возвращать квартире первоначальный вид придется новому владельцу.
  • Напомним, что самовольная перепланировка запрещена и предполагает штраф.
  • Кроме того, банки не дают кредиты (ипотеку) на квартиры с неузаконенными перепланировками. Не секрет, что большинство покупателей квартир используют ипотечные средства, а это значит, что потенциальных покупателей на такие квартиры будет гораздо меньше.

Конечно же, решать продавать или нет квартиру с неузаконенной перепланировкой продавцу квартиры, так же как покупателю квартиры решать покупать проблемную квартиру или нет.

Перепланировка в “хрущевке”. Из открытых источников (автор не указан).

1. Виды перепланировки:

Условно перепланировку можно разделить на ту, которая не требует разрешения и ту, которая может производиться только после получения разрешения БТИ.

Не требует разрешения:

  • Замена дверей на более новые.
  • Демонтаж встроенных антресолей и шкафов.
  • Установка антенн, кондиционеров и новых батарей.
  • Перестановка ванны или раковины, при условии, что работы производятся в пределах ванной комнаты.
  • Установка пластиковых окон.
  • Монтаж легких перегородок.

Требует разрешения и внесения соответствующих изменений в техпаспорт. Все перечисленные ниже изменения требуют разрешения, но если оно не было заранее получено, есть неплохой шанс уже “по факту” согласовать изменения и внести их в техпаспорт:

  • Изменение расположения туалета и ванной комнаты или обустройство дополнительных подобных помещений.
  • Демонтаж сантехники.
  • Объединение балкона или лоджии с комнатами.
  • Внесение изменений в конструкцию пола.

В то же время, есть ряд вариантов перепланировки, который строго запрещен и единственным выходом будет только возврат к предыдущему состоянию:

  • Совмещение зала и кухни.
  • Внесение изменений в несущие элементы конструкции дома.
  • Внесение изменений в инженерные коммуникации.
  • Перепланировка технических помещений дома.
  • Обустройство полноценных каминов в панельных домах.
  • Демонтаж не несущих перегородок в панельных домах.

2. Документы, необходимые для получения решения о согласовании перепланировки жилого помещения:

Уточнение по терминологии:ПЕРЕПЛАНИРОВКА. Перепланировка квартиры. Это изменения конфигурации жилого пространства, не затрагивающая несущих стен и других опорных инженерных конструкций здания. Сюда входят изменение количества комнат, их площади и так далее.ПЕРЕУСТРОЙСТВО.

Если при изменении конфигураций жилых помещений владельцы собираются провести перемещение, замену старых или установку новых инженерных сетей, электрического или сантехнического оборудования, что требует обязательного внесения в технический паспорт, то такие действия называются переустройством и также требуют согласования.Согласование перепланировки проводится до начала строительных работ!

  • Заявление о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения.
  • Документ, удостоверяющий личность заявителя.
  • Правоустанавливающий документ на жилое помещение.
  • Проект переустройства и(или) перепланировки жилого помещения.
  • Технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого помещения.

Документы необходимые для оформления акта приемочной комиссии о готовности жилого помещения к эксплуатации после выполнения работ по переустройству и (или) перепланировке:

  • Заявление об оформлении акта приемочной комиссии.
  • Акты освидетельствования скрытых работ.

3. Согласование перепланировки:

Эскиз для согласования перепланировки квартиры можно предъявить в случаях, когда предполагается:

  • демонтировать или установить стены, не являющиеся несущими;
  • заменять окна, увеличив или уменьшив их площадь;
  • снести или возвести перегородку санузла, разделив ванную и уборную;
  • заложить или создать дверной проем.

Проект перепланировки потребуется предъявить, если предполагается:

  • установить лестницу в двухуровневой квартире;
  • перенести санузел или кухню в другое помещение;
  • изменить устройство пола квартиры (не напольное покрытие, а строительную конструкцию);
  • заменить газовую плиту на электрическую;
  • установить тяжелые кирпичные стены или перегородки, создающие ощутимую нагрузку на опорные конструкции.

Эскиз не нуждается в юридическом заверении. Его можно составить самостоятельно на плане своей квартиры. Проект необходимо заказать в проектно-технической организации.

В течение месяца жилищная инспекция рассматривает поданные документы и выносит решение с одобрением или запретом перепланировки. Если согласие получено, строительные работы можно начинать с дня, когда решение комиссии вступает в силу. На перепланировку владельцам отводится 4 месяца.

После завершения работ в квартиру нужно написать заявление с просьбой в проверке работ жилищной комиссией, которая установит соответствие выполненных работ с изначально запланированными изменениями. По результатам комиссия выдает акт освидетельствования работ.

С полученным актом владелец обращается в БТИ для оформления нового техпаспорта. С новым техническим паспортом необходимо обратиться в Кадастровую палату или МФЦ, чтобы получить обновленный кадастровый паспорт.

