Может ли должник продать единственное жилье

Содержание

Продаем «единственное» жилье должника. Исследование судебной практики

Может ли должник продать единственное жилье

Исследуя вопрос исполнительского иммунитета единственного жилья при банкротстве граждан я понял, что нет глубокого исследования судебной практики касательно критериев его неприменения. То есть, как правило, взыскатели, понимающие, что у гражданина жилье единственное пригодное для проживания опускают руки и позволяют должнику исключить его из конкурсной массы.

Но это не правильно. Как известно,  правосудный и независимый маятник судов склонился в сторону кредиторов и суды направо и налево все, что имеет нотку аффилированности и недобросовестности признает недействительным. 

Дела по этой категории споров доходят до верховного суда крайне редко и каждое определение судебной коллегии грохочет как гром среди ясного неба в юридическом сообществе. Поэтому, основывая свою небольшую статью на постановлениях доблестных, но не всегда справедливых и независимых окружных судах.

В этой статье мы рассмотрим конкретные критерии, которые позволили окружным судам прийти к выводу о том, что «единственное жилье» не подлежит исключению из конкурсной массы и его стоимость подлежит распределению между кредиторами.

Всего таких критериев я выявил 10, некоторые из них вполне себе понятные и многие скажут, что нового я ничего не сказал, но вы удивитесь, что и на ровном, казалось бы, месте суды умудряются не только «упасть», но и «упасть» дважды.

Апартаменты являются нежилым помещением, предназначенным для временного проживания граждан. На апартаменты не распространяется правило абз. 2 п. 1 ст. 446 ГПК.  

  1. Жилое помещение, находящееся в залоге.

Диспозиция абз. 2 п. 1 ст. 446 ГПК содержит четкое указание на возможность обращения взыскания на предмет ипотеки.

…за исключением указанного в настоящем абзаце имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращео взыскание. 

Тем не менее, суды умудряются на только исключить  квартиру из конкурсной массы в первой инстанции, но и оставить в силе определение суда первой инстанции.

  1. Недобросовестное поведение должника

Да, сейчас именно о деле Фрущака. Верховный суд отстоялся в сторонке не сказал ни слова относительно недобросовестного поведения должника, а лишь применил полный набор преюдиций и направил дело на новое рассмотрение. Заседания в первой инстанции еще не было, но посыл уже ясен. Более подробно об этом деле можете прочесть тут. 

Верховный суд сослался на постановление Московского областного суда, который указал следующее:

Действия должника в период обращения взыскания на спорную квартиру направлены на создание видимости наличия обстоятельств, препятствующих обращению взыскания на спорную квартиру, и сокрытие имущества от обращения на него взыскания, что свидетельствует о недобросовестном поведении должника, который злоупотребил правом, пытаясь уйти от уплаты долга. 

Вспомним определение Верховного суда № 305-ЭС18-13822 от 04.02.2019 по делу №А40-109796/2017.

Верховный суд отказал в исключении единственного пригодного жилья из конкурсной массы на основании того, что данное исключение нарушило бы права единственного кредитора должника – его бывшей жены.

Суд проводит очень интересное толкование условий мирового соглашения, заключенного между бывшей женой и должником, и приходит к выводу о том, что необходимо учитывать интересы не только должника и его новой семьи, но и бывшей жены и ребенка.

Более подробно об этом определении я писал тут. 

  1. Сокрытие жилого помещения от кредиторов

В постановлении от 18.09.2017 N Ф04-3265/2017 по делу N А03-4289/2016 Арбитражный суда Западно-Сибирского округа указал, что должник на основании судебного решения о признании за должником права собственности на спорную квартиру в силу приобретательной давности владеет квартирой, но при этом должным образом это право не зарегистрировал, в квартире никто не зарегистрирован.

Суд указал, что должник в данной квартире не зарегистрирован и не проживает. В спорном жилом помещение проживают посторонние для должника люди.

Факт наличия единственного жилого помещения в собственности не должно и не презюмирует возникновения в отношении него исполнительского иммунитета.

  1. Соблюдение исключительно интересов должника

В постановлении от 04.10.2017 N Ф07-436/2017 по делу № А56-71357/2015 Арбитражный суд Северо-Западного округа отметил:

Возражая против удовлетворения заявления должника, кредитор указал, что выбранный должником для проживания объект недвижимости по своим характеристикам явно превышает уровень, достаточный для удовлетворения разумной потребности гражданина-должника и членов его семьи в жилище.

