Можно ли покупать долю в квартире

Содержание

Долевая собственность: особенности продажи

Можно ли покупать долю в квартире

Когда у квартиры только один хозяин, то нет почвы для конфликтов по поводу того, кто должен оплачивать содержание недвижимости и коммунальные услуги. Да и разрешения на продажу такого жилья ни у кого спрашивать не нужно. Другое дело – распоряжение долевой собственностью.Чем больше собственников у квартиры, тем сложнее им бывает договориться, когда планируется сделка купли-продажи.

Что такое долевая собственность?

Все знают, что большинство российских квартир находятся в долевой собственности. По каким же причинам жилье оказывается поделенным на части? Возможны варианты.

Чаще всего доля в праве собственности на квартиру возникает в результате наследования или раздела супружеского имущества, объясняет Юлия Антясова, руководитель офиса «Новогиреево» «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости». В нашей стране общая долевая собственность появилась с началом приватизации.

Квартиры тогда оформляли в собственность целыми семьями, и каждый человек, участвующий в приватизации муниципального жилья, получил свою долю.

Как предупреждают эксперты, важно различать долевую собственность и совместную собственность. 

Долевая собственность – этокогда имущество находится в общей собственности с определением доли каждого из собственников. 

Если имущество находится в общей собственности, но доли при этом не определяются – это совместная собственность.

Обычно вопрос о том, как разделить доли в квартире и кому сколько квадратных метров достанется, решают по договоренности. Закон, который регулирует раздел,касается только унаследованных и супружеских долей. В принципе, по соглашению наследников или по соглашению супругов доли тоже могут перераспределяться, но априори они считаются равными. 

Иногда собственники задумываются о том, как сделать выдел доли в квартире. Зачем это нужно? 

Чаще всего выдел доли в натуре бывает нужен, когда жильцы собираются превратить квартиру в классическую коммуналку, где у комнат разные хозяева, а кухня и санузлы – общие.

Бывает, что и родственники не желают или не могут договориться о совместной оплате коммунальных услуг и хотят разделить лицевые счета.

Часто это происходит после развода, когда муж и жена остаются жить в прежней квартире, но  являются уже фактически чужими людьми. 

Сделать выдел доли в натуре получается не в каждом доме или квартире. Надо, чтобы площадь и планировка позволяли отделить часть помещения, сделать его изолированным, устроить отдельный вход, а иногда и провести отдельные коммуникации.

Какие права и обязанности возникают у собственников при совместном владении недвижимостью? 

Как уже говорилось, совместное владение недвижимостью предполагает, что все собственники отвечают нее. При этом неважно, какая именно у них форма владения – общая долевая собственность или общая совместная собственность. Все в равной степени ответственны за то, чтобы вносить квартплату, платить налоги, заботиться об общем имуществе и т. д.

«Обязанности, которые получают собственники при долевом владении жильем, могут иметь разнообразный характер. Прежде всего, нужно вносить квартплату. Также важно соблюдать интересы второго пользователя – не шуметь после 11 часов вечера, например, и т. д.», – отмечает Юлия Антясова. 

Юлия Антясоваруководитель офиса «Новогиреево» «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости»

Долевая собственность на квартиру означает, что ваши затраты на содержание жилья, оплату коммунальных и других услуг связаны с размером доли. Если у вас в собственности квадратных метров больше, чем у других содольщиков, то придется раскошелиться, расходы тоже будут больше. 

Как продать квартиру в долевой собственности?

В компании «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости» рассказали о недавней сделке – продавалась квартира со множеством долей. Продавцами были семь собственников: бабушка и дедушка, двое их детей и трое внуков. В свое время они приватизировали квартиру в равных долях. 

Как отмечают эксперты, такое количество собственников на сделке – не редкость. При этом нередко возникают организационные сложности – например, все собственники должны явиться на сделку одновременно, кто-то может опоздать, кто-то – забыть или перепутать время и т. д. Но основная трудность заключается даже не в этом. 

Прежде всего, надо позаботиться о том, чтобы в сделке с общим жильем не нарушались ничьи права.

Неважно, хотите вы продать ½ квартиры или в вашей собственности только 1/5 объекта – размер доли значения не имеет. Главное, чтобы остальные сособственники тоже были согласны продавать свои доли и конструктивно решать вопросы, связанные со стоимостью жилья.

«Когда квартира находится в долевой собственности, то при ее продаже самое трудное – договориться о цене. Причем чем больше долей, тем больше сложностей», – отмечает Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet.

Теперь о главном: любые операции с продажей квартиры, находящейся в общей долевой собственности, требуют личного участия всех собственников. Допустим еще один вариант – все сособственники предоставляют согласие на совершение сделки одним из них, согласие обязательно должно быть удостоверено нотариусом.

Как добавляет Тамерлан Барзиев, в целом при оформлении документов других существенных отличий в сделках по продаже квартиры в долевой собственности и обычной квартиры нет. Но нужно помнить, что если не получено согласие на продажу хотя бы одного сособственника, то это делает всю сделку недействительной. 

Как продать долю в квартире?

Общедолевая собственность дает возможность распродажи жилья по частям. То есть собственникам необязательно продавать недвижимость именно целиком – всю и сразу.