4. Узаконивание перепланировки:

Если перепланировка уже проведена, то для внесения изменений в техпаспорт требуется узаконить перепланировку. Эта процедура чаще всего происходит через суд.

Возможно вам будет интересно:

Изъятие жилья у граждан в угоду “комплексного развития территории”

Какое ты, жильё-ё-моё, в разных странах мира?

Баттл: вторичка или новостройка

Источник: https://zen.yandex.com/media/bn1_ekb/pereplanirovka-i-mojno-li-prodat-kvartiru-s-neuzakonennoi-pereplanirovkoi-5f7b41ca952c3b370e17bd55

Можно ли продать квартиру с неузаконенной перепланировкой?

Можно ли продать квартиру без узаконенной перепланировки

Юридические операции с жилплощадью требуют особой тщательности и грамотной работы с документами.

Основными бумагами, участвующими в этой операции, являются технический и кадастровые паспорта, данные в которых должны четко соответствовать действительности.

И если в квартире была проведена перепланировка, то это может создать некоторые трудности, которые проявят себя и при купле – продаже.

В этой статье мы рассмотрим весьма сложный вопрос «Как проходит продажа квартиры с незаконной перепланировкой?». И расскажем насколько такая процедура законна, как её провести, что грозит покупателю и как избежать возможных рисков.

Какая перепланировка незаконна?

Для начала рассмотрим само определение незаконной перепланировки квартиры. Перепланировка – это строительные работы, которые каким – то образом затрагивают конструкцию дома, ей основные системы и важные узлы, а узаконивать её надо для того, чтобы подтвердить безопасность проведенных работ и отразить изменения в документах на квартиру.

Незаконной же можно признать работы одного из следующих видов:

  • Перепланировку, для проведения которой собственник вообще не обращался в государтсвенные службы за разрешением;
  • Перепланировку, которую по закону в принципе проводить нельзя. Это может быть демонтаж систем, перенос несущих конструкций и многое другое;
  • Перепланировку, которая была согласована, но прошла с нарушениями и из – за этого законом признана быть не может.

Можно ли продать и в чем будут отличия процедуры?

Продать квартиру с незаконной перепланировкой в принципе можно, причем без каких – либо особенных проблем.

Связано это с одним очень важным нюансом – перед проведением купли – продажи ни одна государственная регистрационная служба не направляет в квартиру специалиста, который проверял бы соответствие планировки и её фактического состояния.

В связи с этим с юридической точки зрения никаких отличий иметься не будет – все зависит только от внимательности покупателя, который должен будет самостоятельно провести замеры и обнаружить нарушения, и от совести самого продавца.

Как проходит продажа?

Процедура продажи квартиры с незаконной перепланировкой, как было сказано ранее, практически ничем не отличается от стандартной. Проходит купле – продажа следующим образом:

  • Составляется договор купли – продажи квартиры. В него вносятся сведения, которые соответствуют техническому плану. При этом устаревший же технический план и подается. Если вписать новые данные, не соответствующие техпаспорту, то Росреестр в регистрации договора откажет;
  • Проводится оплата по графику и правилам, установленным договором купли – продажи, между продавцом и покупателем составляется передаточный акт. Для того, чтобы сделку признали, передаточный акт так же должен соответствовать техпаспорту квартиры. Именно на этом этапе покупателю прозе всего заметить, что выполнялась перепланировка, и отказаться от сделки;
  • Подписанный акт, договор купли – продажи, заявление о перерегистрации и квитанция об оплате госпошлины (600 рублей для граждан) передаются в росреестр. Бумаги изымаются, и через указанный промежуток времени возвращаются с уже внесенными изменениями.

Как продать квартиру по правилам?

Если вы не хотите создавать риска для проведения сделки, а так же не желает подвергать нового владельца опасностям, то проще всего провести процедуру юридически правильно и по законам. А сделать это можно только одним способом – провести регистрацию изменений и незаконную перепланировку узаконить.

Сделать это можно двумя способами: простым, но не вполне честным, и юридически верным, но длительным и затратным. Первый способ подразумевает оформление перепланировки задним числом.

То есть вы можете собрать документы для перепланировки, начертить эскиз уже сделанных изменений и подать эти бумаги так, будто изменений и не проводилось. Завершив весь процесс узаконивания просто покажите инспекции готовое жилье и получите документы.

Но у этого метода есть один минус – повторная проверка проводится через 4 месяца после подачи бумаг, и поэтому проводить эту операцию нужно задолго до продажи.