Согласно произведенной финансовым управляющим Козяковым А.В. оценке имущества должника, стоимость квартиры составляет 20 873 635 руб., а стоимость жилого дома – 1 000 000 руб.

…Вывод суда первой инстанции о том, что проживание должника в доме в  Ленинградской области исключает возможность обеспечения условий, необходимых для достойного существования, не мотивирован в достаточной степени.

Данное обстоятельство судами не учтено. Принятыми по делу судебными актами соблюдены исключительно имущественные интересы Закревского П.А. в ущерб интересов его кредиторов.

Квартиру за 20 млн. придется продать, а жить должник будет в доме за 1 млн рублей.

Аналогичные выводы содержатся в постановлении Арбитражного суда Московского округа от 27.06.2018 N Ф05-8500/2018 по делу N А40-9889/2017.

  1. Не является единственным жильем.

Источник: https://zakon.ru/blog/2019/2/25/prodaem_edinstvennoe_zhile_dolzhnika_issledovanie_sudebnoj_praktiki_77305

Единственное жилье в России за долги – 2020

Может ли должник продать единственное жилье

Сегодня власти своей важнейшей задачей называют рост реальных доходов населения. Эта проблема действительно заслуживает приоритетного внимания.

Пытаясь восполнить сокращающиеся доходы, россияне активно шли к кредиторам, чтобы оформить займы онлайн на карту или быстрые займы до зарплаты.

Добавьте к этому банковские кредиты, и вы получите граждан, перегруженных долгами, да к тому же испытывающих проблемы с оплатой.

В такой ситуации любой форс-мажор может обернуться серьезными неприятностями. Например, заемщик заболел, потерял работу, у него сократились доходы. А платить по долгам нужно без перебоев, иначе кредиторы быстро отправятся в суд.

Заложенная квартира

Согласно ст. 446 ГПК РФ, нельзя продавать жилье за долги, если оно является последним пристанищем для гражданина. Таким образом, по действующему законодательству у гражданина могут забрать и продать с молотка, например, автомобиль, гараж, но последнюю крышу над головой не тронут.

При этом в законе есть исключение из правил. Если квартира должника является залогом по ипотеке, то продать ее за долги все-таки могут. Вот здесь может таиться опасность для граждан.

Многие знают про иммунитет одного жилья, однако не все помнят про это исключение.

Между тем, неоднократно были случаи, когда банк, не получив оплаты по ипотечному кредиту, подавал в суд и получал право продать ипотечную квартиру за долги.

Вот случай из практики ФССП, который произошел в 2019 году. Житель Ставропольского края стал собственником квартиры, получив в банке деньги в долг. Однако через 4 года после получения кредита платежи перестали поступать.

Банк не смог договориться с должником, поэтому обратился в суд, где получил решение в свою пользу. К работе приступили приставы. Они тоже попытались убедить гражданина погасить задолженность, но не добились успеха.

В результате ипотечная квартира была изъята и продана с торгов. Банк получил полное возмещение по своему кредиту.

Надо отметить, что несколько лет назад существовала возможность оформить микрозаймы под залог последнего жилья, однако сегодня МФО запретили выдавать такие займы. Сделано это было в целях безопасности. Некоторые граждане лишались жилья, получив у микрофинансистов крошечные займы под залог последней квартиры.

Арест жилья

Поскольку у приставов связаны руки в отношении одного жилья граждан, если оно не заложено по ипотеке, то порой они в качестве меры давления на должника используют арест имущества.

Верховный суд признал, что использовать такую меру можно. Владелец имущества не теряет права собственности на свое жилье, но ограничивается в правах. Например, собственник арестованной квартиры:

  • Не сможет продать жилье
  • Лишится возможности прописать кого-либо в квартире
  • Арестованное имущество нельзя подарить, сдать в аренду, обменять, отдать в залог

Как показывает практика, мера является достаточно эффективной. Например, в 2019 году приставы Белгородской области пытались взыскать с гражданина задолженность по алиментам в размере 444 тыс. рублей.

Приставы применяли ряд мер по отношению к должнику, в том числе запретили садиться за руль, ограничили в зарубежных поездках, а также наложили запрет на регистрационные действия в отношении его квартиры. Именно последняя мера позволила разрешить ситуацию.

