Может ли продавец квартиры отказаться от сделки

Содержание

Продавец квартиры передумал

Может ли продавец квартиры отказаться от сделки

Продавец квартиры передумал и отказывает Вам в продаже квартиры . А Вы уже «сидели на чемоданах».Примерно в 10% сделок одна из сторон разрывает договоренности.

Ситуация когда Покупатель или Продавец квартиры передумал крайне не приятна для другой стороны.

Что делать? Как выйти  с минимальными потерями? Разберемся подробнее.

В этой ситуации возможно развитие трех вариантов:

  • продавец квартиры передумал продавать до подписания договора купли-продажи
  • продавец квартиры передумал продавать после подписания договора-купли-продажи
  • продавец квартиры передумал продавать после подачи заявления о переводе права собственности на покупателя

Продавец квартиры передумал продавать до подписания
договора купли-продажи

  • Продавец квартиры передумал, а вы  не оформляли предварительный договор купли-продажи и не передавали задаток. Произошло то, что и должно было  произойти.

99%  устных договоренностей о продаже недвижимости нарушаются, либо в части условий сделки, чаще — цены,  сроков, порядка оплаты по договору.

Вряд ли призывы к совести Продавца Вам помогут! Лучше тоже «передумать». И нервы целее будут. Радуйтесь, что денег ему не дали.
К тому же его недвижимость — не единственный интересный вариант.

  • Если вы оформили отношения должным образом: подписали Предварительный договор и Соглашение о задатке и по Расписке передали денежные средства

У Вас три варианта:

  • Получить назад задаток в одинарном размере и отступиться.
  • Требовать возвращения задатка в двойном размере и неустойку, если она была прописана в предварительном договоре. И если вы оформили его вышеуказанными документами — ваше дело правое и суд будет на вашей стороне, в случае,если Продавец будет уклоняться
  • Понуждать Продавца к заключению сделки купли-продажи, вероятнее что, через суд. И если у Продавца не было веских причин для отказа суд будет на вашей стороне.Конечно счастливую жизнь в новом жилье при таких обстоятельствах  начать будет трудно.Дополнительная статья: Как вернуть задаток

Лучше  договориться по-хорошему. Даже если Покупатель уже понес расходы в связи с подготовкой к сделке, адекватный Продавец конечно ему все компенсирует.

Но это возможно в случае МУДРОГО подхода.

Что случается не часто. Увы ((((

  • Следующий вариант.Если вы оформили отношения должным образом: подписали Предварительный договор  и по Расписке передали  аванс

Если продавец квартиры  передумал продавать — аванс возвращается покупателю в полном объеме. Но через суд вы можете понудить его к  заключению сделки и взыскать издержки.

Если вы читаете эту статью еще приглядываясь к рынку недвижимости, обязательно оформите договоренности с Продавцом должным образом

Продавец квартиры передумал продавать после подписания
договора купли-продажи

Продавец квартиры передумал продавать уже после подписания договора купли-продажи и отказывается подавать заявление о переводе права собственности на покупателя.

Если ваша сделка не подлежит обязательному  удостоверению у нотариуса — договор купли-продажи вступает в силу после подписания всеми законными участниками сделки, конечно если он составлен в соответствии с требованиями ГК РФ.

Регистрация перехода  права собственности в Росреестре — это хоть и важное дело, но вторичное.

Сделка уже состоялась, а если продавец и деньги получил — это означает, что существенное  условие договора выполнено покупателем.

Если продавец будет уклоняться от  подачи заявления об этом  — обращайтесь в суд, и право зарегистрируете, и судебные издержки с продавца взыщете.Не стоит затягивать с этим делом. Недобросовестный продавец может продать квартиру другому покупателю.

Так что сразу ходатайствуйте перед судом о наложении ареста.

Продавец квартиры передумал продавать после подачи заявления о переводе права собственности на покупателя

И такое возможно.
У каждого участника договора купли-продажи есть право отзыва своего заявления из Росреестра в любой момент до регистрации в одностороннем порядке.

В этом случае регистратор приостановит дело до 3 месяцев и сообщит покупателю письменно о причинах приостановки.

В любой момент продавец может подать заявление о возобновлении регистрационных действий.

Читайте подобную статью:

Продавец приостановил регистрацию

Всегда рада разъяснить.Автор

Продавец квартиры передумал

Источник: https://exspertrieltor.ru/2019/02/16/prodavets-peredumal/

Можно ли отказаться от купленной квартиры и вернуть деньги?

Может ли продавец квартиры отказаться от сделки

Конечно квартиры мы покупаем не каждый день, но сегодня мы рассмотрим ситуацию связанную с покупкой недвижимого имущества, а именно с его возвратом обратно продавцу, так как граждане столкнувшиеся с возвратом обратно купленной квартиры, часто не знают с чего начать и вообще реально ли вернуть продавцу квартиру обратно и забрать деньги. Предлагаю рассмотреть данный вопрос подробнее.

Если с продавцом у вас возникли разногласия, к примеру квартира оказалась просто некачественной с так называемыми строительными дефектами и очень серьезными, или есть другие проблемы и вы хотите просто отказаться от приобретенной квартиры, то у вас есть несколько вариантов и ниже они рассмотрены.

Вы можете расторгнуть договор купли продажи с продавцом в следующих случаях:

  • В договоре купли продажи есть нарушения. Не соблюдена процедура оформления договора купли продажи;
  • Расторжение договора может произойти по обоюдному согласию сторон, заключение так называемого соглашения;
  • Одна из сторон договора просто отказывается выполнять условия договора.