Второй способ на порядок сложнее, но провести его при желании можно значительно быстрее. Проводится он следующим способом:

  • Напишите заявление в архитектурный отдел и запросите проверку для узаконивания перепланировки. Затем дождитесь инженера, который составит план квартиры и заверит его;
  • Пригласите представителей санэпидемстанции и МЧС для проведения проверки безопасности, получите от них необходимые росписи на плане и документы;
  • Подайте иск в суд с просьбой узаконить перепланировку, подкрепив свое заявление планом и разрешениями;
  • После того, как суд даст согласие, закажите новый план и техпаспорт квартиры в БТИ и кадастровый паспорт в Росреестре.

Стоит ли покупать?

Теперь взглянем на ситуацию с другой стороны – а стоит ли покупать квартиру, в которой перепланировка была сделана незаконна? Ответ – однозначно нет. Конечно же, покупка квартиры с выполненной перепланировкой может быть выгодна, удобна и в целом крайне привлекательна, если бы не несколько «НО»:

  • Покупая такую квартиру, вы полностью берете на себя ответственность. То есть если будет проведена проверка, то вам придется отвечать за нарушения. А именно выплачивать штраф и сносить все нововведения вплоть до того момента, пока квартира не вернется к изначальному состоянию;
  • Приобретая такую квартиру, вы создаете угрозу для себя или своих жильцов. Ведь если произойдет чрезвычайное происшествие, то виноваты в нем будете именно вы как собственник жилья. И при этом доказать, что перепланировку провел предыдущий владелец, будет почти невозможно;
  • Если после покупки вы захотите получить новые бумаги на квартиру, то именно вам придется подавать заявления, обращаться в надзорные службы и писать иск в суд, проводя достаточно сложную операцию по узакониванию, которая еще и может привести к тому, что вас заставят проводить демонтаж и перестройку собственного дома.

Источник: https://vsenaslednikam.ru/mozhno-li-prodat-kvartiru-s-neuzakonennoj-pereplanirovkoj.html

Можно ли продать квартиру с неузаконенной перепланировкой, алгоритм продажи жилья с несогласованной перепланировкой

Можно ли продать квартиру без узаконенной перепланировки

Последние изменения: Май 2020

Зачастую творческая фантазия жильцов превосходит первоначальный замысел проектировщиков, подталкивая хозяев на перестройку жилья, оставляя приведение документального соответствия с фактическим состоянием на будущее.

Вопрос о том, можно ли продать квартиру с неузаконенной перепланировкой, возникает при отчуждении и проблемах при поиске покупателя.

Улучшение конструкции помещения вместо повышения цены чревато не только необходимостью снижения, но и риском остаться без клиентов, желающих приобрести проблемную недвижимость.

Необходимость согласования перепланировки и виды

Перепланировка – изменения конфигурации жилого помещения, вследствие которых возможно перераспределение нагрузки на перекрытия и несущие конструкции. Проводимые самовольно работы могут повлечь к разрушению здания и гибели людей.

Для безопасности жильцов требуется согласование перепланировки с техническими службами.

Узаконивание процесса необходимо для подтверждения факта, что в ходе выполненных работ по переустройству жилищные условия владельцев не ухудшились.

Возможность продажи квартиры с перепланировкой зависит от вида и степени сложности, требуя законодательно вносить изменения в имеющуюся документацию либо игнорировать.

Основополагающий принцип, определяющий какую планировку можно производить без разрешения ответственных служб, заключается в сохранении плана объекта недвижимости и целостности внутридомовых коммуникаций.

Не требует согласования ряд следующих работ:

  • замена окон, дверей и батарей;
  • установка кондиционеров на фасадной части и антенн;
  • демонтаж встроенной мебели;
  • перестановка раковины и ванны на территории ванной комнаты;
  • монтаж лёгких перегородок и обустройство ниш;
  • застекление балконов или лоджий с сохранением размеров.

Удаление межкомнатной перегородки приводит к изменению технического плана, вследствие чего требует согласования. Даже если стена не относится к несущим конструкциям, необходимо наличие технического заключения.

Требующие согласования и запрещённые перепланировки

Прочие виды ремонтных работ требуют получения разрешения на проведения с последующей фиксацией изменений в технический план – обязательное приложение техпаспорта объекта.

Подлежит согласованию:

  • перемена расположения туалета и ванной комнаты и удаление перегородки между ними;
  • увеличение жилой площади за счёт кладовой;
  • демонтаж сантехники;
  • замена газовой плиты на электрическую;
  • смена материала, используемого для стяжек пола.

Существуют перепланировки, запрещённые на законодательном уровне, если в результате проведения:

  • нарушаются противопожарные, санитарно-эпидемиологические и строительные нормы;
  • ухудшаются условия проживания соседей верхних или нижних этажей;
  • превращают помещение в небезопасное для жилья вследствие ликвидации несущих конструкций.