У гражданина были покупатели на квартиру, и чтобы сделка не сорвалась, он оплатил долги по алиментам в полном объеме.

Долги нанимателей по ЖКХ

Долги по ЖКХ могут стать причиной потери квартиры за долги, но только в том случае, если речь идет о нанимателях жилья по договору социального найма. В этом случае гражданина могут выселить в другое жилое помещение. Собственников жилья такие неприятности обойдут стороной.

Законопроект о продаже последнего жилья

Несколько лет назад СМИ сообщили о разработке законопроекта, который должен немного изменить правила в отношении последнего жилья должника. Появился законопроект на фоне ряда судебных разбирательств.

В частности, некоторые кредиторы пытались донести мысль о том, что понятие одного жилья должно иметь определенные границы. Например, гражданин, задолжавший 3 млн рублей, мог иметь жилье в виде роскошного особняка стоимостью в 20 млн рублей.

Изъять его за долги нельзя, доходов у гражданина нет, иное имущество отсутствует. Кредиторы остаются ни с чем.

Поэтому появился законопроект, который предлагает забирать у должника чрезмерно дорогое и роскошное жилье, продавать его с торгов, на вырученные средства покупать должнику жилье поменьше, а остаток использовать для погашения долгов.

Согласно законопроекту, жилье должно отвечать критериям роскошного. В частности, предлагается установить планку стоимости элитного жилья на уровне 30 млн рублей. То есть, чтобы быть роскошной, квартира должна быть по цене выше этой цифры.

Одновременно жилье должно отвечать определенным условиям по площади.

Иными словами, если должник вынужден тесниться в своей дорогой квартире с членами семьи так, что на каждого приходится меньше метров, чем положено по нормативам, то трогать их не будут.

Если жилье удовлетворяет всем требованиям роскошного, то должнику покупают жилье меньшего размера и не такое дорогое. Оно должно быть в том же городе, что и прежняя жилплощадь должника. Также новое место жительство должно подходить под условия метража.

Гражданам с небольшими долгами можно не беспокоиться. Законопроект предусмотрел тот факт, что задолженность должна быть соразмерной стоимости недвижимости. Если размер долга не превышает 5% от цены жилья, то затевать операцию с переездом никто не будет

Несмотря на существующие детали законопроекта, он пока так и остался на бумаге. Из последних сообщений ясно, что над ним идет работа, однако, когда он будет представлен публике в итоговом виде, дойдет ли вообще до этой стадии или будет заморожен до лучших времен, пока неясно.

Мы не знаем, сохранятся ли вышеупомянутые детали в новой версии. Законопроект уже пережил несколько корректировок. Например, несколько раз меняли категории должников, которые могут попасть под влияние законопроекта. Таким образом, остается только следить за поступающими новостями.

Где могут продать жилье за долги?

За рубежом достаточно гибко подходят к вопросу обращения взыскания на последнее жилье. Например, в Германии можно забрать за долги последнюю квартиру, предоставив должнику иное жилье. При этом окончательное решение будет за судом. Например, суд может предоставить иммунитет квартире должника, а может установить срок для скорейшего освобождения помещения.

В некоторых штатах США нельзя трогать последнее жилье, если оно по цене находится ниже определенной планки.

Источник: https://zaimrussia.ru/articles/edinstvennoe-zhile-v-rossii-za-dolgi-2020

Обращение взыскания на единственное жилье

Может ли должник продать единственное жилье

На практике существуют ситуации, когда у должника-физического лица (индивидуального предпринимателя) нет имущества. Нет имущества, достаточного для погашения требований кредиторов. Кроме единственного жилья. Однако ст. 446 ГПК РФ предусматривает невозможность обращения на такое жилье.

На этом обсуждение вопроса можно было бы прекратить. Кредитор оказывается с неудовлетворенными полностью требованиями и вынужден довольствоваться малым или вообще ничем. Однако в практике арбитражных судов и судов общей юрисдикции есть случаи и способ толкования правовых норм, приводящих к возможности обращения взыскания на единственное жилье.

Все случаи предлагаю условно разделить на две группы. В первой – единственное жилье является предметом ипотеки по нецелевому кредиту (займу); во второй – единственное жилье не было передано в залог. Именно о первой группе пойдет речь.