Допускается продажа половины квартиры или какой-то другой ее доли. Хотите продать долю на рынке – пожалуйста.

Но сначала вы должны предложить ее своим сособственникам, так как они имеют преимущественное право покупки перед другими покупателями.

  1. При продаже доли ее владелец обязан уведомить сособственников о том, что предстоит продажа. 
  2. Также он должен предложить им приобрести свою долю по определенной цене. Лучше всего если это предложение будет сделано в письменной форме и доставлено заказным письмом с уведомлением о вручении (особенно это важно, когда владельцы других долей находятся вне зоны доступа или не хотят идти на контакт по каким-то причинам). 
  3. Прошел месяц, а от сособственников не последовало реакции? Значит, можно считать, что они отказались от своего преимущественного права покупки, можно выставлять долю на продажу, предлагать ее любым другим покупателям.

Тамерлан Барзиев ппредупреждает, что если преимущественное право покупки было нарушено, то участники общей долевой собственности могут обратиться в течение трех месяцев с момента совершения сделки в суд – для перевода на них прав собственности (п. 3 ст. 250 ГК РФ).

Может возникнуть и другая ситуация – у вас несколько сособственников, вы уведомили их всех о продаже доли, и все они хотят ее купить. Что делать? Вы можете продать долю в приватизированной квартире любому из них.

«Размер доли сособственника не важен, – говорит Елена Мищенко, руководитель Северо-Восточного отделения (ВДНХ) «НДВ-Супермаркет недвижимости». – Бывают ситуации, когда сособственники не хотят ничего. Они не готовы как приобретать долю, так и давать отказ.

Таких «несогласных» необходимо уведомить о продаже доли в квартире через нотариуса.

Конечно, можно отправить уведомления и почтой России, но такая форма может не устроить нотариуса, который впоследствии будет удостоверять сделку по купле-продаже».

Опубликуйте свое объявление на ЦИАН

Как выкупить долю?

К чему готовиться, если вы ли вы решили купить долю в квартире? Здесь все зависит от того, являетесь вы сособственником или нет. Если вы сами владеете частью квартиры, в которой хотите приобрести долю, то все решается гораздо проще. Уведомлять других собственников не нужно.

После того, как вы договоритесь с собственником доли о ее продаже за цену, которая устроит и вас, и продавца можно совершать выкуп доли в приватизированной квартире.

 Если же вы посторонний человек и покупаете долю в чужой квартире, то должны соблюдать преимущественное право покупки и другие правила сделок с долями.

Можно ли обойтись без нотариуса?

В закон о долевой собственности были внесены существенные изменения в 2016 году. С тех пор договор купли-продажи квартиры, находящейся в долевой собственности, нужно обязательно заверять у нотариуса. 

Продать квартиру в долевой собственности можно любому покупателю. После того, как он найден и все условия сделки согласованы, готовится договор купли-продажи квартиры.

Затем сторонам сделки необходимо выбрать нотариуса по территориальному признаку объекта продажи и со всеми документами на квартиру обратиться к нему для согласования даты сделки и озвучивания условий продажи квартиры, о которых ранее договорились с покупателем.

«Обычно нотариусам для подготовки договора купли-продажи и проверки на легитимность представленных документов на квартиру, а также продавцов и покупателя на банкротство необходимо до 5 дней. Нужно это учитывать при продаже квартиры, находящейся в долевой собственности.

В назначенное время стороны приезжают к нотариусу для заключения договора купли-продажи и после нотариального удостоверения сдают документы самостоятельно в Росреестр на регистрацию перехода права собственности через МФЦ.

Можно воспользоваться электронной регистрацией у нотариуса, то есть нотариус самостоятельно через электронные сервисы направит документы на регистрацию в Росреестр.

После получения информации из Росреестра о регистрации перехода права он подготовит документ, подтверждающий, что регистрация права произошла», – объясняет порядок сделки Елена Мищенко.

Как организовать выкуп незначительной доли?

К сожалению, с общедолевой собственностью связаны некоторые криминальные истории. При этом особенно опасны так называемые микродоли – когда сособственнику достается всего несколько квадратных метров.

Бывает так, что незначительная доля возникает из-за стечения обстоятельств. Например, проживала в квартире семья из десяти человек, жилье приватизировали, каждому досталось по 1/10 доли.

Или квартира получена в наследство, ее поделили между наследниками, и кому-то досталась незначительная доля.

Если отношения родственников или бывших супругов настолько испортились, что они не смогли мирно договориться о продаже или выкупе долей в общем имуществе, то квартиру распродают по частям. Иногда доли продают специально, чтобы насолить бывшему члену семьи. По этой причине возникают «резиновые» квартиры, а иногда случаются рейдерские захваты недвижимости.

Обычно под незначительной долей квартиры подразумевается не более 1/4 жилья. Такая доля не может быть выделена в отдельную комнату, проживать на подобной жилплощади изолированно у сособственника нет возможности.

Нередко в таких ситуациях возникает вопрос о выкупе незначительной доли другими участниками общедолевой собственности.

