Можно ли перепродать квартиру в ипотеке

Содержание

Можно ли и как продать ипотечную квартиру: пошаговая инструкция

Можно ли перепродать квартиру в ипотеке

Продать квартиру в ипотеке можно, но с согласия банка (ст. 37 ФЗ от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке»). Есть несколько стандартных схем продажи как с участием кредитора, так и без него. Рассмотрим, каковы особенности сделок с ипотечной недвижимостью, какие есть варианты продажи, какие документы для этого понадобятся, что нужно сделать и каковы риски для продавца и покупателя.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 (800) 333-05-49 Бесплатный звонок для всей России.

Особенности продажи ипотечной недвижимости

Как говорилось ранее, продать ипотечное жилье можно, но с согласия кредитора. По ипотеке он выступает залогодержателем, а заемщик – залогодателем. До полного погашения задолженности квартира находится в обременении у банка, оно отражается и в Росреестре. Если же залогодателю выдана закладная, он тоже может продать недвижимость, но с соблюдением содержащихся в нем условий.

Если же залогодатель не соблюдает правила, установленные ст. 37 ФЗ №102-ФЗ, на основании ст. 39 ФЗ №102 банк может потребовать признания сделки купли-продажи недействительной и полного досрочного погашения ипотеки. Кроме того, покупая ипотечную квартиру и зная о том, что продавец нарушает законодательство, покупатель несет с ним солидарную ответственность перед банком.

Важно! В каждом банке разные условия продажи ипотечного жилья. Если в одном допускается рефинансирование жилищного кредита, то в другом могут разрешить только покупку квартиры с погашением ипотеки продавца.

Ипотека в Сбербанке

В Сбербанке можно продать квартиру через полное досрочное погашение или переоформление ипотеки на покупателя. Последнее возможно лишь в том случае, если недвижимость приобретается в городе оформления жилищного кредита.

Ипотека в ВТБ

В ВТБ допускается продажа ипотечной квартиры после полного погашения долга. Заемщик должен прийти и написать заявление о выдаче разрешения, оно будет рассмотрено в течение 14 дней.

По итогу назначается дата сделки, в ходе которой в банковскую ячейку закладываются деньги на закрытие ипотеки, и еще часть средств, которые отдадут продавцу после регистрации права собственности.

Закладка денег контролируется сотрудником банка.

Примечание: если покупатель берет квартиру в ипотеку, сделкой занимается центр ипотечного кредитования. В остальных случаях достаточно обратиться в офис ВТБ.

Ипотека в других банках

Большинство остальных банков допускает продажу заложенных квартир только после досрочного погашения всей задолженности.

Например, такие правила у «Тинькофф»: заемщику достаточно уведомить банк о намерении продать жилье, и, если не будет никаких нареканий, приступить к сделке.

Пройдите опрос и юрист бесплатно расскажет как не допустить ошибок по сделке купле-продаже квартиры в вашем случае

Как определить цену ипотечной квартиры?

Один из минусов продажи недвижимости с обременением – необходимость снижения цены. При прочих равных условиях человек купит квартиру без ограничений, т.к. сделка с ипотечным жильем несет для него риски.

Если нужно продать квартиру быстро, придется снижать стоимость минимум на 10% от средней рыночной цены.

Совет: лучше дождаться максимального спроса, чтобы продать квартиру по выгодной цене. Пик продаж начинается с августа-сентября, когда люди возвращаются с отпусков. Зимой, особенно перед Новым годом, обычно затишье, равно как и летом, когда многие отдыхают.

Варианты продажи квартиры в ипотеке

В зависимости от требований банка-залогодержателя ипотечную квартиру можно продать несколькими способами:

  1. Погасив ипотеку досрочно самостоятельно или с участием банка в ходе сделки.
  2. Переоформив ипотеку на покупателя.
  3. Дождавшись продажи жилья самим банком.

Рассмотрим каждый вариант подробно.

Досрочное погашение ипотеки

Погасить досрочно ипотеку можно за свои деньги. Так ему не придется снижать стоимость: сначала закрывается долг и снимается обременение, затем недвижимость выставляется на продажу уже «чистой».

Другой вариант – реализация жилья с погашением кредита за счет денег покупателя. Найти человека, готового внести крупную сумму в счет задатка, крайне проблематично. Если долг небольшой (до 500 000 руб.), шансы на относительно быструю продажу увеличиваются. При сумме долга в несколько миллионов некоторым приходится ждать своего покупателя годами.

В последнем случае порядок действий выглядит так:

  1. Собственник выставляет квартиру на продажу. Риэлторы советуют не указывать в объявлении наличие обременения, это отпугнет покупателей. Если же человек посмотрел жилье и «загорелся» покупкой, сообщить об ипотеке нужно.
  2. Покупатель находится, ему говорится об ипотеке. Если он согласен внести большой задаток, стороны переходят к следующему шагу.
  3. Заключается договор купли-продажи (далее – ДКП), согласно которому до регистрации вносится задаток, оставшаяся часть – после.
  4. Покупатель перечисляет продавцу задаток, тот погашает им долг и берет в банке справку об отсутствии задолженности.
  5. Подаются документы на регистрацию права собственности в Росреестре.
  6. После регистрации продавец получает оставшуюся часть денег.