Однако прежде чем делиться существующей практикой, напомним, что в Постановлении КС РФ от 14 мая 2012 г. № 11-П разъяснено, что по-прежнему существует имущественный (исполнительский) иммунитет в отношении единственного помещения.

Но формальное, недифференцированное его применение не соответствует тому балансу прав кредитора и должника в существующих общественных отношениях. Существующие изъятия в иммунитете установлены Федеральным законом от 16 июля 1998 г.

№ 102-ФЗ “Об ипотеке (залоге недвижимости)” (далее – закон об ипотеке).

По моему мнению, до недавнего времени повсеместно действовал подход, согласно которому обращение взыскания на единственное жилье, являющееся предметом ипотеки, было возможно только в случае целевого кредита (займа). Подобный подход основывался на толковании специальной нормы, содержащейся в п. 1 ст. 78 закона об ипотеке.

Между тем, в Определении СК по гражданским делам ВС РФ от 29 мая 2012 г. № 80-В12-2 п. 1 ст. 78 закона он ипотеке был истолкован в совокупности с п. 2 ст. 6 и п. 1 ст. 50 этого же закона.

И был сделан вывод о том, что “обращение взыскания на заложенную квартиру возможно как в случае, когда такая квартира заложена по договору об ипотеке (независимо от того на какие цели предоставлен заем (кредит)), так и по ипотеке в силу закона; наличие у гражданина-должника жилого помещения, являющегося единственным пригодным для постоянного проживания помещением для него и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, не является препятствием для обращения на него взыскания, если соответствующее жилое помещение является предметом ипотеки (договорной или законной)”. Указанные выводы содержатся и в более поздних судебных актах ВС РФ, например, в Определении ВС РФ от 6 августа 2013 г. № 24-КГ13-4.

Подобные выводы могут привести к тому, что в случае, если жилое помещение является предметом ипотеки (без разницы какой и в обеспечение какого обязательства), то обратить взыскание на единственное жилье становится возможно.

Следовательно, обращение взыскание, переход права собственности от должника на новое лицо, прекращение права пользования жилым помещением приводит к такому пониманию баланса интересов кредитора и должника, когда в выигрыше все же остается первый.

Должник же остается без жилья и на улице.

Можно было бы сказать, что вышеуказанное определение является лишь единичным случаем. Либо, что понимание выводов, изложенных в данной статье, неверное. Возможно и такое. Однако я вижу подтверждение изложенному и в других делах, о чем уже сообщил ранее, и не только в практике судов общей юрисдикции.

Помимо изложенного, этот же подход был обнаружен в Постановлении Президиума ВАС РФ от 26 ноября 2013 г. по делу № А65-15362/2009-СГ4-39, когда суд прямо указал, что из п. 1 и п. 2 ст. 6, п. 1 ст.

50 закона об ипотеке следует, что “залогодержатель вправе обратить взыскание на квартиру, заложенную по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этой квартиры требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, причем независимо от того, на какие цели предоставлен заем (кредит); сам по себе факт наличия у гражданина-должника жилого помещения, являющегося для него и членов его семьи единственным пригодным для постоянного проживания, не препятствует обращению взыскания на него, если оно обременено ипотекой. Пункт 1 ст. 78 закона об ипотеке регулирует лишь особенности прекращения права пользования жилым домом или квартирой при обращении залогодержателем взыскания на них в ситуации, когда дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение. Выводы судов о том, что положения указанного пункта устанавливают исполнительский иммунитет в отношении единственного пригодного для постоянного проживания помещения, переданного в ипотеку, ошибочны”.

Ловкость рук и никакого мошенничества, наверное, так можно было бы подумать? Тем не менее, толкование правовых норм, допускающих изъятия в иммунитете и обращение взыскания на единственное жилье возможно. Хотя, напомним, что в Постановлении КС РФ от 14 мая 2012 г. № 11-П о таком варианте толкования мы ничего не нашли.

На мой взгляд, такое толкование ст. 6, ст. 50, ст. 78 закона об ипотеке является спорным. Особо в контексте разъяснений КС РФ. Тем более, что суды признают ничтожность договора залога единственного жилья, заключенного в обеспечение обязательств по нецелевому кредиту, займу.

А значит, все-таки презюмируется приоритет конституционных прав должника и императивность ст. 446 ГПК РФ.