Если собственник незначительной доли отказывается продать ее своим сособственникам, суд может принять решение о принудительной выплате за нее компенсации. 

То есть собственники с преобладающими долями в некоторых случаях могут выкупить микродолюдаже без согласия ее собственника, если суд даст на это разрешение.

Как продать свою долю, если дом с участком находится в общедолевой собственности? 

Долевое владение домом означает, что кроме жилья у вас в собственности есть еще и участок. Это отчасти усложняет операции с такой недвижимостью. Хотя, как отмечает Тамерлан Барзиев, общие правила для сделок купли-продажи общей долевой собственности работают и в отношении частных домовладений.

Как говорит Елена Мищенко, распродажа домовладения по долям обычно невыгодна: «При продаже доли нужно учитывать, что продавец теряет 25-30% от стоимости, чем в том случае, если бы объект продавался целиком, и продавец забирал бы свое уже с полученных от продажи денег».

Эксперт приводит пример: продается половина дома и половина земельного участка. Если бы домовладение выставили на рынок целиком, за него можно было бы выручить 6 млн рублей, а при продаже доли продавец сможет получить примерно 2,2 млн рублей.

Однако если у него есть возможность сделать выдел доли в натуре, организовать отдельный вход в дом и размежевать участок так, чтобы каждый владелец мог пользоваться своей частью земли и дома, то в этом случае долевая собственность практически не будет влиять на стоимость (то есть за половину домовладения продавец получит положенные ему 3 млн рублей).

Если соблюдать все правила и внимательно относиться к оформлению необходимых документов, не должно возникнуть особых проблем с куплей-продажей доли или квартиры в долевой собственности. Но если закон нарушается, возможны самые негативные последствия, вплоть до отмены совершенной сделки.

Иллюстрации: Дмитрий Соколов, Анна Чигарова

Источник: https://www.cian.ru/stati-dolevaja-sobstvennost-osobennosti-prodazhi-287544/

Покупка доли в квартире: риски, подводные камни, порядок оформления доли в квартире у родственника

Можно ли покупать долю в квартире

Перед тем, как купить долю в квартире, нужно изучить особенности сделки. Она проводится по особым правилам, предусмотренным ГК РФ.

Если продавец их нарушит, сделку могут оспорить, тогда пострадает и покупатель.

Рассмотрим, каковы правила продажи долей и что они из себя представляют, какие есть риски и подводные камни для покупателя, как правильно оформить договор и какие понадобятся документы.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 (800) 333-05-49 Бесплатный звонок для всей России.

Можно ли покупать долю в квартире?

Купить долю в квартире можно, если она выделена. Согласно ст. 244 ГК РФ, имущество, которым владеют два и более человека, считается общей собственностью. В свою очередь, она может быть с определением долей каждого собственника, или без определения (совместная собственность).

Покупка доли возможна лишь в том случае, если она выделена. Например, когда продается ¼ в праве. Если же человек хочет продать свою часть в совместной собственности, сначала нужно выделить долю. Такое часто происходит при продаже недвижимости, купленной в браке: условно каждому супругу принадлежат по ½ доли, но фактически они не выделены.

Важно! Доля выделяется только в праве собственности на квартиру, а не на конкретные помещения. В последнем случае актуально определение долей в натуре, но на практике это реализовать крайне проблематично: нужно обустроить два отдельных входа в квартиру и соблюсти кучу других технических требований.

Пример:
Сестры получили в наследство по ½ в квартире. Конкретные помещения не определены, но они устно договорились о порядке пользования жильем и разделении платы за коммунальные услуги. Некоторые составляют письменное соглашение или обращаются за разрешением споров в суды.

Через год одна из сестер решила продать свою долю. Она предложила ее выкупить второй собственнице, но ответа не получила.

Если другой владелец не дает согласие на выкуп в течение одного месяца, долю можно продать третьему лицу.

Женщина так и поступила: оформила договор купли-продажи (далее – ДКП) с покупателем у нотариуса, представив документы, подтверждающие отправку уведомления второй владелице.

Пройдите опрос и юрист бесплатно расскажет как не допустить ошибок по сделке купле-продаже квартиры в вашем случае

Особенности продажи доли в квартире

Некоторые правила нужно знать и покупателю. Если продавец не будет их соблюдать, покупатель может остаться и без денег, и без квартиры, т.к. сделку смогут оспорить третьи лица.

О каких тонкостях идет речь:

  1. Преимущественное право покупки (ст. 250 ГК РФ). Сначала продавец должен направить каждому собственнику уведомления о намерениях продать долю. Они должны дать согласие на выкуп в течение месяца, либо оформить письменные отказы. Только после этого доля может быть продана третьему лицу.
  2. Продажа доли несовершеннолетнего возможна только с разрешения органа опеки. Ребенку должна быть предоставлена другая недвижимость или доля в праве собственности.
  3. Продажа доли в квартире, купленной в браке. Обязательно нотариальное согласие супруга продавца (ст. 35 СК РФ). Если продать долю без этого документа, тот сможет оспорить сделку в течение одного года с момента, когда ему стало известно о нарушении его прав.
  4. Продажа доли в квартире с обременением. Если недвижимость куплена в ипотеку, накладывается обременение. До погашения задолженности собственники не вправе ее дарить, продавать или обменивать без согласия кредитора. Если же наложено ограничение в виде ареста ФССП, нужно погасить долги, и только потом выходить на сделку.

