Можно ли объединить

Как по закону объединить смежные квартиры в одну?

Можно ли объединить

Приобрел две однокомнатные квартиры рядом друг с другом. Хочу узаконить — объединить и оформить. Монолитных и несущих стен между ними нет. Т—Ж, подскажите, пожалуйста: как, что, где и почем?

Nick

Вы не пишете, что именно у вас — новостройка или вторичное жилье. Поэтому расскажу про оба варианта.

В этом случае сам застройщик проведет сам все изменения и согласует в экспертизе. Скорее всего, он возьмет за это плату, но зато сам переделает все бумаги. И это все равно будет дешевле, чем согласовывать объединение квартир уже после постройки дома. А вы сразу получите объединенную квартиру.

Если дом уже сдали — тоже не страшно. Вот ваш застройщик, вот свежая экспертиза, проектная организация тоже еще жива, и ее легко найти. А дальше действуете по алгоритму, который мы уже описали в статье «Как узаконить перепланировку в новостройке».

Это намного труднее, чем с новостройкой. Часто план дома утерян или проектной организации давным-давно нет. Точность обмеров, которые были раньше, тоже оставляет желать лучшего. Поэтому на последнем этапе может выясниться, что конечная площадь объединенной квартиры не совпадает с суммой площадей этих квартир, если их сложить.

Порядок действий будет такой:

  1. Собрать все документы.
  2. Заказать в проектной организации проект перепланировки.
  3. Согласовать проект и получить разрешение на проведение строительных работ. Этим занимается обычно сам проектировщик.
  4. Получить разрешение на перепланировку.
  5. Провести ремонтные работы.
  6. Сдать работы надзорным органам.
  7. Получить новый техпаспорт на объединенные квартиры.
  8. Внести изменения в ЕГРН и получить новую выписку.
  9. Объединить лицевые счета.

Разбираем сложные ситуации с покупкой и продажей жилья, рассказываем о законах, которые касаются владельцев недвижимости

Объединение — это тоже перепланировка. Только такая перепланировка затрагивает не одну, а две квартиры. Часто можно встретить мнение, что не любая перепланировка требует согласования. А если изменения незначительные, например, сносят ненесущую стену или закладывают дверной проем, дескать, можно только уведомить надзорные органы. Такую процедуру еще называют «по уведомлению» или «по эскизу».

Однако на практике ситуация в каждом регионе разная. Поэтому сказать заранее, примут ли у вас изменения без проекта перепланировки, по одному эскизу, или не примут, — невозможно.

В некоторых городах, например в Москве, есть упрощенная схема согласования перепланировок. Поскольку квартир и жителей в Москве очень много, город принял особые правила. Они разрешают перепланировку по эскизу, если она незначительная. Возможно, такие правила есть и в других городах, но я о них не знаю.

Возможны три варианта объединения:

  1. Сделать дверь между квартирами в смежной стене и этим ограничиться. При этом у каждой квартиры останется свой отдельный вход.
  2. Убрать межквартирную стену, если она не несущая. Это практически то же самое, что и первый вариант. Теоретически можно представить, что это стена между квартирами в разных подъездах и она несущая, но я такого не встречал.
  3. Помимо внутреннего объединения можно сделать единый вход в обе квартиры за счет общего тамбура. Это вариант подразумевает, что вы уменьшите площадь общедомового имущества, поэтому в теории нужно проводить общее собрание жильцов. Об этом я писал в ответе на вопрос об установке общей двери на лестничной клетке.

В ваших двух квартирах как минимум два санузла и две кухни. Если соберетесь переносить сети и коммуникации, это будет считаться не только перепланировкой, но и переустройством. Там свои проблемы. Например, нельзя увеличивать санузлы, уменьшать воздуховоды и вентиляционные шахты, переносить кухню в жилую комнату и прочее. О том, как учесть эти моменты, я тоже уже писал.

В результате объединения двух квартир сразу два помещения изменят конфигурацию. При этом одна квартира вообще исчезнет как самостоятельное помещение. Получается, что изменятся не только данные в техническом паспорте помещения. Изменения также придется внести в ЕГРН, и вновь созданной большой квартире будет присвоен новый кадастровый номер.

В блочных и панельных домах с этим всегда много проблем. Практически все стены или несущие, или разгрузочные. Проще всего с этим в домах с монолитной конструкцией — там действительно нет несущих стен, но есть и колонны, и диафрагмы жесткости и прочие штуки, которые трогать запрещено.

Если вы ошиблись и сделали перепланировку без проекта, вас могут заставить все исправить за свой счет. И на вас ляжет вся тяжесть процедуры согласования самовольно произведенной планировки без проекта в суде.

В поэтажном плане отражены несущие стены, коммуникации и другая технически важная информация.

Срок действия паспорта не регламентирован, но обычно это не больше трех лет. Если свежего технического паспорта нет — нужно заказать. Причем можно заказать отдельно поэтажный план и экспликацию, а не весь паспорт целиком.