Однако на практике можно все может оказаться иначе, если суд не увидит различий в рассматриваемых делах и схожесть обстоятельств дела приведет к однозначному применению невыгодного для должника толкования.

Каждому участнику гражданского или арбитражного процесса стоит быть активными. Активными в нападении и защите.

Источник: https://www.garant.ru/ia/opinion/author/vetrov/538041/

Единственная моя

Может ли должник продать единственное жилье

В России пока нельзя изымать единственное жилье за долги, чем широко пользуются многие граждане. Чтобы заставить неплательщиков, прежде всего обладателей дорогой недвижимости, платить по обязательствам, Минюст решил доработать свой собственный законопроект и вновь попытаться внести его в Госдуму.

Найти и перепрятать

Жительница подмосковного Королева Анна Лопасова и ее несовершеннолетняя дочь Елена не знали, что полученные от бывшего мужа и отца трехкомнатная квартира площадью 90 кв. м на улице Чехова и четырехэтажный дом площадью 300 кв. м с 8 сотками участка в поселке Загорянский могут стать предметом спора.

Ныне покойный муж никогда не платил за коммунальные услуги. «Долг, который был указан в платежке, приближался к полумиллиону рублей,— рассказывает Анна Лопасова.— Платить было не с чего, даже если бы я стала это делать. Бывший муж вел бизнес, уровень доходов был выше, чем у меня сейчас.

Но продавать дом жаль: он построил его для нашей единственной дочери».

Действительно, действующая редакция ч. 1 ст. 446 ГПК РФ запрещает забирать за долги жилье, если оно у семьи одно и не в ипотеке, говорит депутат Госдумы Илья Осипов. Земельные участки, на которых расположено единственное жилье, тоже забрать не могут.

«Именно этой нормой сейчас широко пользуются многие граждане, имеющие дорогие квартиры и большие долги,— продолжает депутат.— Доподлинно никому не известно, сколько граждан по факту скрывается от выплаты долгов, однако их немало, и нам надо помнить об этом».

Он подчеркивает, что сегодня назвать точное количество должников невозможно, поскольку кредитные организации активно раздают кредиты и займы. И неискушенные заемщики не всегда могут рассчитать свои силы.

«Сегодня по-прежнему действует правило, что единственное жилье, если оно таковым и являлось, никто забирать не будет. Исключение составляют только объекты, приобретенные в ипотеку. И даже в этом случае банк просто так не заберет квартиру. Нужно как минимум судебное решение»,— поясняет руководитель отдела городской недвижимости НДВ Елена Мищенко.

По данным Федеральной службы судебных приставов (ФССП), количество должников, у которых в качестве компенсации за долги были отобраны квартиры, растет, пусть и незначительно. Судебные приставы налагают аресты на недвижимое имущество, но не так часто.

«На октябрь 2019 года зафиксировано 86,2 млн исполнительных производств. Исполнительные производства, в рамках которых произведен арест имущества должников, тянут на 428,4 тыс. руб.

»,— заявила «Ъ-Дому» ведущий консультант отдела по взаимодействию со СМИ ФССП России Наталья Романова.

Число граждан, которые по разным причинам имеют долги на сотни тысяч рублей, но при этом проживают в достаточно комфортабельных квартирах, растет, при этом они стремятся уйти от ответственности, не гасить долги и не расставаться с недвижимостью. «Я не отдам дом, даже если мне придется пойти на ухищрения.

Продам его формально своей двоюродной тетке — у нее жилье будет формально единственным. Долг за коммуналку нам в итоге спишут. Оптимальным решением для меня будет переписать дом на сводную сестру, ведь если начнутся разбирательства, меня могут заставить продать его, чтобы погасить долг.

Дом-то не является моим единственным жильем»,— говорит Анна Лопасова.

Эксперты подчеркивают, что, пока нет закона, позволяющего изымать за долги дорогое жилье, у должников остается широкое поле для маневра и манипуляций. «В конце 2018 года Верховный суд принял решение об отъеме единственного жилья.

Стали обсуждать, что создан прецедент и теперь будут отбирать единственное жилье.