Вообще сложилась определенная судебная практика и у судей есть по поводу некачественных квартир сложившееся мнение и обычно судьи считают так, что если покупатель после приобретения квартиры обнаружил недостатки, которые в момент покупки квартиры он был не в состоянии обнаружить, так как данные недостатки были скрыты или в связи с временем года их просто не представлялось возможным обнаружить и данные недостатки являются существенными и препятствуют покупателю для использования квартиры для проживания, то есть по назначению, то покупатель вправе требовать возврата денежных средств уплаченных за квартиру.

Но к сожалению таких дел просто не очень много, ведь большая часть покупателей столкнувшихся с такими проблемами, просто не желают отстаивать свои права, однако прецеденты есть, к примеру житель Краснодарского края купивший некачественную квартиру, смог взыскать с продавца сумму которую он уплатил за квартиру, так же затраты на ремонт, проценты уплаченные по ипотеке и затраты которые он понес на страхование квартиры, плюсом моральный вред и затраты на судебные разбирательства.

Конечно, просто так никто квартиру назад не примет и не вернет вам деньги, поэтому в суд обращаться придется и в суде потребуются доказательства, без которых просто не будет рассматриваться дело, ведь просто прийти в суд и сказать, что вот квартира плохая и жить в ней не возможно не получится, суд потребует документы подтверждающие ваши слова. Для подтверждения факта того, что квартира некачественная, необходимо провести независимую экспертизу, то есть привлечь эксперта который проведет исследование с проработкой всех нормативов и выдаст экспертное заключение в котором будут выводы.

В среднем стоимость такой экспертизы в районе 10-15 тысяч рублей, но без такой экспертизы вам просто не обойтись, ведь заключение эксперта, это основание для предъявления претензий продавцу.

Но здесь очень важно, что бы в заключении эксперта были выводы о том, что квартира не пригодна для проживания и не соответствует экологическим требованиям, требованиям пожарной безопасности, санитарно-гигиеническим нормам и прочим требованиям предъявляемым к жилым помещениям и тогда в суде у вас будет хороший шанс выиграть суд и вернуть деньги за квартиру.

Вы можете признать сделку купли продажи недействительной:

  • Признать сделку оспоримой в судебном порядке;
  • Признать сделку ничтожной, ведь такой сделкой признается такая сделка, которая была заключена с нарушением норм закона, а именно если квартира была продана сразу нескольким покупателям, договор купли продажи был заключен или подписан несовершеннолетним, недееспособным лицом, либо имел место факт мошенничества.

Как вернуть деньги за квартиру через суд?

Как говорилось выше, для того, что бы подать в суд и требовать расторжения договора купли продажи, у вас должны быть основания и это не обязательно должны быть претензии к качеству квартиры. Ниде представлены основания по которым вы можете подать в суд и требовать расторжения договора купли продажи квартиры:

  • Продавец предоставил покупателю неверные сведения относительно квартиры или не предоставил необходимые сведения покупателю;
  • В случае если покупатель после подписания договора купли продажи покупателю был нанесен ущерб данной покупкой или покупатель не может использовать квартиру по назначению;
  • В случае если продавец нарушает условия договора и такие нарушения являются существенными, к примеру продавец должен был по условиям договора выписаться из квартиры после определенной даты, но он отказывается это сделать, либо в договоре было прописано, что продавец погасит задолженность по квартплате, но оплата так и не поступила, в случае если интересы малолетних детей ущемлены условиями договора купли продажи;
  • В договоре купли продажи могут быть предусмотрены иные условия по которым договор может быть расторгнут.

В случае если ваши права нарушены, вам необходимо будет подготовить претензию и направить ее продавцу, с целью попробовать решить проблему в досудебном порядке, а если это не удается, то необходимо подготовить исковое заявление и направить его в суд.

Как вернуть квартиру, которая приобретена в ипотеку?

Вернуть деньги за квартиру которая приобретена в ипотеку вполне реально, но в такой ситуации придется решать вопрос с банком где вы оформили ипотеку, а не с продавцом. Здесь можно вернуть как уже вложенные деньги, так и сумму которую вы уже успели оплатить по ипотеке и есть два варианта:

  1. Заключение договора об отступном;
  2. Заключение договора на возврат квартиры с банком.

Для возврата квартиры можно пойти простым путем и заключить с банком соглашение об обращении взыскания на объект недвижимого имущества находящийся в залоге, без обращения в суд, такой договор заключается между залогодателем и залогодержателем, в нашем случае залогодатель это покупатель квартиры, а залогодержатель это банк. Такое соглашение заключается и заверяется у нотариуса.

В случае с отступным, между банком и должником по ипотеке подписывается дополнительное соглашение и в качестве отступного покупатель передает банку квартиру, которая у банка находится в залоге и в отношении которой был заключен договор ипотеки, так же в договоре должны быть указаны сроки возврата денежных средств их размер и дата возврата.

Я вам рассказал про общий порядок расторжения договора купли продажи квартиры и возврата денежных средств за квартиру. Каждый случай несомненно индивидуален и вы можете задать свой вопрос на сайте и получить консультацию юриста по недвижимости.

Знайте ваши права. Желаю вам удачи!

Источник: https://yurist174.ru/nedvizhimost/kuplya-prodazha-nedvizhimosti/mozhno-li-otkazatsya-ot-kuplennoy-kvartiry-i-vernut-dengi

Я что, и передумать не могу?! как быть покупателю, когда продавец квартиры отказывается продавать

Может ли продавец квартиры отказаться от сделки

Такие ситуации периодически случаются, причем достаточно часто. Отказаться от сделки могут обе стороны. Причины бывают объективные – банк не согласовал объект, органы опеки не дали разрешение, развалилась сделка в одном из звеньев цепочки.