Важно! Обременение снимается в течение трех рабочих дней с момента закрытия долга. Чтобы ускорить процесс, рекомендуется представить в банк справку о внесении денежных средств по ипотеке, а затем получить справку об отсутствии задолженности.

и образец договора

ДКП с задатком для погашения ипотеки должен содержать следующие сведения:

  1. Ф.И.О., даты рождения, паспортные данные сторон, адреса регистрации.
  2. Сведения о квартире: общая площадь, адрес, кадастровый номер, количество комнат.
  3. Количество зарегистрированных лиц на момент заключения договора.
  4. Срок снятия с регистрационного учета.
  5. Размер задатка.
  6. Обязательство продавца о направлении задатка на погашение ипотеки.
  7. Порядок и сроки расчетов.
  8. Ответственность сторон и порядок разрешения споров.
  9. Подписи участников сделки.

Документы

Для сделки покупатель должен подготовить:

  • выписку из ЕГРН;
  • паспорт;
  • квитанции об отсутствии долгов по коммунальным услугам;
  • выписку из домовой книги.

После погашения ипотеки нужно взять в банке справку об отсутствии задолженности и претензий. Также необходим документ, подтверждающий основание возникновения права собственности.

Покупателю понадобится только паспорт.

Продажа с погашением ипотеки в ходе сделки

Продать обремененную квартиру можно и с участием банка. Это безопаснее для всех сторон:

  1. Продавец уточняет у кредитора условия сделки, берет разрешение.
  2. Сотрудник банка выдает разрешение и справку о размере задолженности.
  3. Покупатель зачисляет деньги через аккредитив или систему безопасных расчетов. Часть средств отправляются на закрытие ипотеки. Остаток продавец получает после регистрации сделки.
  4. Стороны заключают ДКП, подаются документы на регистрацию.

Продажа ипотечной квартиры в ипотеку

Этот вариант продажи квартиры, купленной в ипотеку, актуален для покупателей, которые тоже берут жилищный кредит. Идеально, если он будет в том же банке, что и ипотека продавца:

  1. Продавец находит покупателя, уточняет условия сделки.
  2. Покупатель подает заявку на ипотеку, заключает предварительный договор купли-продажи с продавцом.
  3. В банк представляется итоговый пакет документов. Если кредитора все устраивает, ипотечный договор с продавцом расторгается и заключается с покупателем на сумму долга бывшего собственника.
  4. Подаются документы на регистрацию права собственности и обременения.

Продажа ипотечной квартиры банком

Это самый неблагоприятный для продавца способ продажи. Банк выставляет недвижимость на торги через электронную площадку, причем по самой минимальной цене. В итоге после сделки часть денег направляется на закрытие задолженности, остаток перечисляется заемщику.

Он теряет многое: например, если при обычной продаже квартира может уйти за 3 000 000 руб., то при торговле банком через площадку ее выставят за 2 000 000 руб. Кредитору важно быстрее выйти на сделку и получить деньги.

Сколько средств останется у заемщика, для него роли не играет.

Важно! Обычно квартиры выставляют на продажу через электронные торги при невыполнении обязательств по договору. Например, если заемщик допускает длительную просрочку.

Покупка ипотечной квартиры через торги хороша для покупателя: он становится собственником недвижимости по минимальной цене. Но есть и минус: на покупку лота нельзя оформить ипотеку. Оплата принимается только за счет собственных средств.

Планируете сделку по купле-продаже квартиры?Юристы бесплатно и подробно ответят на любой вопрос по сделке. Задайте вопрос, чтобы не тратить время на чтение!

Как зарегистрировать право собственности?

Вне зависимости от способа продажи заложенной квартиры сторонам придется регистрировать переход права собственности. Для этого можно обратиться в Росреестр напрямую или подать документы через МФЦ.

Если же ДКП удостоверяется нотариусом, документы подает он, услуга предоставляется бесплатно.

Как подать документы через МФЦ:

  1. Записаться на прием на официальном сайте ведомства.
  2. Прийти в назначенное время. Присутствие обеих сторон обязательно.
  3. Подать подписанный ДКП и остальные документы на рассмотрение.
  4. Дождаться окончания сроков регистрации и получить итоговый пакет документов.

Срок регистрации зависит от способа подачи документов:

МФЦ9 рабочих дней
Росреестр7 рабочих дней
Нотариус3 рабочих дня

Документы и госпошлина

Для регистрации понадобится:

  • ДКП;
  • паспорта продавца и покупателя;
  • справка об отсутствии задолженности перед банком (требуется, если обременение еще не снято);
  • техпаспорт;
  • правоустанавливающий документ.

Пошлину оплачивает покупатель. Для физлиц ее размер составляет 2 000 руб., для организаций – 22 000 руб.