Вам понадобятся:

  1. Правоустанавливающие документы на квартиры. Например, свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН. На всякий случай возьмите и оригиналы и копии.
  2. Паспорт.
  3. Выписка из домовой книги и выписка с лицевого счета каждой квартиры. Их выдает УК. Эти два документа просят не всегда, поэтому лучше уточнить сразу, нужно ли их получать.

Если дом ввели в эксплуатацию после 1 марта 2008 года, первичный технический учет на него уже произведен. Так что вы сможете получить свежую копию поэтажного плана с экспликацией помещения без проволочек. Если же дом построили раньше, придется заказывать услугу по созданию экспликации помещения. Ее стоимость зависит от площади квартиры.

Если не хочется гадать о репутации проектировщиков — обращайтесь к государственным службам. Проекты, как правило, делают коммерческие отделы БТИ или различные муниципальные проектные организации. О том, как найти проектную организацию и узнать, есть ли у нее допуски СРО, мы уже рассказывали.

Сколько будет стоить проект перепланировки при объединении квартир — зависит от региона, количества запланированных изменений, площади квартир и даже от типа дома, где располагается квартира. Например, проект в доме, где старые и сложные конструкции, будет стоить дороже современного дома.

Дешевле всего спроектировать новый дверной проем. Это стоит от 10 тысяч рублей. Если собираетесь сносить стены и строить новые — это дороже. Еще дороже — вносить изменения в несущие конструкции и проектировать замещающие.

Дальше проект нужно будет согласовать — в СЭС, архитектурно-планировочном управлении и пожарном надзоре. Обычно это делает сам проектировщик, если не хотите бегать по инстанциям сами.

В Москве согласовать объединение квартир в надзорных органах будет стоить от 70 до 150 тысяч рублей. За согласование проема в ненесущей стене — 40 тысяч, а в несущей — 60. Если надумаете объединить квартиры по вертикали — придется отдать до 250 тысяч рублей. И это только за процедуру согласования. Стоимость проекта — отдельно.

Подать заявление можно лично, через МФЦ или госуслуги. В Москве заявление подают в Мосжилинспекцию. В регионах может быть жилинспекция, а если ее нет — через БТИ.

В зависимости от обстоятельств могут спросить еще следующие документы:

  1. Согласие проживающих при условии, что жилье используют в рамках договора о социальном найме. Такое, конечно, маловероятно, если объединяете две квартиры рядом и обе снимаете в рамках такого договора. Но такой вариант возможен, если делаете перепланировку в одной квартире.
  2. Согласие органов, охраняющих культурное и архитектурное наследие, если многоквартирный дом имеет историческую, архитектурную или культурную ценность.
  3. Решение общего собрания многоквартирного дома и реестр собственников, если перепланировка затрагивает общее имущество всех жильцов.

Заявление рассматривают до 30 дней.

В перепланировке могут и отказать, даже если у вас есть проект и документы, которые нужны по закону. Как правило, для этого есть несколько причин:

  1. Заявитель предоставил не все дополнительные документы.
  2. Представленный проект переустройства или перепланировки не соответствует требованиям законодательства. Например, нарушает нормы снипа по устройству мокрых зон, как указал суд в Москве.

Вы приступаете к строительным работам. Когда все закончите — сдаете работы по акту выполненных работ все той же строительной инспекции. Дальше изготавливают новый технический паспорт на объединенное помещение, и подаете заявление в МФЦ. В нем просите внести изменения в ЕГРН, слить лицевые счета и поставить на учет новую квартиру.

Общий срок всех согласований вряд ли будет меньше полугода.

Запомните:

  1. Не стоит рисковать и пытаться согласовать «по уведомлению». В вашем случае это не получится.
  2. Озаботьтесь свежим техпаспортом. Он понадобится в любом случае.
  3. Найдите хорошую проектную организацию. Она снимет с вас сразу множество проблем.
  4. Мой главный совет — запаситесь терпением, деньгами и начните с проекта.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах или законах, пишите. На самые интересные вопросы ответим в журнале.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/ask/smezhnye-kvartiry/

Объединение двух земельных участков в один. Инструкция от ГККИ

Можно ли объединить

Актуальные законодательные нормы позволяют землевладельцу распоряжаться принадлежащей ему территорией по личному усмотрению. Он имеет полномочия как для деления местности на несколько обособленных землевладений, так и для объединения имеющих общие границы территорий в один большой участок с новым индивидуальным кадастровым номером.

Именно мероприятие по объединению смежных земельных наделов считают объединением. Данную процедуру можно рассматривать в качестве разновидности кадастровых работ, когда несколько территорий объединяются в одну, более крупную, а прежние земли прекращают свое существование в качестве самостоятельных объектов недвижимости.

Прекращение существования прежних земельных участков влечет за собой снятие таковых с учета в Госкадастре Недвижимости.

Процедура объединения земель регламентирована положениями п.1 Ст.11.2 ЗК РФ. Законодательные нормы допускают объединение лишь тех участков, которые обладают смежным расположением относительно друг друга.