Может быть и эмоциональный отказ – продавец вдруг решает что продешевил, или у него меняются жизненные обстоятельства.

Знаю одного продавца, он несколько раз отказывался принимать аванс от потенциальных покупателей потому что они с супругой начинали разводиться.

Спустя пару месяцев жизнь в семье возвращалась в спокойное русло и они возобновляли продажу квартиры. До следующего покупателя. Далее ситуация повторялась. Они в процессе второй год )))

Разберемся что делать покупателю когда он сталкивается с отказом продавца от сделки.

Как действовать при отказе продавца на этапе подготовки к сделке

Подготовка к сделке состоит обычно из снятия с регистрационного учета продавца (выписка с места жительства, если проще), получения необходимых документов для банка и одобрения квартиры при покупке в ипотеку, составления договора купли-продажи. Это основное, возможны нюансы подготовки в каждом конкретном случае.

На этом этапе продавец при отказе должен компенсировать покупателю понесенные им расходы, а также частичный платеж за квартиру, если он был внесен. Чаще всего стороны вносят аванс, который возвращается в полном объеме, или задаток, который продавец возвращает в двойном размере.

Регулируются эти процессы статьями 380, 381 и 445 Гражданского кодекса РФ.

Когда у вас все договоренности устные, требовать деньги сложно. Если сумеете вернуть внесенный аванс, будет уже хорошо. Кстати, при устных договоренностях внесенная сумма не может считаться задатком – по требованию закона соглашение о задатке обязательно составляется в письменной форме.

Что делать, если продавец подписал договор, но уклоняется от государственной регистрации

Статья 551 Гражданского кодекса регулирует этот этап взаимоотношений между сторонами.

Когда договор подписан, независимо от того, переданы деньги в полном объеме или нет, сделка считается состоявшейся. Государственная регистрация перехода права к новому собственнику это уже больше технический момент.

Закон в этой ситуации на стороне покупателя. Тем более когда есть письменное подтверждение сделки – подписанный сторонами договор купли-продажи. Единственный момент – договор должен соответствовать требованиям ГК РФ.

У участников сделки есть два способа действий. Они могут договориться о расторжении договора или об изменении каких-либо его условий. Напомним, что бывают уважительные причины отказа от сделки, и в такой ситуации лучше найти компромисс.

Если это не удается, тогда возможен судебный порядок разрешения спора и понуждения второй стороны к государственной регистрации. На период рассмотрения дела нужно ходатайствовать перед судом о наложении ареста на квартиру, чтобы продавец не продал ее другим покупателям.

При любом способе поиска решения – компромиссном или судебном – покупатель вправе требовать возврата всех переданных продавцу денег и возмещения понесенных расходов.

Имейте в виду что все расходы должны быть подтверждены документально. Не переводите деньги на карту оценщику, и требуйте чеки и квитанции за платное оформление справок и других документов.

Отказ продавца от сделки после подачи документов на государственную регистрацию

До момента внесения записи о государственной регистрации в ЕГРН любая из сторон может обратиться в Росреестр с заявлением об отказе от регистрации. Регистрирующий орган при получении такого заявления издает постановление о приостановке регистрации на срок до трех месяцев. Продавец в заявлении может просить о приостановке до шести месяцев.

Далее сторонам снова необходимо обсуждать причины таких действий и искать решение. При достижении компромисса приостановку можно отменить в любой момент до истечения ее срока и продолжить госрегистрацию.

Если в течение срока приостановки не поступят заявления об отказе со стороны покупателя и банка (при покупке в ипотеку), а регистратор не выявит иных причин для отказа, то переход права будет зарегистрирован.

Однако, если покупатель уклоняется от оплаты по договору, и именно это является причиной заявления продавца на приостановку, регистратор откажет в регистрации. В этом случае стороны вернутся ко второму этапу – договор подписан, но не может быть подан на регистрацию до устранения препятствий путем переговоров или судебных разбирательств. Только истцом здесь будет выступать уже продавец.

Добросовестные покупатели и продавцы всегда найдут способ договориться и решить спорную ситуацию к обоюдному удовлетворению. А если у вас есть подозрения на мошенничество – обращайтесь в правоохранительные органы. Знайте свои права и отстаивайте их.

Успешных вам сделок и счастливого новоселья!

Источник: https://zen.yandex.ru/media/karta_novostroek/ia-chto-i-peredumat-ne-mogu-kak-byt-pokupateliu-kogda-prodavec-kvartiry-otkazyvaetsia-prodavat-5d0723daf5dc000f8d03fce4

Продавец отказывается регистрировать договор купли-продажи: что делать

Может ли продавец квартиры отказаться от сделки

1.ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

1.1. Настоящая Политика конфиденциальности в отношении обработки персональных данных пользователей сайта https://www.dvitex.

ru/ (далее – Политика конфиденциальности) разработана и применяется в ООО Юридическая фирма «Двитекс», ОГРН 1107746800490, г. Москва, пер. Голутвинский 1-й, дом 3-5, оф 4-1 (далее – Оператор) в соответствии с пп. 2 ч. 1 ст. 18.

1 Федерального закона от 27.07.2006 № 152-ФЗ «О персональных данных» (далее по тексту – Закон о персональных данных).

1.2.