На самом деле такое решение суд вынес после длительного разбирательства, в результате которого было установлено, что гражданин, который был признан несостоятельным должником, сделал ряд действий и искусственно создал ситуацию с единственным жильем: он выписался из другой квартиры, переоформил квартиру на жену, потом на дочь. Также суд принял во внимание, что единственным жильем оказалась пятикомнатная квартира площадью около 200 кв. м. Возникает разумный вопрос: почему не реализовать такое жилье и не купить жилплощадь поскромнее, а вырученные деньги пустить на погашение долга?» — говорит Елена Мищенко.

Требование изъять

Попытки обязать должников и владельцев дорогой недвижимости расплачиваться по обязательствам предпринимались неоднократно. В 2012 году жительница Уфы Фания Гумерова одолжила своему знакомому более 3 млн руб. на строительство дома площадью 350 кв. м. Но должник отказывался добровольно выплачивать долг, и госпожа Гумерова пошла в суд.

По итогам многих судебных заседаний выяснилось, что у должника вообще нет доходов, но при этом в собственности находится дом стоимостью около 10 млн руб. Фания Гумерова обратилась с жалобой в Конституционный суд (КС), который в итоге вынес решение в ее пользу, обязав парламент республики внести изменения в законодательство.

После этого прецедента внимание на проблему обратили на федеральном уровне. Поправки в ч. 1 ст. 446 ГПК РФ пыталась внести депутат Галина Хованская, однако их отклонили.

Затем с инициативой выступил Минюст, предложивший выставлять на торги единственное жилье вместе земельными участками, на которых оно расположено, чтобы погасить обязательства.

Согласно инициативе «О внесении изменений в ГПК РФ и ФЗ об исполнительном производстве», гражданин, имеющий задолженность по алиментам, за причинение ущерба чужому авто в ДТП или задолженность по кредиту, может быть лишен своего единственного жилья, даже если он живет в нем с несколькими иждивенцами. При этом суд не будет принимать во внимание, что бывшему мужу временно негде жить, ведь после продажи доли должник получит деньги на покупку минимальной площади, заявлял заместитель директора департамента экономического законодательства Минюста РФ Денис Новак.

Постановления КС РФ 2012 года касалось вопроса справедливости сохранения дорогостоящей квартиры, очевидно избыточной для проживания одной семьи.

По мнению опрошенных «Ъ-Домом» экспертов, решения этой проблемы требовали банки, кредиторы, бизнесмены, прочие коммерческие организации, поскольку по большому счету устраняемое положение о запрете изъятия единственного жилья являлось очень удобной лазейкой, позволяющей недобросовестным должникам сохранять весьма серьезные капиталы.

«Например, в преддверии взыскания крупной суммы задолженности такой должник мог инвестировать свои средства в сумасшедшее по стоимости жилье, тем самым сохранив капитал.

В определенном смысле эта лазейка закрывается, но, к сожалению, по весьма узкому перечню оснований, перечисленных в законопроекте (алименты, причинение вреда здоровью, ущерба от преступлений и т. д.), поэтому предлагаемые изменения — это полумера, хотя и шаг в верном направлении»,— говорит партнер коллегии адвокатов Pen & Paper Станислав Данилов.

Не последняя попытка

Основная идея законопроекта, предложенного Минюстом полтора года назад, сводилась к несоответствию того, сколько метров необходимо гражданину для жизни, и больших метражей жилплощади, которые неплательщики чаще всего представляют своим единственным жильем.

Подразумевалось, что чем лучше квартира, тем ниже может быть процентный размер долга по отношению к стоимости жилья, на основании чего госорганы могут назначить процедуру взыскания. Пока что нет шкалы оценки жилья и минимального размера долга неплательщика.

Хотя в инициативе Минюста отмечалось, что не всякое жилье может учесть соразмерность долга и стоимости имущества.

До этого, в 2013 году, свой проект поправок в Жилищный и Гражданский кодексы разработало и Минрегионразвития. В поправках предлагался упрощенный порядок взыскания недвижимого имущества в случае задолженности за ЖКХ. Жилье предлагали выставлять на торги, если сумма задолженности за коммунальные услуги составляет 5% рыночной стоимости квартиры.

Законопроект Минюста прошел слушания в Общественной палате, эксперты раскритиковали его и вернули на доработку.

По их мнению, законопроекту недоставало указания четких механизмов по изъятию единственного жилья у богатых должников, кроме того, нужно было понять и прописать, как именно должен выражаться имущественный иммунитет человека, если он, продав квартиру по требованию суда, не сможет купить другую.