Если участвующие в процедуре земли принадлежат единственному владельцу, то он будет наделен исключительным правом на распоряжение вновь созданным объектом недвижимого имущества. Допускается и объединение территорий, принадлежащих разным собственникам.

В данном случае, они получают новый объект в совместную собственность со всеми вытекающими последствиями.

Некоторые лица владеют землями на праве бессрочного пользования, пожизненно наследуемого владения или безвозмездного срочного пользования. Принадлежащее им имущество также можно подвергать объединению, но при выполнении главного условия: все территории, участвующие в процедуре, должны иметь одного и того же владельца.

Законодательные нормы не исключают и возможности объединения залоговых земель. Особенность мероприятия заключается в том, что новый объект недвижимости также получит обременение в виде залога. Исключение могут составлять случаи, когда стороны пришли к иной договоренности и зафиксировали ее должным образом в письменной форме.

Особого внимания заслуживает проблема объединения землевладений с двумя уникальными кадастровыми номерами, находящимися в аренде или личной собственности.

Законодательство допускает проведение подобных мероприятий лишь по инициативе собственников земельных наделов.

Операции предшествует организация комплекса кадастровых процедур с последующей постановкой новой земельной единицы на учет в ГКН и регистрации территории в базе ЕГРН.

Об объединении земель

У каждого сформированного землевладения существуют определенные характеристики качественного и количественного типов. Речь идет об установленных границах, категории и виде разрешенного использования, величине площади. Указанными параметрами обладает каждый участок, поэтому он может быть однозначно идентифицирован среди всех прочих объектов недвижимого имущества с аналогичными данными.

Слияние территорий считается вполне легальным мероприятием, предполагающим соблюдение нескольких требований:

  • в процессе объединения, первоначальные землевладения теряют статус суверенных недвижимых объектов, новый участок получает единые для объединяемых земель границы;
  • инициировать объединение территорий может как их единоличный собственник, так и правообладатели двух смежных земель (с образованием у них права совместной собственности на новое недвижимое имущество);
  • объединение участков не влечет за собой смены их категории и принадлежности к виду разрешенного использования.

Лишь собственники обладают полномочиями на объединение территорий со смежными границами. Если инициатор мероприятия является арендатором участков, то с соответствующей просьбой ему придется обратиться к непосредственному землевладельцу. Он должен получить у собственника разрешение и сформировать комплект документации для последующего представления в контролирующие инстанции.

Наиболее часто происходит объединение земель, находящихся во владении одного лица. Это лишает его необходимости вести распределение долей в имущественных правах на создаваемый объект и использовать новую недвижимость в качестве объекта индивидуальной собственности.

Требования к землевладениям

Очевидно, что объединение территорий доступно не во всех ситуациях. Для прохождения процедуры, необходимо соблюсти ряд требований, зафиксированных на законодательном уровне. Требования предъявляются к субъектам предстоящего объединения. Несоответствие землевладений хотя бы одному из требований грозит однозначным отказом уполномоченной инстанции в проведении процедуры объединения.

  • Подлежащие объединению земли обязательно должны обладать смежными границами, т. е. располагаться в непосредственной близости друг от друга.
  • Границы землевладений должны быть определены должным образом, т. е. в рамках проведения соответствующих кадастровых мероприятий — межевания.
  • Информация о проведенном межевании должна найти отражение в базе ГКН. Если необходимые данные отсутствуют, то процедуре объединения предшествует межевание территорий.
  • Объединяемые земли должны принадлежать к единой категории;
  • Допустима принадлежность земель к различным видам разрешенного использования, т. к. землевладелец наделен полномочиями по самостоятельному выбору вида использования для создаваемого объекта недвижимости.
  • Объединяемые территории должны относиться к единому населенному пункту и не выходить за его пределы.
  • Объединение территорий с правом бессрочного пользования, безвозмездного срочного пользования и пожизненного владения возможно лишь при соблюдении условия принадлежности одному и тому же лицу.
  • На территориях, где ранее было разрешено эксплуатировать объекты недвижимого имущества, данное право сохраняется и по окончании мероприятия.
  • Новый участок не должен создавать препятствий к размещению построек с различным назначением и обладать прочими недостатками, создающими сложности или делающими невозможным рациональное использование и охрану местности.
  • Новое землевладение должно быть лишено изломанных границ, участков вкрапливания и вклинивания.
  • Проводимые мероприятия не должны приводить к нарушению законодательных норм, принятых в РФ.

Если рассматривать заключительный пункт более тщательно, то наибольшее значение имеет соблюдение норм минимальных и максимальных размеров землевладений. Они должны быть соблюдены инициатором процедуры объединения территорий.

Алгоритм объединения землевладений

Первым шагом на пути к реализации намеченной цели станет проведение межевых работ на территории или территориях, если ранее подобные операции не были осуществлены. Межевание может выполнить лишь лицензированный специалист компании, имеющей членство в профильной СРО.

Межевание невозможно выполнить без организации ряда геодезических изысканий на местности, поэтому выезд исполнителя на объект неизбежен. Самостоятельно проводить подобные измерения недопустимо, поскольку специалист оперирует современным спутниковым оборудованием.