Настоящая Политика конфиденциальности определяет политику Оператора в отношении обработки персональных данных, принятых на обработку, порядок и условия осуществления обработки персональных данных физических лиц, передавших свои персональные данные для обработки Оператору (далее – субъекты персональных данных) с использованием и без использования средств автоматизации, устанавливает процедуры, направленные на предотвращение нарушений законодательства Российской Федерации, устранение последствий таких нарушений, связанных с обработкой персональных данных.

1.3. Политика конфиденциальности разработана с целью обеспечения защиты прав и свобод субъектов персональных данных при обработке их персональных данных, а также с целью установления ответственности должностных лиц Оператора, имеющих доступ к персональным данным субъектов персональных данных, за невыполнение требований и норм, регулирующих обработку персональных данных.

1.4. Персональные данные Субъекта персональных данных – это любая информация, относящаяся к прямо или косвенно определенному или определяемому физическому лицу.

1.5. Оператор осуществляет обработку следующих персональных данных Пользователей:

  • Фамилия, Имя, Отчество;
  • Адрес электронной почты;
  • Номер телефона;
  • иные данные, необходимые Оператору при оказании услуг Пользователям, для обеспечения функционирования Сайта.

1.6. Оператор осуществляет обработку персональных данных Субъектов персональных данных в следующих целях:

  • обеспечение возможности обратной связи от Специалистов Оператора по запросам Пользователей;
  • обеспечение возможности онлайн оплаты заказанных на Сайте услуг;
  • обеспечения исполнения обязательств Оператора перед Пользователями;
  • в целях исследования рынка;
  • информирования Субъекта персональных данных об акциях, конкурсах, специальных предложениях, о новых услугах, скидок, рекламных материалов и других сервисов, а также получения коммерческой или рекламной информации и бесплатной продукции, участия в выставках или мероприятиях, выполнения маркетинговых исследований и уведомления обо всех специальных инициативах для клиентов;
  • статистических целях;
  • в иных целях, если соответствующие действия Оператора не противоречат действующему законодательству, деятельности Оператора, и на проведение указанной обработки получено согласие Субъекта персональных данных.

1.7. Оператор осуществляет обработку персональных данных субъектов персональных данных посредством совершения любого действия (операции) или совокупности действий (операций), совершаемых с использованием средств автоматизации или без использования таких средств, включая следующие:

  • сбор;
  • запись;
  • систематизацию;
  • накопление;
  • хранение;
  • уточнение (обновление, изменение);
  • извлечение;
  • использование;
  • передачу (распространение, предоставление, доступ);
  • обезличивание;
  • блокирование;
  • удаление;
  • уничтожение.

2. ПРИНЦИПЫ ОБРАБОТКИ ПЕРСОНАЛЬНЫХ ДАННЫХ

2.1. При обработке персональных данных Оператор руководствуется следующими принципами:

  • законности и справедливости;
  • конфиденциальности;
  • своевременности и достоверности получения согласия субъекта персональных данных на обработку персональных данных;
  • обработки только персональных данных, которые отвечают целям их обработки;
  • соответствия содержания и объема обрабатываемых персональных данных заявленным целям обработки. Обрабатываемые персональные данные не должны быть избыточными по отношению к заявленным целям их обработки;
  • недопустимости объединения баз данных, содержащих персональные данные, обработка которых осуществляется в целях, несовместимых между собой;
  • хранения персональных данных в форме, позволяющей определить субъекта персональных данных, не дольше, чем этого требуют цели обработки персональных данных;
  • уничтожения либо обезличивания персональных данных по достижению целей, их обработки или в случае утраты необходимости в достижении этих целей.

2.2. Обработка персональных данных Оператором осуществляется с соблюдением принципов и правил, предусмотренных:

  • Федеральным законом от 27.07.2006 года №152-ФЗ «О персональных данных»;
  • Настоящей Политикой конфиденциальности;
  • Всеобщей Декларацией прав человека 1948 года;
  • Международного пакта о гражданских и политических правах 1966 года;
  • Европейской конвенции о защите прав человека и основных свобод 1950 года;
  • Положениями Конвенции Содружества Независимых Государств о правах и основных свободах человека (Минск, 1995 год), ратифицированной РФ 11.08.1998 года;

Источник: https://www.dvitex.ru/poleznoe/nedvizhimost/sdelki-s-nedvizhimostyu/prodavets-otkazyvaetsya-registrirovat-dogovor-kupli-prodazhi-chto-delat/

Как расторгнуть договор купли продажи недвижимости после регистрации?

Может ли продавец квартиры отказаться от сделки

Расторжение договора – это прекращение его действия, то есть возвращение денег покупателю, а товара – продавцу и завершение торговых отношений между ними.

Заключение договоров, касающихся недвижимости, осложнено обязательной госрегистрацией перехода права собственности.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам ниже. Это быстро и бесплатно!

После проведения сделки могут быть недовольны обе стороны: продавец – неполным или несвоевременным получением денег, покупатель – долгами за коммунальные услуги или наличием зарегистрированных на объекте граждан и т.п.

Возможность расторжения договора купли-продажи квартиры гарантирует глава 29 ГК РФ «Изменение и расторжение договора».

  • Причины, достаточные для расторжения (ст. 450);
  • Расторжение, связанное изменением обстоятельств (ст. 451);
  • Порядок проведения расторжения (ст. 452);
  • Последствия расторжения сделок (ст. 453).

Правовой основой для любых сделок с недвижимостью (в том числе купли продажи и ее расторжения) является ФЗ № 122.