Налоги после продажи квартиры

После сделки продавец должен заплатить НДФЛ в размере 13% от прибыли. Она рассчитывается от разницы между ценой покупки и продажи. Например, если недвижимость куплена за 2 000 000 руб., а продана за 3 000 000 руб., налогом облагается 1 000 000 руб.

Примечание: освобождены от налога граждане, владеющие недвижимостью более трех лет, если она получена по наследству, договору дарения, ренты, или в результате приватизации. В остальных случаях минимальный срок владения для освобождения от НДФЛ равен 5 годам. Декларация 3-НДФЛ представляется в ИФНС до 30 апреля года, следующего за годом сделки, а сам налог платится до 15 июля.

Нужен договор купли-продажи?Подскажем как правильно составить договор и не допустить ошибок

Подводные камни при продаже квартиры в ипотеку

Если человек хочет продать ипотечную квартиру в ипотеку покупателю, ему стоит опасаться только неодобрения сделки банком.

Дело в том, что окончательное решение кредитор принимает только после оценки недвижимости и изучения документов собственника.

Даже если стороны заключили преддоговор с задатком, нет никаких гарантий, что банк одобрит сделку. Задаток придется возвращать покупателю, если это указано в условиях преддоговора.

В остальном же никаких рисков для продавца нет. Более того, банк в большинстве случаев полностью контролирует сделку, что сводит вероятность обмана или оплаты поддельными купюрами до нуля.

С покупателем квартиры в залоге ситуация обстоит наоборот, он рискует больше. Отдав продавцу большой аванс, нет никакой гарантии, что тот направит его на погашение задолженности. В результате человек может остаться и без денег, и без жилья.

Совет юриста: если сделка проводится без участия банка, покупателю стоит попросить у продавца справку о размере задолженности по ипотеке с реквизитами для погашения, затем самостоятельно перевести деньги и затребовать у продавца справку об отсутствии претензий кредитора.

Ответы юриста на частные вопросы

Что будет, если продать ипотечную квартиру без согласия банка? Кредитор сможет оспорить сделку и привлечь продавца и покупателя к солидарной ответственности. Но вообще Росреестр попросту не зарегистрирует переход права собственности, т.к. недвижимость будет в обременении у банка.

Как продать ипотечную квартиру при разводе, если она куплена в браке? Любым из представленных выше способов. Но в этом случае придется либо получать нотариальное согласие супруга на продажу, либо оформлять ДКП с участием двух продавцов.

Что делать, если банк не дает согласие на продажу квартиры с непогашенной ипотекой? Остается только один вариант – погасить задолженность и выйти на сделку. Для закрытия ипотеки можно взять обычный потребительский кредит или занять денег у родственников, затем расплатиться с ними после продажи.

Может ли покупатель узнать, что квартира в ипотеке, если ему об этом не сказать? Конечно он узнает об обременении хотя бы по тому, что продавец просит увеличенный задаток или в сделке участвует банк. Кроме того, проверить недвижимость на наличие ограничений можно онлайн за несколько секунд через сервис Росреестра.

Можно ли продать ипотечную квартиру в ипотеку и оформить долю на несовершеннолетнего ребенка? Законом ограничения не установлены, но банки отказываются выдачи ипотеки родителям, которые хотят выделить доли детям, т.к. в случае образования задолженности продать жилье с несовершеннолетним собственником через аукцион будет крайне проблематично.

Исключение – внесение первоначального взноса за счет маткапитала. Для владельцев сертификатов есть специальные ипотечные программы. Кроме того, они обязаны выделять доли всем членам семьи по закону. А вам положен налоговый вычет при покупке квартиры?Напишите нам и мы бесплатно проконсультируем по вопросам получения налогового вычета

Заключение эксперта

Подведем итоги:

  1. Перед тем, как продать ипотечную квартиру, продавцу нужно узнать размер задолженности и получить согласие банка.
  2. Продажа дома, квартиры или другого жилья под обременением возможна путем досрочного погашения долга, переоформления ипотеки на покупателя или через реализацию недвижимости банком на аукционе. Последний вариант самый неблагоприятный для собственника.
  3. Подать документы на регистрацию можно до снятия обременений. Если в течение нескольких дней банк не аннулирует залог, регистрационные действия приостановят и уведомят об этом продавца. Если же все нормально, сделку зарегистрируют вовремя.

Источник: https://SocPrav.ru/mozhno-li-i-kak-prodat-ipotechnuyu-kvartiru

Можно ли продать ипотечную квартиру

Можно ли перепродать квартиру в ипотеке

Что делать, если квартира в залоге у банка и ее нужно продать? А если для покупки квартиры использовался материнский капитал или военная ипотека? Расскажем, как продать ипотечную квартиру в разных ситуациях.

Можно ли продать ипотечную квартиру по закону

Почти 30% квартир, приобретенных в ипотеку, приходится продавать до окончания срока кредита в силу различных причин:

особенность ипотечных отношений – ограничение прав собственника на распоряжение недвижимостью. Для любых законных сделок с такой квартирой требуется письменное согласие банка-кредитора.