Кроме того, данные, представленные не лицензированным специалистом, не будут иметь и минимальной юридической силы.

Проведенные геодезические изыскания позволяют инженеру собрать информацию для установки характерных точек землевладения и определения точных границ территории. Результатом его профессиональной деятельности станет изготовление межевого плана по объединению земель. Данный документ подготавливают с учетом зафиксированных законодателями требований, актуальных на момент организации мероприятий.

Объединение смежных землевладений подразумевает:

  • Формирование межевого плана для нового объекта недвижимого имущества;
  • Проведение необходимых кадастровых мероприятий на местности;
  • Постановку объединенной территории на учет в ГКН.

Законодательными актами предусмотрены определенные особенности, применимые по отношению к объединяемым участкам:

  • Вносимые в базу ГКН данные относительно нового участка обладают временным характером.
  • Обременения, существовавшие для участвующих в объединении участков, сохраняют свою силу в отношении нового объекта.
  • Образуемой территории должен быть присвоен адрес. Если его еще не существует, в базе ГКН находят отражение сведения о точном местоположении земли.

Для заявителей сохраняет актуальность вопрос присвоения новому участку почтового адреса. Удобнее всего заниматься решением проблемы по окончании всех кадастровых мероприятий, но до постановки территории на учет в ГКН.

Это позволит существенно сократить временные издержки на процедуру оформления бумаг.

Если в указанный временной промежуток землевладелец не занимался решением вопроса о присвоении адреса, то он может приступить к данным мероприятиям позже, в удобный для себя момент.

Процедуру объединения считают завершенной, когда землевладелец или землевладельцы оформят свои имущественные права в отношении нового объекта недвижимого имущества.

Это невозможно без прохождения процедуры госрегистрации имущественных прав, в ходе которой заявитель получает документы, подтверждающие его права на местность.

Как только госрегистрация будет завершена, сведения относительно прежних участков, содержащиеся в базе ГКН, обретут статус архивных.

Объединение доступно лишь для территорий с однозначно определенными границами и характерными точками. Проведение процедуры находится в компетенции лицензированного кадастрового инженера. Результатом его профессиональной деятельности станет подготовка актуальной версии межевого плана на создаваемый недвижимый объект.

Операции по слиянию земель представляют в качестве небольшого алгоритма:

  • Принятие землевладельцами решения о необходимости организации процедуры;
  • Вызов лицензированного кадастрового инженера с целью выполнения межевых операций и выявления характерных точек объединенной территории;
  • Согласование специалистом полученных границ с собственниками соседствующих земель, с последующем заполнением акта;
  • Формирование актуальной версии межевого плана;
  • Направление документации в представительство Росреестра с целью постановки на учет в ГКН и легализации имущественных прав в отношении него.

Особого внимания заслуживает стадия выполнения межевых операций кадастровым инженером, поскольку корректность выявления границ территории определяет возможность постановки недвижимости на учет в ГКН в дальнейшем. Межевание осуществляется на основании информации в отношении объединяемых участков, нашедших ранее отражение в базе ЕГРН.

Если территория не стояла на учете в ГКН (наиболее актуально для земель, приобретенных ранее 2013г. И объектов, принадлежащих к муниципальному фонду), данную процедуру выполнит представительство Росреестра в рамках дела об объединении территорий.

Определив границы создаваемого объекта, кадастровый инженер в обязательном порядке согласует их с собственниками смежных земельных наделов.

На данной стадии велика вероятность возникновения проблем, поскольку сосед может высказать несогласие с установленными характерными точками. Это влечет за собой передачу спора на рассмотрение судьей.

При отсутствии каких-либо разногласий, собственники смежных земель ставят подписи в подготовленном едином акте согласования. Указанный документ выступает в качестве приложения к экземпляру межевого плана.

Стоимость объединения земельных участков зависит от количества участков и их размеров.

Именно экземпляр межевого плана будет выступать в качестве основного бланка для постановки территории на учет в ГКН и дальнейшей легализации имущественных прав на него.

В межевом плане находят отражение все базовые характеристики нового объекта недвижимого имущества. Содержащиеся в бумаге сведения должны соответствовать представленным в ЕГРН. При нарушении указанного требования, постановка местности на учет в ГКН станет невозможна.

Создание увеличенного участка неизбежно связано с присвоением ему нового уникального кадастрового номера.

Ранее существовавшие земельные наделы прекращают существование в качестве самостоятельных единиц недвижимости, в связи с чем их кадастровые номера будут аннулированы.

Мероприятие по объединению землевладений будет признано завершенным в момент получения заявителей выписки из ЕГРН с обновленными данными.

Источник: https://gkki.ru/stati/obedinenie-dvuh-zemelnyh-uchastkov/

Два в одном: как правильно объединить две квартиры

Можно ли объединить

Светлане и Евгению очень нравится их квартира, но есть одна проблема: у пары двое детей, и двухкомнатной квартиры, одна из комнат которой — проходная, семье маловато.