Согласно федеральному закону, все сделки в этой сфере обязательно подлежат регистрации. Она обязательна при покупке объекта и при расторжении договора.

Закон предусматривает срок исковой давности для расторжения договора купли-продажи объектов недвижимости. Оспорить правомерность сделки возможно в течение трех лет после регистрации.

Согласно закону, должны быть зарегистрированы:

  1. Сделки, объектом которых выступают жилые помещения (считаются действительными с момента регистрации);
  2. Переход права владения на любой объект недвижимости.

Жилая недвижимость проходит «двойной» процесс регистрации — сделки и перемены собственника.

Как расторгнуть договор до регистрации?

До окончания процесса регистрации сделки с недвижимостью считаются незавершенными. На этом этапе отмена покупки/продажи происходит проще всего.

При сделке с квартирой или домом покупатель и продавец, отказывающиеся от своих обязательств, должны успеть подать в ЕГРП соглашение о расторжении до окончания регистрации сделки и смены собственника (на практике два указанных этапа регистрируются, чаще всего, одновременно).

Если для заключения сделки стороны обращались к нотариусу или в агентство недвижимости, туда же обратиться стоит и при расторжении.

Если договор купли продажи квартиры находится на регистрации, но еще не зарегистрирован, обе стороны сделки совместно подают в Росреестр заявление о прекращении регистрации договора.

Несогласие одной стороны на расторжение — повод для обращения второй стороны в суд. Это возможно только после получения письменного отказа в намерении расторгнуть договор.

Предлагаем вам скачать образец заявления физического лица о прекращении, возобновлении государственной регистрации: Скачать бланк.

Расторжение договора купли продажи после регистрации (по соглашению и без)

Отменить договор после регистрации и передачи продавцу денег, а покупателю объекта, можно:

  1. По желанию одной из сторон;
  2. По соглашению всех участников.

Если сторонам удалось достичь соглашения, оптимальным вариантом является заключение «обратного» договора, когда покупатель выступит продавцом, а продавец – покупателем. В результате произойдет повторный обмен недвижимость/деньги и еще одна, возвращающая все на свои места, регистрация.

Соглашение о расторжении договора купли-продажи недвижимости подписывается сторонами при достижении взаимного согласия.

Предлагаем вам скачать образец соглашения о расторжении договора купли продажи квартиры: Скачать бланк.

На основании заявления сторон соглашение о расторжении договора купли продажи квартиры подлежит регистрации. В едином государственном реестре прав делается запись о прекращении сделки.

Если сделка частично исполнена и государственная регистрация перехода права собственности оформлена, то соглашение о расторжении договора купли продажи квартиры не будет основанием для возврата предмета сделки (квартиры).

При одностороннем желании отказаться от совершенной сделки необходимо постараться достигнуть со второй стороной досудебного соглашения, то есть отправить письменное предложение об отмене сделки.

После письменного отказа, а также если ответ не поступил в срок, определенный в предложении или в течение 30 дней, возникает право на составление иска.

Однако, для расторжения завершенного договора (имущество передано, деньги получены, право собственности зарегистрировано) одного желания стороны (или сторон) мало. Для «отмены» договора в судебном порядке должны быть серьезные причины:

  • Нарушение важных (существенных) пунктов договора;
  • Другие случаи (определяется судом отдельно для каждого прецедента).

Существенными условиями, нарушение которых ведет к расторжению или признанию документа недействительным, чаще всего выступают:

  1. Отсутствие или неполный размер оплаты;
  2. Обременение в виде прописанных в квартире граждан;
  3. Подписание документов недееспособным человеком;
  4. Принуждение к подписанию документов.

Отсутствие оплаты

Согласно действующего законодательства, покупатель обязан оплатить приобретаемый товар. Оплата недвижимого имущества подтверждается документом, который удостоверяет передачу денег. В качестве подтверждения оплаты могут быть предоставлены:

  • Расписка;
  • Банковская выписка;
  • Квитанция о внесении денег в кассу (от юридического лица) и т.д.

При отказе покупателя оплатить приобретаемый объект, продавец вправе требовать расторжения сделки. Имущество в этом случае остается у продавца. В случае, если имущество было передано, а оплата не поступила, судом может быть принято решение:

  • Расторгнуть сделку и вернуть имущество продавцу;
  • Признать сделку законной и обязать покупателя оплатить предусмотренную договором сумму, а также выплатить в пользу продавца сумму неустойки.

Обременение в виде прописанных в квартире граждан

Ситуация, когда право пользования на приобретаемое жилье сохраняется за одним из прежних владельцев, встречаются в судебной практике довольно часто.

При переходе недвижимости к другому лицу все обременения остаются, то есть долги должен выплатить новый хозяин квартиры.

Например, гражданин, не являющийся собственником, но имеющий право на пользование помещением, попадает в тюрьму или уезжает на длительный срок. Владельцы в это время жилье продают.

А через некоторое время покупатель сталкивается с необходимостью делить жилье с абсолютно незнакомым, вернувшимся издалека, человеком.

Если с момента приобретения объекта не прошло трех лет, новый владелец вправе требовать расторжения договора и получения всей суммы, уплаченной продавцу.

Если вы хотите узнать, какая ипотечная ставка выгоднее, читайте статью тут.

Недействительные сделки

В судебной практике нередко встречаются случаи, когда одна из сторон требует расторжения исполненного договора на основании его незаконности.

При подтверждении судом противоправности подписания документа, такие договоры не расторгаются, а признаются недействительными.