Поэтому при любом варианте продажи нужно будет сначала обратиться в кредитную организацию, обсудить совместные действия и предоставить информацию.

Письменное разрешение банка на юридические действия с квартирой подается в Росреестр вместе с остальными документами для регистрации сделки.

Единственное исключение – полное погашение кредита. После этого банк отменяет обременение в ЕГРН, квартира выходит из ипотеки и владелец имеет право самостоятельно ее продать.

Как могут продать ипотечную квартиру без участия заемщика

Инициатива по продаже квартиры в ипотеке может быть как со стороны заемщика, так и со стороны банка.

Банк потребует продажи залога при плохой ситуации с выплатами по ипотеке и отсутствии взаимопонимания с заемщиком. При этом должнику выгоднее самому найти покупателя. Если все же должник не может или не желает самостоятельно искать варианты, то банк обратится в суд, а затем организует продажу квартиры в ипотеке через процесс торгов.

Процедура длительная, занимает год-полтора и приводит к потерям для заемщика:

  • ухудшение кредитного рейтинга в результате просрочек по кредиту;
  • цена продажи ипотечной квартиры при реализации через торги может опуститься до уровня залоговой стоимости и далее – на 20-30% ниже рынка;
  • банк вычтет из выручки от реализации все суммы штрафов и повышенных процентов по просроченному займу.

Заемщик получит только остаток суммы после всех удержаний, если что-нибудь вообще останется. С суммы продажи нужно будет уплатить НДФЛ на общих основаниях.

Как продать ипотечную квартиру: 3 способа самостоятельной продажи

Существует три основных способа продажи ипотечной квартиры самим заемщиком:

  1. Свободная продажа после выкупа квартиры собственником через погашение кредита. Для погашения кредита заемщику потребуются либо собственные, либо заемные средства – например, потребительский кредит. После выплаты ипотечного кредита банк обязан снять обременение с недвижимости. Такой способ наиболее выгоден с финансовой точки зрения, поскольку не создает затруднений потенциальным покупателям.
  1. Выкуп квартиры покупателем (новым владельцем) путем гашения остатка долга по кредиту продавца без оформления ипотеки.

Безопаснее всего действовать через банк с использованием депозитарных ячеек. В одну ячейку помещаются наличные для уплаты остатка долга, в другую – остаток суммы для последующей передачи продавцу после регистрации прав нового собственника квартиры. Таким образом снижаются риски для всех сторон сделки: банк получает свои деньги и обеспечивает взаимные гарантии продавца и покупателя.

Общая последовательность действий такова:

2.1. Поиск покупателя – в объявлении целесообразно сразу указать, что квартира под ипотекой. Это позволит отсечь аудиторию, которой такая недвижимость изначально не подходит.

2.2. Продавец и покупатель заключают предварительный договор о продаже ипотечной квартиры или договор задатка через нотариуса – с обязательной оговоркой о порядке расчетов и последующем заключении договора купли-продажи.

2.3.  Производятся расчеты – обычно с использованием депозитной ячейки банка, но возможны и другие способы.

2.4.  Снимается обременение банка, подписывается и сдается на госрегистрацию договор купли-продажи. Для снятия обременения в Росреестр нужно предоставить закладную с отметкой о погашении и заявление кредитора о снятии ипотеки.

2.5.  После завершения регистрации сделки обе стороны получают выписку из ЕГРН о переходе права собственности на квартиру.

  1. Покупатель оформляет ипотечный кредит в том же банке для приобретения той же самой квартиры. Процедура стандартная, риски для всех минимальны.

Для такой схемы продажи потребуется согласие банка поменять старого заемщика на нового. Покупателю потребуется подготовить пакет материалов для получения ипотеки, а банк будет его проверять. Если кандидат в заемщики чем-либо не устроит кредитора, сделка не состоится.

При положительном решении банка заключаются два договора: договор купли-продажи и договор цессии (уступки права требования долга по кредиту). При этой схеме приобретатель жилья не будет тратиться на оценку и подготовку документов по квартире – они уже есть в банке. Квартира перейдет от бывшего собственника к новому владельцу без разрыва во времени.

После завершения сделки продажи ипотечной квартиры в выписке из ЕГРП будет числиться обременение только по новой ипотеке, старое снимут.

Проверить наличие обременений по любой квартире в любой момент можно через онлайн-сервис ЕГРН.Реестр – официальная выписка из государственной базы данных будет выслана файлом с ЭЦП максимально оперативно. Потребуется указать адрес или кадастровый номер недвижимости.

Можно ли продать ипотечную квартиру, купленную на материнский капитал

В принципе, можно. На практике – очень сложно. Дело в том, что материнский капитал предполагает выделение долей детей в приобретаемой квартире.

Пока квартира находится в ипотеке, этого можно не делать, если дать Пенсионному фонду обязательство выделить детские доли после завершения выплат по кредиту. В течение максимум 6 месяцев после гашения кредита и снятия обременения сделать это будет необходимо.

Иначе ПФР может потребовать деньги назад и возбудить дело о мошенничестве, а покупатель потеряет квартиру.