«У нас очень тихий и зеленый двор, в котором всегда есть место для парковки. Рядом — отличная инфраструктура, которой мы активно пользуемся: это и школа, и поликлиники, и секции. Кроме того, сам дом, хоть и старенький, но держится вполне бодро: у нас всегда очень тепло, а соседей мы практически не слышим».

В итоге глобально квартиру менять не хотелось бы, говорит Евгений, но и жить в том, что есть, уже неудобно. Зато, продолжает глава семьи, соседняя квартира продается. Что, если купить ее и прорубить дверь в одной из стен? Это законно? А если потом продавать, продастся?

Куда расширяться будем?

Начнем с того, что расширяться можно в двух направлениях — по вертикали (если присоединяемая квартира находится этажом выше или ниже) и по горизонтали. В первом случае потребуется лестница, во втором достаточно общего коридора.

По словам Анны Морк, большинство ремонтно-планировочных догм прописано в постановлении правительства Москвы № 508. Для каждого региона существуют свои нормативные акты: например, затевая ремонт в Самаре, следует поискать местный документ «Об организации переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах».

Еще одним важным правилом подготовки является наличие регистрации прав на квартиру.

Если квартира куплена в ипотеку, потребуется согласие залогодержателя (банка). Банки не любят данные процедуры и часто отказывают, но без согласия залогодержателя данные процедуры лучше не проводить, так как после выплаты ипотеки возникнут сложности с оформлением собственности, предупреждает эксперт.

Если квартира в собственности, сначала готовится выписка из ЕГРН (ее выдают в МФЦ) и документы БТИ.

Первичная инвентаризация

Для перепланировки квартиры в новостройке придется проводить первичную инвентаризацию объекта строительства: надо вызвать техника БТИ, который приедет и сделает первичные замеры. Впрочем, перед вызовом техника лучше получить поэтажный строительный план в управляющей компании и сравнить его с вашей квартирой.

«Обратите внимание на стены, короба, двери, сантехнику и варочную панель: все это наносится на строительный план, а значит, действительно должно быть в квартире. Если вы получили квартиру без стен, дверей и прочего, то техника БТИ вызывать бессмысленно, так как объект не соответствует информации в документах.

Следовательно, документы БТИ после первичной инвентаризации будут в «красных линиях» и с печатью о самовольной перепланировке. По факту вы получаете ту квартиру, что указана в бумагах Росреестра — именно строительный план является документом», — объясняет Анна Морк.

Если вы видите, что реальность и документация не совпадают, то есть два пути: самостоятельно привести квартиру в соответствие с документами или обратиться в компанию, которая проведет инвентаризацию. 

Стоимость данной услуги на рынке составляет около 65 тыс. рублей плюс официальный платеж БТИ (зависит от площади квартиры и ряда других параметров). Срок получения документов БТИ — около двух недель.

Допустимость перепланировки

После получения документов БТИ (план, справка формы 1а и 5) потребуется «техническое заключение о состоянии несущих конструкций и возможности выполнения перепланировки и переустройства квартиры» (ТЗК), продолжает архитектор Анна Морк.

ТЗК выполняет ГБУ «Экспертный центр» или автор проекта дома. Лучше обратиться именно к автору (Мосжилинспекция в первую очередь направит именно к нему).

Стоимость услуг зависит от именитости архитектора, класса жилья и прочих факторов. В большинстве случаев она начинается от 100 тыс. рублей.

ГБУ «Экспертный центр» выставит официальный счет, если автора проекта многоквартирного дома нет в живых (не редкость для домов, построенных раньше 1990-х).

«Если на этом этапе собственник понимает, что сил и нервов не хватает, имеет смысл обратиться в компанию, которая сама решит все вопросы. Услуги обойдутся собственнику примерно в 200–300 тыс. рублей», — рекомендует эксперт ЦИАН.Журнала.

На следующем этапе потребуется проект перепланировки, оформить который может только архитектурное бюро с лицензией саморегулируемой организации (СРО). Ни дизайнер, ни тем более сам собственник не имеют права выполнять чертежи. К тому же есть определенная специфика подготовки чертежей для Мосжилинспекции, которую надо строго соблюдать.

Проект перепланировки квартиры обойдется в среднем 60 тыс. рублей. Срок исполнения — около 10 рабочих дней.

Список документов для жилинспекции

Подытожим. После сбора документов собственники должны иметь на руках:

  • документы БТИ, справка формы 1а и 5;
  • техническое заключение о состоянии несущих конструкций и возможности выполнения перепланировки и переустройства квартиры;
  • проект перепланировки квартиры.

Распоряжение на ведение строительных работ

С этим комплектом документов нужно обратиться в Мосжилинспекцию, чтобы получить «Распоряжение на ведение строительных работ». Это не так просто: объем работ большой и жилищная инспекция будет запрашивать дополнительные документы, расчеты и прочее. Процесс растянется на месяцы, рассмотрение готового комплекта документов обычно занимает до трех месяцев.