Самые распространенные случаи в этой категории — сделки, совершенные недееспособными гражданами и договоры, заключенные под давлением насилия и угрозы и под влиянием заблуждения или обмана.

При признании сделки ничтожной (то есть незаконной), каждая сторона возвращается к тому имущественному положению, которое было до начала торговых отношений.

Расторжение из-за существенного изменения обстоятельств

Под появлением обстоятельств, существенных для расторжения исполненного договора, понимается ситуация, при знании о возникновении которой стороны отказались бы от заключения сделки.

Для отмены всех последствий заключенного договора судом, ситуация должна быть признана:

  1. Возникшей неожиданно;
  2. Непреодолимой;
  3. Влекущей серьезный ущерб для сторон (стороны);
  4. Затрагивающей интересы обоих участников.

Изменения считаются существенными при сочетании всех четырех указанных признаков.

Чаще всего в качестве возникших обстоятельств, признаваемых судом существенными, выступают:

  • Изменение законодательства;
  • Значительное увеличение рыночной цены; финансовый кризис (в качестве существенного обстоятельства признаются судом редко);
  • Ликвидация предприятия (не связанная с процессом банкротства) и т.д.

Если вы хотите узнать, можно ли оспорить дарственную на квартиру, советуем вам прочитать статью.

Безопасная продажа

При соблюдении некоторых условий продавцы объектов недвижимости могут существенно минимизировать риски. Для этого необходимо:

  • Подобрать надежных помощников (обращаться только в проверенные агентства недвижимости и к грамотным юристам);
  • Внимательно относиться к составлению договора, тщательно вычитывать каждый его вариант;
  • Контролировать наличие в договоре пункта о возможности расторжения при невыполнении обязательств;
  • Внести пункт о размере и сроках оплаты: до или после регистрации.

Покупка без проблем

Основным риском для покупателя является несвоевременное или неполное освобождение помещения продавцом.

В договоре необходимо четко оговорить сроки передачи помещения и передачу квартиры фиксировать в передаточном акте.

Имущество считается переданным с момента его подписания.

Также при приобретении недвижимости нелишне будет проверить помощников – изучить отзывы на агентства недвижимости и конкретных сотрудников.

Процесс расторжения сделок с недвижимостью непрост, но обезопасить себя можно. Необходимо предусмотреть все возможные последствия — внести в договор сроки оплаты и передачи имущества, а также указать порядок и условия расторжения договора купли продажи недвижимости.

Желания покупателя или продавца для отмены договора купли продажи будет недостаточно. Предлагаем вам посмотреть видеоролик.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:
Это быстро и бесплатно!

Источник: http://kvartira3.com/rastorzhenie-dogovora-kupli-prodazhi-nedvizhimosti-posle-registracii/

Что делать, если покупатель отказывается от сделки?

Может ли продавец квартиры отказаться от сделки

Момент внесения предоплаты за квартиру большинство покупателей и продавцов склонны считать победной точкой в тревожном и многотрудном процессе, именуемом «сделкой с недвижимостью». Но иногда предоплату возвращают, а от сделки отказываются. Рассказываем что делать в таких случаях.

Закончились многочисленные, ни к чему не приводящие показы, когда тебя срывают с работы в самое неподходящее время и толпа посторонних топчется по твоей квартире, заглядывает в самые пыльные углы, задает дурацкие вопросы и удаляется, не сказав ни слова.

Закончились изнурительные прозвоны объявлений, на поверку оказывающиеся «пустышкой». Закончились путешествия «три дня на оленях» от метро к дому, который заявлен как находящийся от оного в непосредственной близости.

Закончились просмотры, не оставляющие после себя ничего, кроме разочарования и досады обманутых ожиданий.

Теперь можно переключиться на более приятные мысли о скором получении заветной суммы или о выборе обоев для нового жилья.

Впрочем, профессионалы знают, что внесение предоплаты – лишь начало сложного процесса проверки документов, согласований текста договора и условий передачи денег и многих других невидимых клиентскому глазу «мелочей».

И это в лучшем случае. Потому что в худшем этим «началом» все и заканчивается: однажды раздается телефонный звонок, и продавец (агент продавца) или покупатель (агент покупателя) сообщает, что сделка не состоится…

Кто-то теряет, то-то находит…↑

По свидетельству профессиональных игроков рынка, ситуации, когда продавец или покупатель уже после внесения предоплаты отказываются от сделки, не так уж редки. Причем это происходит как при обычных, так и при ипотечных сделках на вторичном рынке.

Должен ли продавец возвращать покупателю предоплату – этот момент регулируется договором. И при обычной сделке купли-продажи, и при ипотечной условия возврата аванса примерно одинаковые.

Поэтому внимательно читайте условия предварительного договора купли-продажи, особое внимание обращая на моменты возврата аванса.

Если покупатель просто «передумал», то аванс остается у продавца. Хотя может случиться и по-другому. Как правило, основанием для возврата денег служит тот или иной нюанс, который выявляется при проверке юридической чистоты квартиры.

Например, выясняется, что при приватизации квартиры до 1994 года в число собственников не были включены прописанные там несовершеннолетние.

Такое обстоятельство может быть в будущем предметом спора о правах на квартиру и будущий покупатель решает отказаться от сделки.

Кстати, в случае ипотеки, помимо «передумал», может случиться еще и отказ банка в одобрении покупателя как потенциального заемщика. Именно поэтому рекомендуется получать одобрение банка до внесения аванса.

Конечно, это не гарантирует защиту от отказа кредитной организации финансировать данную сделку.