Таким образом, получается, что выделить доли все же придется еще в период действия ипотеки – а для этого требуется разрешение банка, который не заинтересован в появлении несовершеннолетних собственников. Даже если банк согласится, то продавать придется квартиру с невыплаченной ипотекой и детскими долями. Будет сложно найти покупателя и в любом случае не получится взять хорошую цену.

Кроме того, на защиту интересов детей встанет орган опеки – необходимо заранее проконсультироваться там и выяснить, при наличии каких гарантий могут дать разрешение на сделку.

Если доли детей будут небольшими (недостаточными для покупки любой жилплощади), то орган опеки может просто потребовать разместить деньги от продажи детских долей на банковском счете. Счет должен быть открыт на имя каждого ребенка отдельно.

Однако бывает и так, что орган опеки дает разрешение на выписку детей с жилплощади и продажу квартиры только при условии  предоставления детям аналогичных прав в другой квартире.

Как продать ипотечную квартиру, купленную по военной ипотеке

Чтобы продать такую квартиру, сначала нужно расторгнуть сделку по военной ипотеке. Это нужно согласовать с Росвоенипотекой – каждый случай рассматривается индивидуально. При этом есть общее правило – для снятия ипотеки в пользу государства должны быть погашены все обязательства по объекту недвижимости, включая банковский кредит, если он привлекался.

Самый простой способ продать такую квартиру – погасить обязательства военнослужащего перед Росвоенипотекой и банком за счет собственных средств и снять обременение. После этого квартиру можно продавать, а военной ипотекой можно воспользоваться повторно.

Обычный порядок действий при продаже квартиры под военной ипотекой:

  1. Узнать в банке и Росвоенипотеке сумму задолженности и сообщить о намерении снять обременение.
  2. Найти покупателя и деньги для погашения долга по кредиту и расчетов с Росвоенипотекой. Если своих средств нет или мало, можно воспользоваться кредитом. Покупатель также может внести свои средства в счет погашения задолженности продавца – например, по предварительному соглашению о продаже ипотечной квартиры.
  3. Погасить задолженность перед банком, получить закладную и снять обременение в Росреестре.
  4. Вернуть средства в Росвоенипотеку и направить заявление о снятии обременения в пользу государства.
  5. Получить официальную выписку из Росреестра об отсутствии обременений. Заказать такую выписку можно круглосуточно на сайте ЕГРН.Реестр. Данные формируются из базы данных Росреестра, юридически значимая выписка поступит на электронную почту.

Заключение

Продажа квартиры в ипотеке всегда означает финансовые потери. Как минимум, придется сделать скидку 10-15% для того, чтобы потенциальный покупатель согласился терпеть неудобства и дополнительные риски, связанные с покупкой залогового имущества.

Зачастую такими квартирами интересуются профессиональные риэлторы, которых не пугают юридические сложности работы с банками. Цена продажи будет минимальной, позволяющей риэлтору хорошо заработать на перепродаже.

Поэтому идеальный вариант – сначала выкупить квартиру, а затем продавать чистый от обременения объект. Если собственных средств для гашения остатка долга недостаточно, можно решить вопрос с помощью получения потребительского кредита.

Позднее можно продать ипотечную квартиру без потери стоимости, выплатить все долги и получить хороший доход.

Наталья Петракова

Источник: https://egrnreestr.ru/articles/mozhno-li-prodat-ipotechnuyu-kvartiru

Как продать или обменять ипотечную квартиру

Можно ли перепродать квартиру в ипотеке

Вы купили квартиру в ипотеку и однажды решили переехать в другой город или страну. Или в ожидании двойни поняли, что нужно больше пространства.

Или вот ещё — знакомые продают квартиру, которая вам очень нравится: район хороший, планировка удобная, ремонт с душой. Да мало ли случаев, когда вы решили продать или обменять квартиру в ипотеке.

Можно ли это сделать, сложно ли, долго ли — обо всё этом и расскажем, в деталях, как вы любите.

1. Досрочная оплата ипотеки: рискованно, но быстро

Схема простая — закрыть ипотеку, снять обременение с квартиры и после этого заключить обычный договор купли-продажи. Погасить ипотеку можно самим, взяв потребительский кредит, накопив или заняв у друзей.

Или с помощью покупателя, согласного отдать задаток, который и поможет закрыть ипотеку. Такая сделка для покупателя довольно рисковая, поэтому многие идут на подобное, если хозяин квартиры согласен уступить 20-30% от рыночной стоимости.

Это самый быстрый вариант продать квартиру в ипотеке, хотя и с высокой степенью риска как для продавца, так и покупателя.

План действий

  • Найти покупателя.
  • Получить разрешение банка на продажу ипотечной квартиры.
  • Составить предварительный договор купли-продажи с покупателем, заверить у нотариуса.
  • Взять у покупателя задаток, равный сумме остатка по ипотечному кредиту.
  • Внести остаток в банк, закрыть ипотеку, снять обременение.
  • Подписать договор купли-продажи и оформить переход права собственности.
  • Получить оставшуюся сумму от покупателя.