Без распоряжения запрещено выполнять строительные работы по перепланировке — большинство собственников такая ситуация, разумеется, не устраивает: ведь хочется закончить все побыстрее! Выход для тех, кто готов платить, — сотрудничать с компаниями, ориентированными на работу в этом направлении. Средний счет за подобные услуги составит от 85 до 250 тыс. рублей.

Разрешение на ремонтно-строительные работы по перепланировке помещения выдается сроком на один год. За это время необходимо успеть сделать все ремонтные работы, поставить сантехнику и варочную панель на кухне.

«Квартира должна полностью соответствовать утвержденному проекту перепланировки и не нарушать никаких норм, закрепленных в постановлении № 508», — подчеркивает Морк.

Акт о завершенном переустройстве

На этапе чистовой отделки следует получить «Акт о завершенном переустройстве». Для этого в строительной организации, имеющей допуск СРО, которая выполняла ремонтно-строительные работы, нужно подписать и поставить печати на комплекте документов.

«И вновь собственник сталкивается с трудностями, потому что чаще всего ремонт выполняют со строительной бригадой, не имеющей никаких документов. Поэтому еще в процессе получения распоряжения лучше сразу договориться с компанией, которая выполнит все строительные работы, заполнит журнал производства работ, проведет и подпишет все акты», — говорит собеседница ЦИАН.Журнала.

Средняя стоимость на рынке — около 45–75 тыс. рублей. Срок исполнения — 60 рабочих дней.

Сравнение документов и реальности

При завершении работ необходимо внести изменения в техническую документацию или новые документы БТИ. Для этого снова придется вызвать техника БТИ, чтобы замерить квартиру после ремонта — это один из важнейших этапов. Техник БТИ сравнивает проект перепланировки с реальной квартирой.

«Если вы не внесли никаких изменений в процессе ремонта и не нарушили 508-е постановление, то через две-три недели после обмеров вы получите новый технический паспорт на квартиру. Далее вам понадобится технический план для внесения изменений в Росреестр. Этот план разрабатывает кадастровый инженер, средняя стоимость с подачей в Росреестр составляет 60–90 тыс. рублей, срок выполнения — один-три месяца».

Анна Морк,архитектор и основательница архитектурного бюро HC Project

После всех этих согласований и бумажной волокиты объединение двух квартир в одну в целом закончено, отмечает эксперт. Она обращает внимание, что это приблизительная общая схема, для каждого объекта есть множество нюансов.

Источник: https://www.cian.ru/stati-dva-v-odnom-kak-pravilno-obedinit-dve-kvartiry-301281/

Как объединить квартиры в одну? – 2020 Москва

Можно ли объединить

Такой способ перепланировки, как объединение квартир является трудным делом. В нем скрывается много нюансов, но, не смотря на это, есть множество способов реализации этой цели.

Одним из преимуществ такого объединения считается простота приобретения еще одной квартиры без переезда. Но в перевес этому люди сталкиваются с множеством проблем. Во-первых, получение разрешения на перепланировку квартир – длительный процесс. Также необходимо узнать планировку всего дома, так как в некоторых из них объединение квартир невозможно.

Почему же все эти процессы длительные? Для начала, нужно будет пройти проверку во многих организациях. Затем немаловажно ознакомиться с запретами перепланировки квартир, и уже тогда браться за дело.

Существует три способа объединения жилых площадей:

1. Квартиры на одной площади

Такой способ является самым распространенным среди других, поскольку на него легче всего получить разрешение. При работе с блочными или кирпичными стенами не разрешается затрагивать ригель, находящийся сверху. Если окажется, что стена полностью несущая, возможности во многом ограничатся. К примеру, ширина проема должна достигать в размерах не больше чем одного метра шестидесяти сантиметров.

2. Квартиры сверху и снизу

Если первым способом объединения квартир был горизонтальным (объединение квартир по горизонтали), то второй выполняется в вертикальном положении (объединение квартир по вертикали).

Данный метод полностью обусловливается типом покрытий стен и их состоянием. Также высота квартир влияет на возможность получения разрешение на перепланировку на разных этажах.

Но здесь присутствует такой отрицательный момент, как необходимость наличие лестницы, занимающая довольно много места в обеих квартирах

3. Квартиры в разных подъездах

Такой метод редко применяется на сегодняшний день. Как известно, стена, находящаяся между двумя подъездами, всегда является несущей, и поэтому ее будет проблематично убрать.

Существуют и такие преграды в виде лифтовых шахт и мусоропроводов, которые обычно проходят между подъездов. Могут различаться уровни поверхностей потолков и полов двух квартир, что может привести к большей затрате финансов.

Ну а самым большим минусом такой перепланировки – на нее редко дают разрешение.

Немаловажным пунктом в объединение жилых площадей остается наличие вторых зон для кухни и туалета. С дополнительным санузлом вопрос решить просто: можно оставить, как для гостей или детей.

Но мало кому пригодится вторая кухня в квартире.

Сделать из кухни жилое помещение запрещено нормами строительства, поэтому единственным выходом остается превратить ненужную кухню в гардеробную или в кабинет для работы.