Важно! Проверить недвижимость на наличие ограничений можно через сервис Росреестра.

Совет юриста: наиболее внимательным следует быть при покупке доли в квартире, полученной в наследство. Желательно, чтобы право собственности продавца было оформлено хотя бы за 3-5 лет до сделки. Так риск оспаривания ДКП внезапно появившимся наследниками будет меньше.

Покупка доли в квартире у родственника

Наличие или отсутствие родственных связей между продавцом и покупателем роли не играет. Если покупатель не является собственником другой доли, ДКП в любом случае придется удостоверять у нотариуса, а продавцу перед этим – уведомлять остальных владельцев.

Покупка доли на материнский капитал

Материнский капитал можно использовать на приобретение доли в праве собственности, хотя в ПФР некоторым и отказывают, ссылаясь на то, что должна приобретаться отдельная квартира. Это не так. Особенности распоряжения маткапиталом регламентируются ст. 10 ФЗ от 29.12.2006 №256-ФЗ, и там никакого запрета на покупку доли нет.

Покупка доли в ипотеку

Банки неохотно одобряют ипотеку на покупку долей в квартирах, но получить ее все же можно. Вероятность одобрения заявки выше, если в результате сделки недвижимость будет принадлежать только заемщику. Можно купить квартиру и оформить в долевую собственность, если ипотека берется двумя супругами.

Обратите внимание! Проще всего взять ипотеку под залог уже имеющейся недвижимости. В таком случае банк выдаст деньги на покупку доли, но обременение будет наложено на другое жилье заемщика. До полного погашения долга его нельзя продавать, менять или дарить без разрешения кредитора.

Риски и подводные камни при покупке доли в квартире

Рассмотрим несколько распространенных ситуаций, в которых покупатель рискует остаться без жилья и денег:

  1. Продавец не предоставил преимущественное право покупки другим собственникам. Они смогут оспорить сделку и перевести права покупателей на себя.
  2. Продажа доли неуполномоченным лицом. Собственник может участвовать в сделке через представителя, на которого оформлена нотариальная доверенность (ст. 185.1 ГК РФ). Даже если его интересы представляет второй владелец.
  3. Покупка недвижимости с зарегистрированными людьми. Регистрация дает право проживания и пользования помещением. Нужно перед сделкой договориться с продавцом, что он выпишет всех родственников. Или придется делить с ними жилплощадь.
  4. Если доля принадлежит несовершеннолетнему. Родители должны получить согласие органа опеки перед продажей, иначе сделку могут оспорить. Иногда это требование не соблюдается.
  5. Если доля куплена в браке, и брачного договора нет. Собственник должен получить нотариальное согласие супруга перед продажей, иначе тот сможет оспорить сделку в течение одного года с момента, когда ему стало известно о ней (ст. 35 СК РФ).
  6. Сделана перепланировка, но не узаконена. Любые изменения отражаются в техпаспорте. Если продавец не согласовал перепланировку, этим придется заниматься покупателю после сделки, и не факт, что ее одобрят.
  7. Доля в обременении. Здесь подразумевается ипотека в банке или запрет на совершение регистрационных действий от ФССП. В обоих случаях Росреестр не зарегистрирует переход права собственности, и покупатель может потерять аванс или задаток.
  8. Покупателю не будет принадлежать отдельная комната, если размер доли слишком мал. Но некоторые покупают доли в квартирах для прописки в Москве или другом городе, и тогда ее размера будет достаточно. В остальных случаях может оказаться так, что новому собственнику будет принадлежать только пара кв. метров.
  9. Сложности во взаимоотношениях с остальными собственниками. В ДКП и выписке из ЕГРН не будет указано, кто и каким помещением будет пользоваться. Об этом придется договариваться с другими владельцами. Зачастую договоренности достичь не удается, и приходится обращаться в суд для определения порядка пользования недвижимостью.

Обратите внимание! Оспариваются и сделки, совершенные недееспособными собственниками. Несмотря на то, что справка из психдиспансера необязательна для сделки, для собственного спокойствия покупателю лучше ее запросить у продавца.

Планируете сделку по купле-продаже квартиры?Юристы бесплатно и подробно ответят на любой вопрос по сделке. Задайте вопрос, чтобы не тратить время на чтение!

Как правильно оформить покупку доли в квартире?

Для покупки выделенной доли в квартире нужно:

  1. Проверить документы продавца. Он должен представить выписку из ЕГРН, письменный отказ другого собственника, паспорт, техпаспорт, и документ, подтверждающий основание возникновения права собственности: старый ДКП, дарственную, свидетельство о наследстве, договор мены, и пр.
  2. Договориться с продавцом об условиях сделки. Цена, порядок и способ расчета оговариваются до составления ДКП.
  3. Оформить ДКП. Это можно сделать самостоятельно или обратиться за помощью к юристу. Оформление через нотариуса обойдется дороже.
  4. Подписать ДКП в трех экземплярах в присутствии нотариуса. После он поставит свою подпись и печать на всех экземплярах.