Ряд допустимых и запрещённых мероприятий зависит от занимаемого этажа, материала перегородок и иных факторов. Проконсультироваться в конкретном случае владелец может в профильном предприятии или жилищной инспекции.

Не все проведённые перестроечные мероприятия можно узаконить. При проведении ремонта с нарушением законодательных нормативов собственник обязан вернуть жилому помещению прежний вид. Продажа квартиры с перепланировкой без согласования с соответствующими инстанциями и узаконивания изменений накладывает обязанность по оформлению документов и уплате штрафных санкций на нового владельца.

Прямых законодательных запретов на реализацию жилья с проведением самовольной реконструкции не существует. Сверкой расположения объектов в реальности и технической документации занимаются потенциальные покупатели.

Поэтому вопрос, можно ли продать квартиру с незаконной планировкой, имеет утвердительный ответ при согласии покупателя на подобное приобретение.

Процесс упрощается при покупке за собственные средства и усложняется при подключении кредитования, поскольку требует согласия финансовой организации.

Покупка за собственные средства

Существует стремление продавца реализовать жильё в кратчайший срок после проведения «перестройки», так как продать квартиру с перепланировкой без разрешения можно до необходимости получения нового техпаспорта, если покупателем данный факт останется незамеченным. Обновление документа требуется по истечении пятилетнего периода с момента предыдущего оформления с приглашением инспектора, который обнаружит несанкционированную реконструкцию.

Несоответствия, о которых продавец не поставил в известность покупателя, чреваты отказом от сделки последнего, поскольку на него перекладывается ответственность по регистрации или возвращению квартиры в первоначальный вид.

Если расчёт осуществляется покупателем за счёт собственных средств без привлечения банковского кредита, то стороны могут договориться о снижении цены, подразумевающей компенсацию за неудобства по узакониванию. Согласно статистическим данным, падение стоимости составляет порядка 10 – 20 % в зависимости от вида проведённых строительных вмешательств в конфигурацию.

Приобретение в ипотеку

Кредит на приобретение проблемного жилья выдаёт далеко не каждый банк.

Можно ли продать квартиру с перепланировкой, неузаконенной официально, — в ипотеку, определяется решением банка о предоставлении кредита или в отказе от финансирования.

Ряд финансовых организаций перестраховываются, отвечая отказом в кредитовании, или обязывают нового собственника узаконить процедуру на протяжении полугодичного срока.

Росреестр вправе отказать в регистрации объекта в собственность нового владельца на основании незаконного переустройства, незафиксированного в установленном порядке.

 

Если стороны пришли к консенсусу, то продажа квартиры с перепланировкой без согласования осуществляется в соответствии с договорными условиями.

Правовая поддержка и легализация перепланировки квартиры

Теоретический расчёт часто приводит к несоответствиям на практике между предполагаемыми затратами и фактически требующимися.

Поэтому юристы рекомендуют провести легализацию до передачи объекта в собственность новому хозяину.

Незнание законодательных актов и невозможность оценки работ до их проведения способны внести несоответствие в ценовую политику, не выгодную, прежде всего продавцу, который мог бы получить дополнительную прибыль.

Перед тем, как продать квартиру с неузаконенной перепланировкой, целесообразно её легализовать, предоставив комплект документов:

  • заявление на проведение перепланировки;
  • экспликацию и детальный план всех помещений;
  • правоподтверждающие и правоустанавливающие документы на объект недвижимости;
  • выполненный специализированной организацией проект;
  • заключения санитарно-эпидемической и пожарной службы;
  • технический паспорт с техпланом квартиры;
  • согласие всех совладельцев при наличии;
  • разрешение надзорных органов на проведение процедуры, если жильё является архитектурной или исторической ценностью.

После получения документов жилищная инспекция направит комиссию по указанному адресу. Несоответствие плана и фактической планировки будет зафиксировано документально в составленном акте, после чего информация будет передана в инспекцию. После согласования внесённых изменений собственник получит возможность на новые документы из БТИ в чёрных линиях вместо красных, фиксирующих несоответствие.

Самостоятельный процесс согласования поднимет недвижимость в цене, а проведение после получения разрешения даст возможность избежать уплаты штрафных санкций за несанкционированное вмешательство. Поэтому при незнании жилищной инспекции о том, что планировка уже проведена, выгоднее скрыть данный факт и согласовывать процедуру как планируемую, а не свершённую.

Бесплатный вопрос юристу

Нуждаетесь в консультации? Задайте вопрос прямо на сайте. Все консультации бесплатны/ Качество и полнота ответа юриста зависит от того, насколько полно и четко вы опишете Вашу проблему:

© 2020 zakon-dostupno.ru

Источник: https://zakon-dostupno.ru/nedvizhimost/kuplya-prodazha/mozhno-li-prodat-kvartiru-s-neuzakonennoy-pereplanirovkoy/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.