По словам специалистов, на данный момент перепланировки квартир в старых жилых домах – особая редкость.

Многие люди не хотят возиться с огромным количеством документов, добиваться разрешения и рисковать собственными финансами. Но совсем по-другому обстоят дела в новых квартирных домах.

Строительные компании во время процесса проектирования предусматривают возможность перепланировки квартир в угоду жителям.

Необходимые документы для объединения квартир

Документы, необходимые для объединения квартир по вертикали или по горизонтали, практически не отличаются от типичного пакета документов для перепланировки. Т.к.

объединение квартир не должно наносить ущерб конструкциям здания, следует в обязательном порядке провести соответствующее инженерное обследование и спроектировать безопасный проект объединения квартир с учетом строительных правил и норм.

Проект перепланировки должен составляться организацией, имеющей допуск СРО.

Для оформления разрешения на объединение квартир необходимо собрать:

Данный пакет документов является основанием для разработки проекта перепланировки и получения технического заключения.

Далее следует согласовать проект с представителями пожарного надзора и санитарно-эпидемиологической службы, архитекторами, газовой инспекцией, государственной жилищной инспекцией, управляющей компанией.

После окончания объединения вы получите акт сдачи-приемки на объединенную квартиру, технический паспорт БТИ и новое свидетельство права собственника.

Можно ли объединить квартиры в одну без согласований?

Такой вариант существует. Например, если у квартир есть общая лоджия. Или есть возможность оборудования одной двери между квартирами.

Наши специалисты помогут узаконить объединение квартир в максимально короткие сроки. Мы имеем большой опыт сотрудничества со всеми учреждениями, от которых зависит принятие решений по объединению квартир в одну в жилом доме.

Объединение квартир фото

Обратитесь к нам и получите квалифицированную консультацию по вопросам, связанным с ценой на согласование объединения квартир, а также по всем вопросам узаконивания перепланировки и объединения квартир в одну!
Оставьте заявку на бесплатную консультацию прямо сейчас!

Объединение жилых площадей Помощь в объединение квартир по горизонтали и вертикали […]

Добавляем полезную площадь однокомнатной квартиры Поможем присоединить лоджию / балк […]

Свободная планировка квартиры Каковы особенности свободной планировки? Если в […]

Источник: https://Pereplanirovka.info/kak-obedinit-kvartiry.htm

Методом сложения

Можно ли объединить

«РБК-Недвижимость» разбирается, кто, как и зачем объединяет квартиры сегодня

Перепланировка в квартире ( ИТАР-ТАСС/ Михаил Фомичев )

Объединение нескольких квартир в одну получило распространение в 1990–2000-е годы. Таким образом люди пытались улучшить свои жилищные условия. Сейчас подобрать квартиру большой площади не проблема, особенно в новостройке. Тем не менее и сегодня люди продолжают покупать смежные квартиры для их объединения, однако уже с другими целями.

Покупатели стараются прибегнуть к объединению квартир в нескольких случаях. «Например, если нужна многокомнатная квартира, но в новом жилом комплексе или нет предложений такой комнатности, или не устраивают планировки существующего предложения.

Другой случай — на лестничной клетке соседи продают квартиру, а покупатель как раз хочет расширить свою жилплощадь.

Третий вариант — клиент хочет жить в самом центре, скорее даже на определенном «пятачке», где нет новых домов, зато есть варианты в старых домах», — рассказывает директор сети офисов недвижимости Est-a-Tet Алексей Бернадский.

Риелторы выделяют два вида соединения квартир: горизонтальный и вертикальный.

Каждый способ имеет свою специфику и свои сложности, но в обоих случаях требуется обязательный проект перепланировки, который может разработать специализированная проектная компания.

Она же будет заниматься согласованием проекта в соответствующих инстанциях. При желании хозяин квартир может заняться согласованием самостоятельно, но проект должен быть составлен специалистами.

Горизонтальный способ заключается в объединении нескольких расположенных рядом квартир на одном этаже. «Раньше в этих случаях часть коридора-тамбура отгораживалась металлической перегородкой от остальной площадки, кусочек прихваченной лестничной клетки приватизировался — и все.

Площадь всех квартир использовалась как единая», — объясняет директор департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость» Михаил Куликов.

Для объединения квартир таким образом необходимо получить согласие большинства соседей — собственников жилья в доме, поскольку лестничные площадки являются общедомовой территорией.

Проект объединения двух зеркальных квартир ( Дизайнер Ирина Фефелова)

Проблемы, как правило, создает желание новых хозяев перекроить планировки: перенести кухню или объединить ее с гостиной, расширить санузел, пробить новые дверные и даже оконные проемы в стенах.

Согласно действующим нормативам, кухни и санузлы — так называемые «мокрые» зоны — категорически запрещено переносить с места на место в многоэтажных домах или переводить из статуса «жилое» в статус «нежилое».