Но, скорее всего, отказ, если он последует, будет связан уже с «юридическими недостатками» самой квартиры, и в большинстве случаев аванс покупателю будет возвращен.

В итоге санкции, подлежащие включению в договор на случай отказа покупателя, сводятся к тому, что покупатель теряет предоплату. А вот продавец, казалось бы не теряет ничего. Ну, возможно, вернет предоплату. Ну, «облом», обидно.

Ну, придется снова заниматься неприятными показами… Однако не все так просто. Даже если тот самый аванс возврату не подлежит, собственнику, у которого накануне сделки отказались купить квартиру, вряд ли станет легче. Ведь сумма аванса в 20-30 и даже 100 тыс. руб.

не идет ни в какое сравнение с той суммой, которую рассчитывал получить продавец.

Во-первых, эта сумма может быть нужна «к определенному сроку». Во-вторых, если цены падают, то найти следующего покупателя, готового купить за такую же сумму, вряд ли получится. В-третьих, если речь идет об альтернативной сделке, «рассыпается» все цепочка.

Продавец квартиры в подобной ситуации может как выиграть, так и проиграть. Выиграть, в случае если он не успел внести аванс за свою альтернативу. Если же это внесение уже состоялось, выигрыш не так очевиден.

Особенно если с него взяли больше денег, чем дали ему. Кстати, подобные превышения переданных сумм над принятыми в рамках риелторской практики считаются грубым технологическим нарушением.

Но – увы – не все риелторы достаточно профессиональны, а клиент об этом просто не знает…

Кто виноват?↑

Если исключить случайные отказы покупателей от приобретения квартир из серии «передумал», то причины отказов специалисты делят на несколько категорий:

  • отказы в связи с выявлением правовых дефектов квартиры;
  • отказы в связи с недостижением договоренности о порядке проведения сделки;
  • отказы в связи с появлением более привлекательного объекта.

При этом основная вина в возврате аванса лежит на риэлторе, который сопровождает сделку. Если покупатель, уже внесший аванс за выбранную квартиру, в дальнейшем отказывается от ее приобретения, в первую очередь причину следует искать в деятельности того, кто отвечает за сделку. То есть риелтора.

Например, «отказ в связи с недостижением договоренности о порядке проведения сделки». Работа риелтора, которую он выполняет в интересах своего клиента, должна заключаться и в том, чтобы четко оговорить как основания возврата внесенных денежных средств, так и процедуру предстоящей сделки.

Причем сделать это необходимо с повышенным вниманием к мелочам, включая такие очевидные, вроде бы, моменты, как «кто оплачивает доверенности на регистрацию», «у кого хранятся ключи от банковских ячеек» и т. п. Если же этого не сделано, возможные неприятности могут обернуться не только нервными издержками, но и развалом сделки.

И виноват в подобной ситуации в случае ее возникновения не кто иной, как риелтор.

Да и появление более привлекательного объекта опять-таки может быть связано с тем, что тот объект, на покупку которого клиент, скрепя сердце, дал согласие, риелтор ему навязал. Что касается отказов из-за юридических «дефектов» объекта, то тут уж ответственность лежит на стороне продавца или его представителей.

К распространенным причинам отказов можно добавить и форс-мажорные обстоятельства. Например, человек попал в серьезную автомобильную аварию, и вопрос покупки/продажи квартиры отошли на второй план.

Что делать?↑

Если покупатель изменил свое решение, не смущаясь потерей предоплаты, это его право. И право это необходимо уважать. Другое дело, что отказ по большей части происходит не из-за «ветрености» покупателя.

А потому риелторы стараются прежде всего выяснить причины и попытаться устранить оказавшиеся на пути к сделке преграды. При этом могут быть использованы различные способы «восстановления» сделки.

Например, если у покупателя возникли финансовые затруднения, можно предложить ему привлечь кредитные средства. В случае, когда квартира на соседней улице оказалась лучше и дешевле, можно сделать скидку или добавить «бонус».

Ну а сложности с банком лучше предотвратить, заранее подав документы параллельно в несколько кредитных организаций.

Конечно, многое здесь зависит и от позиции продавца. Однако, если речь идет о сложной многоступенчатой сделке или о продаже квартиры на фоне снижения цен на жилье, то продавец, скорее всего, пойдет навстречу.

Источник: https://Reportal.ru/kazan/p/1108-chto-delat-esli-pokupatel-otkazyvaetsya-ot-sdelki

Возврату подлежит

Может ли продавец квартиры отказаться от сделки

Представьте ситуацию: вы купили квартиру, а через какое-то время после совершения сделки поняли, что жить в этой квартире нельзя. К примеру, продажа состоялась летом, а зимой выяснилось, что в доме не работает центральное отопление. Или дом начал разрушаться, а сразу это было незаметно.

В таких обстоятельствах многие опускают руки: что поделать, сам виноват, что не проверил заранее. Между тем мириться с непригодной для проживания квартирой вовсе не обязательно. Если продавец подсунул вам кота в мешке, плохую квартиру можно вернуть: именно такое решение в конце марта вынес Верховный суд России.

Мнение судей звучит так: если после приобретения квартиры покупатель обнаружил недостатки, которые в момент приобретения были не видны, то покупатель вправе потребовать возврата денег при условии, что недостатки являются существенными и не дают покупателю возможность использовать объект для проживания. Решение Верховного суда существенно повлияет на исход будущих споров с недвижимостью.