Далее нотариус сам направит документы для регистрации перехода права собственности в Росреестр. Это займет три рабочих дня, после чего можно прийти и забрать свои экземпляры договора, а также новую выписку из ЕГРН. Услуга предоставляется бесплатно, оплачивается только госпошлина.

Обратите внимание! Если долю выкупает другой собственник, ДКП удостоверять у нотариуса необязательно. Но документы придется подавать самостоятельно в Росреестр или через МФЦ. Регистрация при подаче в Росреестр займет 7, через МФЦ – 9 рабочих дней.

и образец договора

Договор должен содержать все условия продажи доли в квартире и информацию об участниках сделки:

  1. Ф.И.О., даты рождения, адреса регистрации, паспортные данные продавца и покупателя.
  2. Сведения о квартире: адрес, кадастровый номер, количество комнат, этаж.
  3. Размер продаваемой доли в праве собственности: ½, 1/3, и пр.
  4. Стоимость доли.
  5. Порядок расчетов: уплата задатка или всей суммы до регистрации сделки, оплата после регистрации, и пр.
  6. Способ расчета: наличными, переводом с банковской карты, через банковскую ячейку, аккредитив, сервис безопасных платежей.
  7. Сроки окончательного расчета после регистрации, если до этого вносится задаток.
  8. Сроки снятия с регистрационного учета родственников продавца.
  9. Сведения об отказе от преимущественного права покупки от владельцев других долей.
  10. Права, обязанности и ответственность участников сделки.
  11. Дата составления, подписи сторон.

Документы

Продавец должен представить покупателю письменные отказы остальных владельцев, либо уведомления, подтверждающие отправку извещений, если они были проигнорированы и ответы не поступили в течение месяца. Также от него понадобится:

  • паспорт;
  • выписка из ЕГРН;
  • техпаспорт;
  • правоустанавливающий документ.

Покупателю нужен только паспорт.

Важно! Эти же документы предоставляются и нотариусу.

Расходы

Расходы при покупке долевой квартиры делятся на несколько категорий:

  1. Госпошлина. Для физлиц – 2 000 руб., для организаций – 22 000 руб. Ее платит покупатель.
  2. Пошлина за удостоверение ДКП нотариусом: 0,5% от стоимости доли, но не менее 300 и не более 20 000 руб.

Расходы на нотариуса стороны распределяют по договоренности. Обычно все оплачивает продавец как выгодоприобретатель, но можно договориться о разделе затрат 50/50.

Ответы юриста на частные вопросы

Может ли собственник продать долю третьему лицу, если другой владелец согласился ее выкупить? Нет. Это нарушит преимущественное право выкупа второго собственника, и он сможет оспорить сделку. Собираюсь купить долю в квартире, собственник несовершеннолетний.

Квартира куплена на маткапитал, отцу ребенка долю не выделили. Стоит ли подписывать ДКП? Кто должен платить налог при покупке доли в квартире, и как он рассчитывается? Налог платит продавец, т.к. он получает прибыль. НДФЛ в размере 13% рассчитывается от стоимости доли, а не всего жилья.

Он может воспользоваться налоговым вычетом в размере 1 000 000 руб. Если же доля была в собственности более трех лет и получена по наследству, в результате приватизации, по договору дарения или ренты, НДФЛ не платится. В остальных случаях минимальный срок владения составляет 5 лет.

Покупатель же вправе оформить налоговый вычет, если является плательщиком НДФЛ. Можно ли купить долю в квартире у родственников за материнский капитал? Да, но ПФР будет проверять документы максимально тщательно. Нередко в перечислении средств отказывают, но отказ можно оспорить через суд.

Вот пример подобного дела: дело № 2-1230/2018. Покупаю долю в праве собственности. Деньги отложила до брака. Будет ли она делиться между мной и мужем в случае развода? Если подтвердится, что деньги на покупку доли были отложены вами до заключения брака, ее не включат в общую массу для раздела имущества.

Для подтверждения можно использовать выписку по банковскому счету о движении средств. Нужен договор купли-продажи?Подскажем как правильно составить договор и не допустить ошибок

Заключение эксперта

Подведем итоги:

  1. Правила продажи доли в квартире включают обязательное предоставление преимущественного права выкупа другим собственникам. Без этого сделку они смогут оспорить.
  2. Продавец должен подтвердить, что уведомлял остальных владельцев о намерениях продать свою долю. Только после этого можно оформлять ДКП.
  3. Если доля продается третьему лицу, ДКП по закону удостоверяется нотариусом. При продаже доли одному из собственников обращаться в нотариальную контору необязательно.

Источник: https://SocPrav.ru/pokupka-doli-v-kvartire

Покупка доли в квартире: подводные камни

Можно ли покупать долю в квартире

Время чтения 7 минутСпросить юриста быстрее. Это бесплатно! Размер шрифта: A+ | A−

Вы желаете продать или купить долю в квартире, но возникают опасения, все ли будет чисто и честно, ведь помимо вас этой квартирой будут владеть и другие люди, порой совершенно незнакомые. И эти опасения не напрасны.