2. Продажа с участием банка-кредитора: безопасно, но не быстро

В отличие от первого варианта, банк берёт на себя роль получателя задатка. В этом случае обе стороны процесса могут не волноваться. Сделка с участием банка — безопасная. Другое дело, что все сроки тоже диктует банк, поэтому продажа может затянуться.

План действий

  • Найти покупателя.
  • Получить разрешение банка на продажу ипотечной квартиры.
  • Арендовать две депозитарные ячейки (такая услуга стоит денег). В первой разместить сумму остатка по кредиту для банка. Во второй — оставшуюся часть стоимости квартиры для продавца.
  • Подписать договор купли-продажи и оформить переход права собственности.
  • После этого новый собственник становится залогодателем, а продавец получает деньги из первой ячейки, чтобы погасить кредит.
  • Банк выдает покупателю погашенную закладную, необходимую для получения выписки из ЕГРН об отсутствии обременения.
  • Продавец получает доступ к второй ячейке с оставшимися деньгами.

3. Переоформление ипотеки на покупателя: все довольны, но сложно

В этом случае одновременно продаётся квартира и кредит. Покупатель берёт на себя обязательства по ипотеке продавца — на тех же условиях или на других, в зависимости от того, как банк оценит нового заемщика. Проще и удобнее проводить такую сделку в рамках одного банка.

План действий

  • Получить разрешение банка на продажу ипотечной квартиры.
  • Найти покупателя или выбрать по рекомендации банка.
  • Покупатель вносит первый взнос, закрывающий остаток долга продавца перед банком.
  • Снять обременение с квартиры.
  • Подписать договор купли-продажи и оформить переход права собственности.
  • Банк подписывает с новым собственником кредитный договор.
  • Получить оставшуюся сумму от покупателя (или его банка).

Можно ли не продавать, а обменять квартиру
в ипотеке?

Если кратко, то да, но нужно соответствовать определенным требованиям. В разных банках они разные. В целом условия выглядят примерно так или очень похоже:

  • Прошло 5 лет с момента подписания ипотечного договора, а большая часть задолженности погашена. Срок существует, чтобы ограничить перепродажу жилья с целью заработать на этом.
  • Вы добросовестно и без просрочек оплачиваете ипотеку.
  • Новая квартира находится в регионе, который обслуживается данным банком.

План действий

  • Получить согласие банка на обмен ипотечной квартиры.
  • Подписать договор мены. Залогом становится другой объект недвижимости.
  • Оформить потребительский кредит для погашения предыдущей ипотеки.
  • Заключить одновременно два договора купли-продажи. Старая квартира продается, новая покупается.

Какой бы путь вы ни выбрали, обязательно сначала проконсультируетесь со специалистами вашего банка!

Источник: https://zen.yandex.ru/media/rbi/kak-prodat-ili-obmeniat-ipotechnuiu-kvartiru-5eaeba026c15632218121eb0

Три способа продать или обменять ипотечную квартиру

Можно ли перепродать квартиру в ипотеке

Перейдем сразу к главному вопросу. Итак, у нас задача – Продать или обменять ипотечную квартиру или квартиру находящуюся в залоге у банка по той или иной причине. Попробуем найти ответы на риторические вопросы, что делать и с чего начать?

Причины по которым люди решаются на продажу ипотечной квартиры или квартиры находящейся в залоге у банка, весьма различны.

Причем это вовсе не обязательно финансовая причина, связанная с невозможностью выплачивать проценты по ипотеке.

Целью продажи квартиры находящейся под обременением зачастую является желание улучшить жилищные условия, развод или разъезд собственников или покупка более дешевого жилья для снижения ипотечного бремени.

Также, достаточно много сегодня тех, кто к концу 2014 года в период ажиотажа скупал недвижимость в Москве по высокой стоимости и брал ипотеку в надежде сохранить деньги или даже заработать.

В настоящее время эти люди прекрасно понимают, что стоимость квадратного метра в Москве упала, ближайших перспектив к резкому росту цен на недвижимость нет, а проценты по ипотеке уплачиваются… Т.

е продажа ипотечной квартиры в таком случае – это избавление от ипотеки, как от невыгодного инвестиционного объекта.

Каким способом лучше всего продать ипотечную квартиру

В зависимости от конкретной ситуации, для желающих обменять или продать ипотечную квартиру существует несколько схем.

Первый вариант продажи ипотечной квартиры 

В первом случае при подписании договора купли-продажи покупатель передает продавцу сумму, необходимую для погашения задолженности перед банком.

Продавец вносит средства на свой счет в банке и гасит задолженность. Через некоторое время выдается пакет документов на снятие обременения.

Эти документы подаются в регистрационную палату для снятия обременения, а затем оформляется переход права собственности к новому хозяину.

В этом случае в договоре купли-продажи прописывается, какая сумма была отдана продавцу на погашение кредита и какая сумма закладывается в банковскую ячейку и будет передана продавцу после снятия обременения с участвующей в сделке недвижимости и регистрации права собственности на имя нового владельца недвижимости.