Новые проемы в стенах — особенно несущих, — сделанные без инженерного проекта, без расчета нагрузок, без компенсирующего усиления конструкции угрожают безопасности здания.

Вертикальный способ применяется, когда собственник пытается объединить несколько квартир на двух этажах. В этом случае проемы делаются уже не в стенах, а в потолке и перекрытиях.

«Самый, пожалуй, памятный для меня случай тех времен, когда люди купили четыре квартиры на двух этажах, потратили огромные деньги для того, чтобы соединить уровни лестницей, и получили двухуровневые апартаменты. В 17-этажном панельном доме в «глубоко» спальном районе города.

С сегодняшней точки зрения, согласитесь, просто абсурд», — вспоминает Михаил Куликов. Получить согласование государственных контролирующих органов на такой проект сейчас практически невозможно, утверждают риелторы.

В хрущевках примеров объединения квартир почти нет, отмечают специалисты. «В панельном доме в принципе сложно произвести объединение, поскольку запрещен снос капитальных конструкций. К тому же это еще и невыгодно, ведь в будущем никто не захочет покупать дорогую многокомнатную квартиру в панельном доме.

За те же деньги можно купить многокомнатную квартиру в монолитной новостройке или «сталинке». Чаще всего квартиры объединяют в дореволюционных домах и «сталинках».

Особенно популярно это было в начале 2000-х годов, до начала массового строительства монолитного жилья бизнес-класса в Москве», — рассуждает Алексей Бернадский.

Что запрещено при объединении квартир

  • менять местами «мокрые» зоны (ванные, кухни) с жилыми
  • уменьшать вентиляционные шахты
  • расширять туалетную комнату (часто она при входе) в большую постирочную
  • «вносить» кухню и столовую в жилое по плану помещение
  • располагать спальную комнату под туалетными комнатами верхних соседей и, соответственно, над туалетными комнатами нижних соседей
  • расширять «мокрые» зоны
  • изменять и демонтировать стояки
  • присоединять балконы и лоджии

Нередко объединить несколько квартир в одну решают покупатели жилья в новостройках, говорят опрошенные «РБК-Недвижимостью» риелторы.

В массовых сегментах, если клиента не устраивают планировки многокомнатных квартир, он может приобрести несколько смежных объектов для дальнейшего объединения.

В некоторых жилых комплексах застройщики заранее предусматривают такую возможность, и в экспликации планировок содержатся варианты объединения.

Многие из тех, кто когда-то не пожалел немалых средств и усилий на объединение квартир, теперь прилагают не меньше усилий, чтобы от них избавиться, констатируют опрошенные «РБК-Недвижимостью» риелторы.

Такие объекты неликвидны, поскольку давно морально устарели — и по планировочным решениям, и по техническим характеристикам.

Собственникам приходится опять разъединять собранные когда-то квартиры и пытаться продать их по отдельности.

Требования к разъединению квартир также существенно ужесточились. В первую очередь это касается объектов на первых этажах, которые в прежние времена переводили в нежилой фонд с «нарезкой» на отдельные комнаты с отдельными входами — такие данные приводят риелторы «Инком-Недвижимости».

Действия же без согласования могут повлечь за собой гражданскую, административную и даже уголовную ответственность. «Городские власти в последние годы вообще не приветствуют размещение каких-то коммерческих структур в жилых домах. Во-первых, их деятельность мешает жильцам — запахами, шумом и прочими неудобствами.

А во-вторых, на карте Москвы построено достаточно специализированных точек торговли, всевозможных ТРЦ, площади которых заполнены далеко не на 100%», — объясняет Михаил Куликов.

Дизайнер Ирина Фефелова:

— Перед тем как купить две и более квартиры с целью объединения, я рекомендую посоветоваться с опытным дизайнером или архитектором, имеющим в портфолио не менее 20–50 таких проектов. Также полезно проконсультироваться с представителем компании, которая займется созданием проекта вашей перепланировки.

Если покупка уже состоялась и приобретенные объекты зеркальные, необходимо понимать, что ощущение соединенных квартир останется. На примере видно, что они разделены между собой несущей перегородкой. А значит, демонтировать ее мы не можем, только проем не более 1,2 тыс. мм и только с согласованием.

В данном варианте кухня и ванная комната в левой квартире остаются на прежнем месте (это правильно), а вот в правой квартире вместо указанной на плане кухни мы показываем расположение хозяйской спальни. Но с учетом того, что квартира находится на последнем этаже дома, перепланировку можно согласовать. В других случаях это было бы невозможно.

При объединении двух- и более квартир хозяева мечтают в одной части общей площади сделать кухню, а в другой — все спальни и гостиные. Но это неправильно.

Ванные должны остаться ванными или туалетными комнатами, а вот жилые помещения (комнаты) можно объединять в пределах правил.

В семьях, где живут два и более поколений, можно объединять квартиры, тем самым обустраивая и отдельные зоны, и общее пространство. Это объединяет семью и не дает возможности двум хозяйкам толкаться на одной кухне.

Источник: https://realty.rbc.ru/news/57bda7ce9a794733c6de0f34

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.