Продажа и покупка доли в квартире – одни из самых сложных сделок в сфере недвижимости и здесь можно нащупать множество “подводных камней”.

Наиболее спорные вопросы касаются отношений между сособственниками (содольщиками), возможных препятствий купле-продаже квартиры, а также невозможности определить реальную территорию, принадлежащую каждому дольщику.

Кроме этого могут возникнуть сложности с правильным оформлением договора и вариант, когда один из владельцев доли отдает свою долю на правах не продажи, а “дарения”.

Все риски при покупке или продаже доли в квартире необходимо рассмотреть заранее, чтобы в последний момент не бороться за выживание, оставшись “без угла”.

Прежде обратимся к формулировкам – доля в квартире – что это такое, имеет ли она какие-то границы и почему ее можно продавать покупать и даже дарить.

Что такое доля в квартире?

Доля в квартире, если говорить юридически правильно, это доля в праве собственности на квартиру.

Согласно Гражданскому кодексу РФ, недвижимость может является общей собственностью в том случае, если это имущество, которым владеют двое или несколько человек.

Общая собственность может быть оформлена в качестве совместной – когда владельцы не определяют в ней свои доли, а есть вариант собственности долевой, когда эти доли закрепляются за каждым из владельцев.

Распространенный пример совместной собственности: квартира, которую супруги купили совместно, однако, “записана” она на кого-то одного.

И несмотря на это, какие-либо сделки в отношении квартиры могут совершаться только при согласии обоих супругов, что должно быть заверено нотариально. Та же семейная пара может переоформить эту собственность на долевую, определив размер долей для каждого.

Во втором случае каждый из супругов вправе распоряжаться собственной долей в квартире, не опираясь на согласие второго владельца.

Следовательно, долей в квартире можно назвать часть в праве собственности на квартиру. И это некая незримая территория, которую невозможно закрепить за какой-либо комнатой или даже ее частью. Речь идет исключительно о размере этой части, которая выражается дробно, то есть, вы можете владеть, скажем, 1/2 или 1/10 квартиры.

Покупка доли сейчас очень популярна на рынке недвижимости, что нетрудно объяснить, ведь это хорошее вложение инвестиций. Еще одна причина – когда нет возможности купить целую квартиру, то на долю денег найти проще. В дальнейшем её можно продать или же со временем выкупить квартиру целиком.

Кто может претендовать на покупку первым?

Следующим важным моментом в случае продажи доли в квартире становится правило определения преимущественной покупки доли. Смысл его в том, что каждый дольщик, желая продать принадлежащую ему часть квартиры, прежде всего должен предложить ее другим сособственникам.

Необходимо письменно уведомить их о своем желании продажи доли, тем самым давая им возможность выкупить ее до того, как она может “уйти” к кому-то постороннему. На принятие решения о покупки доли дается один месяц, а точнее – ровно 30 дней.

Если никто из совладельцев не сообщил о своем желании выкупить эту долю, она может быть выставлена в свободную продажу.

И вот тут-то мы и натыкаемся на первый “камень”. В чем же может возникнуть проблема? С ней может столкнуться продавец, а сложность возникает в самом вопросе оповещения других собственников.

Если дольщика невозможно найти

Порой всех дольщиков не так просто найти. Это вопрос решается путем наличия доказательств о том, что уведомление было отправлено по всем известным адресам.

Если сведения о проживания участника долевой собственности полностью отсутствуют, необходимо это официально подтвердить справкой из администрации, адресного бюро или прибегнуть к иным способам подтверждения невозможности связаться с тем или иным дольщиком.

Может возникнуть ситуация, когда кто-то из участников долевой собственности сознательно избежал получения уведомления. Каких либо законов, которые позволяют заставить содольщика получить уведомление, не существует.

На этот счет есть обходной маневр, очень популярный у риэлторов. Доля в квартире оформляется по договору дарения. И для того, чтобы отдать свою долю даром не требуется соглашений участников собственности.

Риск для последних в том, что таким образом в их квартире может в любой момент появиться совершенно незнакомый человек.

Еще одной “больной точкой” темы покупок-продаж долей в квартире становится вопрос отношений между собственниками.

Что опасно как для покупателя, так и для живущих в квартире? Нередко продать долю решают из желания навредить родственникам вследствие какой-либо непримиримой ситуации, как например, развод, вопросы наследства или раздела имущества.

Логику продавца понять просто, ведь у купившего долю появляется шанс впоследствии выкупить и всю квартиру. А главное – покупать квартиру частями гораздо дешевле, ведь доля не ценится так, как отдельная квартира, если пересчитать стоимость на квадратный метр.

Цена доли как правило, значительно занижена. Если комнату можно купить, например, за 2,5 млн. рублей, то за 1/3 квартиры можно получить не более 1,5 млн. рублей, то есть, на миллион рублей меньше, а это довольно существенно.

Тем, кто задумался приобрести долю, нужно хорошо подумать и понять, для чего это делается. Если цель – проживание, то нужно узнать что-либо о будущих соседях.

Желая купить квадратные метры дешево, можно оказаться в центре чьего-то конфликта. Если купить долю нужно для оформления прописки, здесь проблем возникнуть скорее всего не должно.