Второй вариант продажи ипотечной квартиры 

Деньги сразу закладываются в две ячейки. В первой ячейке деньги в размере долга по кредиту, во второй ячейке – остаток расчета за квартиру (если таковой имеется), предназначенный продавцу. Предварительно необходимо получить согласие банка на переход прав собственности или уступку по договору долевого участия на квартиру без снятия обременения.

В этом случае после заключения договора купли-продажи документы на квартиру подаются в регистрационную палату и новый владелец приобретает недвижимость с обременением. После получения документов о переходе права собственности деньги из первой ячейки идут на погашение задолженности, с квартиры снимается обременение, и только после этого продавец квартиры получает доступ ко второй ячейке.

Банки обычно предъявляют определенные требования к таким продажам. Во-первых, сумма сделки за вычетом всех расходов должна полностью покрывать все обязательства заемщика по кредиту. Во-вторых, расчеты по сделке должны проводиться под контролем банка, с тем, чтобы у должника отсутствовала возможность воспользоваться вырученными от продажи деньгами до завершения всех расчетов с банком.

Как правило на получение согласия банка уходит от одного до трех месяцев. Сначала нужно уведомить банк о намерении продать квартиру, написать заявление, встретиться с сотрудником для обсуждения деталей. Из-за длительности этого процесса на рынке недвижимости в Москве чаще предпочитают использовать первую схему.

Третий вариант продажи ипотечной квартиры

Третий вариант продажи ипотечной квартиры характерен для случаев, когда заемщик хочет продать ипотечную квартиру ради покупки новой.

В этом случае можно договориться с банком о смене предмета залога, когда кредит остается тот же, а квартира меняется.

То есть происходит одновременно две сделки: продажа старой квартиры, с одновременным снятием обременения (залога), и покупка новой квартиры, с наложением на нее обременения.

Как правило такие случаи рассматриваются индивидуально и выносятся банком на обсуждение кредитного комитета. Решение может быть как положительным, так и отрицательным. Если банк не разрешит смену предмета залога, остается вариант продать свою квартиру из-под залога по одной из двух вышеупомянутых схем, погасить полностью задолженность и взять новый кредит на новую квартиру.

Подводные камни

Трудоемкость переговорного процесса с банком, получение разрешения на продажу ипотечной квартиры, вовсе не является единственным препятствием на пути продавца квартиры находящейся в залоге.

Существует ряд непреодолимых психологических факторов. Дело в том, что квартира находящаяся под обременением на рынке недвижимости – это повод для торга, даже если со всей правоустанавливающей документацией по объекту все будет в порядке.

Сейчас у покупателей на рынке недвижимости очень большой выбор предложений, который значительно превышает спрос.

И никто из покупателей не станет сознательно останавливать свой выбор на ипотечной квартире или квартире находящейся под каким либо другим обременением, в ситуации если можно найти аналогичный свободный объект по такой же цене.

Поэтому ипотечные квартиры как правило продаются с дисконтом не менее 5% от текущей рыночной стоимости квартиры.

Большинство покупателей вообще отказываются рассматривать квартиры находящиеся под обременением, несмотря на дисконт. Это, прежде всего, психология, но субъективный фактор – мощнейшая движущая сила на вторичном рынке недвижимости. Для обычного человека, который пришел на рынок, мечтая быстро, дешево и без проблем купить себе жилплощадь, залоговая недвижимость – это отклонение от нормы.

Поэтому идеальным вариантом конечно же будет, если есть возможность, в принципе отказаться от вышеперечисленных схем продажи ипотечной квартиры.

Занять где нибудь денег, расплатиться с банком и выставить квартиру на продажу как свободную, что значительно повысит её привлекательность как объекта недвижимости для покупателя.

А заёмные деньги вернуть сразу после того как продадите квартиру. Этот вариант наилучший, но к сожалению, далеко не для всех приемлемый.

Послесловие

Последнее время, имеется ввиду 2016 год, доля выставленных на продажу квартир находящихся в залоге увеличилась примерно на 15%.

Это связано с тем, что многие уже не могут выплачивать ипотечный кредит из-за потери работы или ухудшения материального положения семьи.

К счастью пока эта тенденция не стала опасной, но потихонечку приближается к критической черте, отмечают эксперты компании Финанс-Кредит.

Безусловно, продажа ипотечной квартиры связана со многими неудобствами. И это дополнительное доказательство того, что решение о продаже квартиры находящейся в ипотеке должно быть очень обдуманным.

Вы можете обратиться за подробной консультацией к специалисту по недвижимости компании Финанс-Кредит. Работа с залоговыми объектами недвижимости в Москве и Подмосковье – это основное направление нашей деятельности. Консультация по телефону бесплатно.

Звоните в Финанс-Кредит и получите подробные ответы на все свои вопросы связанные с продажей ипотечной квартиры.

Источник: https://srochnyj-kredit.ru/articles/tri-sposoba-prodat-ili-obmenyat-ipotechnuyu-kvartiru.html

Можно ли продать квартиру, если ипотеку еще не выплатил?