Что случилось

В России еще не было таких прецедентов. В судебной практике встречались споры по делам, связанным с обеспечением жилищных прав в случае признания жилого дома аварийным, реже попадались дела арендаторов, которые говорили о том, что им передали ненадлежащие помещения. Большая часть таких дел завершалась поражением арендаторов-истцов.

Рассматриваемое дело — новинка для всех: судов, покупателей и продавцов. Мало кто из покупателей знал, что, приобретая плохую квартиру, деньги за нее можно вернуть. Судя по всему, такая неосведомленность приводила к тому, что люди даже не обращались к юристам, заранее принимая свое фиаско. А зря.

Смелый гражданин Краснодарского края попросил суд расторгнуть договор купли-продажи квартиры ненадлежащего качества, взыскать с продавца уплаченные деньги, расходы на ремонт и планировку квартиры, а также проценты по ипотеке и стоимость страхования квартиры. Кроме того, покупатель просил взыскать также компенсацию морального вреда и судебные издержки.

После резонансного решения Верховного суда дело направили на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции. Теперь вероятность положительного исхода для истца стала высокой — ведь на его стороне Верховный суд.

Как доказать непригодность квартиры

Главное, что нужно знать перед оспариванием сделки: суд никому не поверит на слово. Судьям потребуются доказательства того, что квартира действительно непригодна для проживания. В качестве доказательства обычно выступает экспертное заключение от сторонней организации. Представители такой организации осмотрят недвижимость и выдадут заключение о состоянии квартиры.

Заказчику придется заплатить за строительно-техническую экспертизу около 10 тыс. руб. — сейчас это средняя стоимость услуг на рынке. На мой взгляд, цена вполне обоснована.

Дело в том, что при составлении заключения эксперты руководствуются «Положением о признании помещения жилым, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции».

Это положение утверждено российским правительством.

Важно обратить внимание на то, чтобы в заключении содержались выводы, что квартира не соответствует требованиям пожарной безопасности, санитарно-гигиеническим, экологическим или иным установленным требованиям, предъявляемым к жилым помещениям. Самой важной формулировкой в таком заключении будет оборот «квартиру нельзя признать жилым помещением».

Если экспертная организация выдаст такое заключение, то покупатель без проблем сможет в суде доказать факт, что приобретенный объект недвижимости не соответствует предъявляемым потребительским качествам.

Как правильно составить договор

При рассмотрении иска суд обязательно изучит договор купли-продажи, в соответствии с которым приобреталась квартира.

Самое главное: покупатель будет прав, даже если в договоре не прописаны качества квартиры и ее соответствие нормам жилья.

Вы сможете доказать свою правоту, если все доводы в иске основаны на положениях Гражданского кодекса о качестве товара. На объект недвижимости, каковым является квартира, распространяются все нормы к качеству обычных товаров.

Продавец обязан передать покупателю квартиру с теми качествами и свойствами, которые прописаны в сделке купли-продажи.

Поэтому важно основательно подойти к формулировкам договора и указать в нем состояние всех видов коммуникаций, систем безопасности, а также соответствие санитарно-гигиеническим, экологическим и другим нормам, установленным к жилым помещениям.

Практика показывает, что обычно покупатель забывает про такие нюансы, а продавцу, естественно, это не нужно. Не поленитесь включить соответствующие пункты в договор.

Впрочем, даже если договор уже подписан и состояние квартиры в нем отдельно не отражено, шансы покупателя признать сделку недействительной остаются. В этой ситуации у продавца сохраняется обязанность передать квартиру в пригодном для проживания состоянии. Продавец обязан соблюдать требования к качеству товара независимо от того, прописаны они в договоре купли-продажи или нет.

И еще совет. В договоре купли-продажи нужно прописать условие о том, что продавец будет нести ответственность, если скроет недостатки квартиры, о которых он знал и намеренно не сообщил покупателю. В суде этот аргумент сработает.

Как определить качество квартиры

На самом деле, законодатели заранее позаботились об обманутых покупателях — задолго до выхода последнего постановления Верховного суда. Просто прежде мало кто знал, как пользоваться «Положением о признании помещения жилым помещением». Покупатель, который решил оспорить сделку купли-продажу квартиры, может оперировать следующими доводами:

1. Несущие конструкции жилого дома не должны иметь разрушения и повреждения, приводящие к их деформации или образованию трещин. Это небезопасно.

2. В квартире обязательно должен быть свет, горячая и холодная вода, отопление, вентиляция, газ, водоотведение. Все эти системы должны соответствовать санитарно-эпидемиологической требованиям.

3. Вентиляция должна быть такой, чтобы воздух из одной квартиры не проходил в другую.

4. В квартире должен быть допустимый уровень шума и вибрации.

5. Коэффициент естественной освещенности в комнатах и кухнях должен быть не менее 0,5% в середине жилого помещения.

6. Размещение жилого помещения в подвальном и цокольном этажах не допускается.

7. Концентрация вредных веществ в квартире не должна превышать предельно допустимых концентраций для воздуха, установленных в соответствующих законах регионов.

Это лишь некоторые требования, которым должна соответствовать квартира. В правилах также прописаны условия о допустимом уровне звука, шума, интенсивности электромагнитного излучения, напряженности переменного электрического поля и другие детали.

Там же даны отсылки на технические законы, которые в деталях прописывают все нормативы.

Внимательное изучение документа позволит выбрать именно те недостатки, которые обнаружены в конкретной квартире, и составить исковое заявление, опираясь на точные названия нарушений.

Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции

Источник: https://realty.rbc.ru/news/58fd981c9a79476d59c4ea58

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.