Дешевизна долей относительно цен на комнаты не случайна, и об этом необходимо помнить.

В чем же риск?

Подытоживая размышления на тему покупки доли в квартире, еще раз зададимся вопросом – в чем риск и как избежать негативных последствий?

Необходимо все оформлять на основании закона, то есть, через договор купли-продажи. Если продавец отдает долю в качестве дара, такая сделка весьма рискованна, ведь в случае признания ее недействительной, деньги будет не вернуть, ведь дарение – безвозмездный процесс.

Пример действий мошенников при продаже доли в квартире

Одна из мошеннических схем такова: после продажи доли продавец вдруг оказывается якобы недееспособным, утверждая, что в момент совершения сделки просто не мог контролировать свои действия и отдавать отчет поступкам.

Он обращается в суд, прикладывает нужные документы. Суд признает сделку недействительной, отменяя ее. Продавец вселяется в свою комнату, а суд обязует вернуть деньги покупателю.

Однако, у продавца, при всем желании вернуть деньги, их может просто не быть!

На что нужно обратить внимание при покупке?

  • Через договор дарения долю отдают с целью избежать налогов, а зачастую по причине того, что другие содольщики пожелали выкупить эту долю, но продавец не хочет идти им навстречу. Это должно настораживать покупателя.
  • Обсудите все возможные проблемные моменты до заключения сделки. Возможно, необходимо серьезно поговорить с  другими владельцами долей. Не стоит пренебрегать этим, в будущем это может значительно упростить ваше проживание с ними.
  • О правилах совместного “общежития” можно договориться как в устной, так и письменной форме, заверив соглашение у нотариуса.
  • Узнайте как можно больше о личности продавца, внимательно проверяйте документы и обращайте внимание на самые элементарные вещи, которые могут помочь предотвратить возможные риски.

Источник: https://law03.ru/housing/article/riski-pri-pokupke-doli-v-kvartire

Покупка доли в квартире: подводные камни и риски

Можно ли покупать долю в квартире

Последние изменения: Февраль 2020

Юридически понятие «доля в жилом помещении» не связано с определением границ территории, а представляет собой виртуальное право на собственность. Поэтому покупка доли в квартире имеет подводные камни, связанные с выделением конкретной части жилого пространства физически для возможности проживания.

Производя регистрацию, органы ФМС сравнивают метраж доли с минимальной жилой площадью, определяемой нормативами, установленными в регионе.

При недостаточности квадратных метров регистрирующие органы отказывают в прописке по данному основанию, а правомерность отказов зачастую поддерживают судебные инстанции.

Цели и связанные риски

Взвешивая «за» и «против», стоит ли покупать долю в квартире, перспективному владельцу части жилья необходимо сопоставить цели приобретения со связанными рисками.

Даваемые объявления о продаже содержат информацию о выгодах «три в одном» за невысокую цену:

  • право на собственность;
  • возможность постоянной регистрации в регионе, интересном для иногородних лиц;
  • право на проживание на территории.

Опасность покупки доли в квартире, имеющей малую часть, кроется в сложностях с регистрацией и проживанием. Размер отчуждаемой и приобретаемой жилплощади не ограничен законодательством вплоть до раздела на метры и даже сантиметры. Владение долей ниже норматива – это исключительно право гражданина.

Чем опасна покупка доли в квартире для желающих получить прописку и крышу над головой? На практике сотрудники ФМС отказывают в проведении процедуры регистрации, аргументируя связь прописки и проживания, но на 1 квадратном метре проживать нельзя, поэтому и регистрация имеет формальный характер.

Покупка жилплощади ниже установленных региональных нормативов приводит к отказу в регистрации, а суды проявляют тенденцию к поддержке регистрирующих органов. Так, Петербургским городским судом было вынесено решение о правомерности отказа прописаться на жилплощади ниже минимума (для северной столицы 9 кв. м на человека) с формулировкой о невозможности фактического вселения.

Миграционная служба тщательно контролирует «резиновые квартиры», поскольку покупка доли и дробление стало причиной массового вселения и прописки с последующим созданием условий для проживания, невозможных для совладельцев.

Оценивая, выгодно ли покупать долю в квартире, единственным позитивным моментом является ценовой фактор. Простой математический закон даёт сбой, поскольку целая квартира будет стоить дороже, чем составные части. Однако необходимо «оглядываться» на норматив по метражу, установленный в регионе.

Кажущиеся незначимыми нюансы могут создать ряд проблем при покупке доли в недвижимости. Перед совершением сделки будущему владельцу следует пообщаться с проживающими и выяснить состав совладельцев с целью контроля соблюдения алгоритма и наличия или отсутствия проблемных зарегистрированных лиц.