Можно ли перепродать квартиру в ипотеке

У меня такая ситуация: в мае 2016 года взял ипотеку и купил квартиру в Москве. В августе 2018 года подписал акт приема-передачи. Уже успел получить вычет за 2018 год. Ипотеку еще не выплатил.

Хочу продать квартиру дороже, чем покупал. Есть два вопроса:

  1. Можно ли продать квартиру, которая находится в ипотеке?
  2. Нужно ли будет платить налог с продажи?

Спасибо,
Сергей

У вас есть три варианта продать ипотечную квартиру.

Это самый лучший вариант, поскольку квартиру с ипотекой продавать сложнее: скорее всего, вы отпугнете часть покупателей или потеряете в деньгах.

Схема с деньгами от покупателя может не сработать, и вот почему. Обычно покупатели неохотно идут на такие сделки. Придется отдать аванс под расписку и положиться на честность продавца.

Если продавец передумает продавать и не захочет возвращать деньги, придется судиться. Даже если покупатель выиграет дело, получить обратно всю сумму целиком и сразу будет сложно.

Здесь слишком большие риски для покупателя: можно и не получить квартиру, и лишиться денег. Обычно за такой риск покупатели просят значительную скидку.

Вы находите покупателя, он погашает ваш кредит, банк и регистрирующий орган снимают с квартиры обременение в виде залога. После этого квартиру продают по договору купли-продажи.

В отличие от первого варианта, банк-кредитор принимает активное участие в этой сделке и подстраховывает покупателя. Деньги за остаток по кредиту покупатель вносит непосредственно в банк, а не передает продавцу напрямую. Поэтому риски для покупателя меньше, и люди на такой вариант соглашаются охотнее. Минус — не все банки готовы на это пойти.

Когда банк получит деньги для погашения кредита, он выдаст справку о погашении задолженности и передаст закладную, чтобы вы сняли обременение с квартиры. Иногда банк сам сообщает в Росреестр о погашении кредита и направляет документы для снятия обременения.

В этом варианте одновременно продается квартира и кредит: ваша ипотека переоформляется на покупателя вместе с квартирой. То есть он получит не только вашу квартиру, но и срок, а также ставку по кредиту. Сразу скажем: реализовать этот способ сложно и мало у кого получается так сделать.

Сложность этого способа вот в чем. Покупатель должен не только согласиться на такую сделку, но и подойти банку в качестве заемщика. Если покупатель согласен и банк одобрил ему нужную сумму, заключается трехстороннее соглашение о переводе долга по ипотечному кредиту с вас на покупателя.

Покупатель принимает на себя ваши обязательства по ипотеке, в том числе те, что вы не выполнили: погасить остаток долга и проценты. В этом варианте обременение с квартиры не снимается.

Возможно, ваш банк предложит какой-то иной вариант, потому что в каждом банке есть свои схемы продажи ипотечных квартир. Чтобы узнать это, поговорите с сотрудниками.

В любом случае вам нужно получить принципиальное согласие банка на такую сделку. Если ваш кредитор будет против, вам останется только первый вариант: полностью погасить кредит, снять обременение — и только после этого продавать квартиру.

Есть способы уменьшить расходы. Вы можете получить вычет в размере миллиона рублей или уменьшить налогооблагаемую сумму на сумму фактически понесенных расходов.

Расчет тут такой. Вы продаете квартиру за 3,2 млн рублей, а купили ее за 2,4 млн рублей, еще и в ипотеку. За все время заплатили процентов по ипотеке на 450 тысяч рублей. Поэтому теперь можете уменьшить доходы на эти суммы: 3 200 000 Р − 2 400 000 Р − 450 000 Р = 350 000 Р. Получается, вам надо заплатить НДФЛ с 350 тысяч, то есть всего 45 500 рублей. Это выгоднее, чем в предыдущем варианте.

Кадастровую стоимость своей квартиры посмотрите на публичной кадастровой карте. Нажмите на иконку поиска, выберите в выпадающем списке объект капитального строительства и введите кадастровый номер. На появившейся карточке будут указаны основные характеристики вашей квартиры, в том числе кадастровая стоимость.

Будете вы продавать эту квартиру хоть на следующий день или останетесь жить в ней, роли не играет.

Кстати, если ваша квартира стоила больше 2 млн и вы еще не выбрали максимально допустимую сумму — 260 тысяч рублей или 520 тысяч, если покупали квартиру в браке, — при продаже вы сможете зачесть в налог, положенный к уплате за доход с продажи, НДФЛ, который государство возвращает вам за покупку.

Например, в расчете выше, когда мы уменьшали сумму доходов на сумму расходов, к уплате вышла сумма 45 500 рублей. И если вы за 2018 год за покупку квартиры получили обратно 100 тысяч, эти 45 500 вы можете зачесть в оставшиеся к получению 160 тысяч рублей.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, дорогих покупках или семейном бюджете, пишите. На самые интересные вопросы ответим в журнале.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/ask/prodat-kvartiru-v-ipoteke/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.