Какие подводные камни при покупке квартиры в её части существуют:

  1. Конфликтные соседи, ведущие аморальный образ жизни. Приобретение доли в квартире с подобными совладельцами, чревато сложностями или невозможностью, как дальнейшей продажи, так и совместного проживания.
  2. Наличие зарегистрированных несовершеннолетних лиц. По инициативе органов опеки и попечительства, согласие которых является обязательным, сделка может быть признана недействительной, а цель – покупка доли для прописки недостигнутой.
  3. Получение согласия от супруга. Если реализуемая часть относится к составу совместно нажитого имущества, то необходимо нотариально заверенное согласие партнёра.
  4. Соблюдение алгоритма по предоставлению преимущественного права на покупку. В соответствии со статьёй 250 ГК РФ перед продажей стороннему лицу следует предложить воспользоваться приоритетом остальным сособственникам. Адресатам следует направить уведомление о планируемой продаже, после которого получить их решение в виде:
    • письменного отказа от предложения;
    • согласия на выкуп;
    • 30-ти дневного молчания, приравниваемого к отказу и дающего право собственнику искать покупателя на стороне.

Образец заявления об отказе от права преимущественной покупки доли

Покупка долей квартир или иной недвижимости, находящейся в долевой собственности, с нарушением преимущественного права даёт возможность любому совладельцу требовать перевода в судебном порядке на себя прав и обязанностей покупателя (п.3 ст.250 ГК РФ). Срок обращения составляет три месяца.

 

За исключением ряда нюансов приобретение доли в недвижимости производится аналогичным образом целому жилому помещению.

Сделка оформляется по следующему алгоритму:

  1. Проверка дееспособности продавца. Цель операции – невозможность доказательства в судебном порядке заключения договора недействительным на основании того, что собственник не отдавал отчёта в поступках на проведении преддоговорной стадии и в момент совершения сделки.
  2. Наличие временных или постоянно прописанных лиц. Если выписать их невозможно перед подписанием договора, то в документе необходимо предусмотреть конкретные сроки для снятия граждан с регистрации.
  3. Получение действующей выписки из ЕГРН, выдаваемой с 2016 года, и проверка отказов от преимущественного права покупки доли всеми указанными совладельцами. Продажа доли в частном доме содержит подводные камни, требуя составления двух документов: на дом и земельный участок. Для получения необходимо обратиться в БТИ и Росреестр. После проведения инженерами жилищных и землеустроительных работ, подтверждённых актами, необходимо получить технический паспорт и выписку из ЕГРН с кадастровыми данными.
  4. Составление договора купли-продажи с обязательным заверением у нотариуса. Для выбора нотариальной конторы территориальной привязки не существует. Вне зависимости от личности покупателя сделки по продаже частей недвижимости подлежат обязательной нотариальной регистрации. Необходимо приложить перечень документов:
    • общегражданских паспортов участников сделки, свидетельств о рождении – для несовершеннолетних;
    • отказов совладельцев от предоставленного приоритета покупки доли;
    • правоподтверждающих и правоустанавливающих документов на долевую собственность (договоров купли-продажи, дарения, оформления наследства);
    • разрешения опекунского совета при участии несовершеннолетних;
    • свидетельств о заключённых браках и заверенных нотариально согласий второго супруга на отчуждение совместно нажитой доли имущества;
    • банковскую квитанцию об оплате государственной пошлины, составляющей 2000 рублей.

Образец приемопередаточного акта купли-продажи доли в квартире

Завершающий этап – посещение отделения Росреестра дважды: для подачи документов и получения выписки ЕГРН, фиксирующей переход права доли в недвижимости от продавца к покупателю. Срок оформления составляет две недели. Если продавец владеет частью недвижимости менее пяти лет, то по завершению сделки необходимо уплатить в бюджет налог в размере 13 % от суммы договора.

Долевая собственность не требует согласия совладельцев для реализации. Однако получение консультации квалифицированных юристов поможет избежать проблем, о возникновении которых рядовому гражданину не придёт в голову.

Так, при отсутствии согласия соседей, покупка доли для прописки возможна лишь в отношении избранного круга лиц:

  • нового собственника;
  • супруга или супруги владельца;
  • несовершеннолетних детей.

Чтобы купить долю в доме для прописки иных родственников, уже требуется согласие всех сособственников. Но проблема легко устранима при оформлении долевой собственности на нескольких совладельцев.

Проблемы также могут возникнуть, если соседи не оповещены о намерении отчуждения в установленном порядке.

При полном соблюдении регламента и сбора всех документов, несмотря на нюансы долевой собственности, сделки считаются законными, не подлежат отмене в судебных инстанциях.

Юридические консультации позволяют оценить нюансы «на ход вперёд», выгодно ли покупать долю в квартире в конкретной ситуации, чтобы сполна воспользоваться привилегиями, предоставляемыми получением права собственности.

Явная экономия денежных средств при выкупе отдельного объекта недвижимости по «кускам», наличие полученного приоритета на дальнейшее приобретение частей в собственность – видимые преимущества покупки долей квартир, несмотря на существующие факторы риска.

Бесплатный вопрос юристу

Нуждаетесь в консультации? Задайте вопрос прямо на сайте. Все консультации бесплатны/ Качество и полнота ответа юриста зависит от того, насколько полно и четко вы опишете Вашу проблему:

© 2020 zakon-dostupno.ru

Источник: https://zakon-dostupno.ru/nedvizhimost/kuplya-prodazha/riski-i-podvodnyie-kamni-pri-pokupke-doli-v-kvartire/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.