В Минюсте не собираются отказываться от проекта, следует из официального ответа министерства на запрос «Ъ-Дома».

В ответе также указывается, что «министерство одновременно возлагает на органы публичной власти обязанность создавать для этого необходимые условия, в том числе путем принятия федеральным законодателем в пределах предоставленных ему полномочий специальных актов, которые определяют порядок обеспечения жилыми помещениями и на основании которых должны разрешаться конкретные дела». По словам источника «Ъ-Дома» в министерстве, в будущем году проект еще раз вынесут на общественные слушания, после чего он будет внесен в Госдуму РФ.

Опрошенные эксперты уверены, что принятие закона не позволит решить проблему взыскания долгов. Государство от этого не выиграет, поскольку взыскание недоимок по налогам не названо в качестве категории долгов, по которым законопроект позволит обратить взыскание на недвижимость. «Замечу, что предусмотренная проектом норма в 36 кв.

 м на одного человека — это крайне щедро. Если представить себе стандартную семью должника, в которой есть еще жена и двое детей, то квартиру площадью почти 150 кв. м они смогут сохранить.

Справедливо ли предоставлять должникам такую гарантию, когда многие семьи живут в куда более скромных условиях,— отдельный вопрос»,— резюмирует Станислав Данилов.

Анна Героева

Источник: https://www.kommersant.ru/doc/4189188

Должник перед банкротством продал единственное жилье. Имеют ли право кредиторы на деньги от его продажи? Часть 1

Может ли должник продать единственное жилье

Мы начали говорить о единственном жилье и о том, могут ли его принудительно продать для расчетов с кредиторами, в статье «Жилищный вопрос или почему важно своевременно подавать заявление о собственном банкротстве?».

Однако, бывает так, что единственное жилье было продано задолго до того, как гражданин начал процедуру своего банкротства.

Какие при этом у должника риски?

Совершенные в пределах трех лет до принятия судом заявления о признании должника банкротом сделкипопадают в период подозрительности. То есть, в зону интереса кредиторов.

Сейчас поговорим, о том, какие сделки с единственным жильем не могут быть оспорены в интересах кредиторов, а если таковые иски и подаются, то суд отказывает в их удовлетворении.

Отчуждение жилого помещения может происходить в результате заключения договоров:

  • купли-продажи;
  • дарения;
  • мены;
  • пожизненной ренты;
  • вклада в уставный капитал
  • иные сделки, крайне редко встречающиеся на практике.

Наиболее часто, конечно, встречаются купля-продажа и дарение.

Целью оспаривания сделок в рамках дела о банкротстве является возврат в конкурсную массу того имущества, которое может быть реализовано для удовлетворения требований кредиторов.

Поэтому, не признается недействительной сделка по отчуждению должником жилья, если на момент рассмотрения спора в нем проживают должник и члены его семьи. При возврате помещения в конкурсную массу такое жилье будет защищено исполнительским иммунитетом.ст. 446 ГПК РФ, п.4 Постановления №48 от 25.12.2018  Пленума Верховного Суда РФ.

Иными словами, если сделка должником была совершена формально (фиктивно), без реальных намерений передать иному лицу, и фактически он и члены его семьи продолжают в нем проживать, то есть – данное жилье является для них единственным пригодным, то смысла в оспаривании такой сделки нет, так как оно не приведет к пополнению конкурсной массы.

Например, по делу А60-15044/2017 оспаривался договор дарения должником в пользу своих несовершеннолетних детей. По данному делу заключено мировое соглашение, предусматривающее следующую декларацию:

Должник осознает, что его право на единственное пригодное для постоянного проживания жилье не восстанавливается и право собственности на данное жилье сохраняется за детьми; а также в случае расторжения брака и проживании детей с матерью, бывшая супруга при наличии такого желания может выселить должника из данного жилого помещения, в таком случае законные основания для проживания в нем должника будут отсутствовать. Дело было прекращено.

Собственниками квартиры остались дети должника.

А как же обстоят дела, если это было не дарение, не «купля-продажа» своим близким родственникам, ареальная продажа с получением денег?

Постановлением 17 арбитражного апелляционного суда отказано в удовлетворении заявления об оспаривании договора купли-продажи должника по отчуждению жилого помещения по делу А60-50456/2017.

Суд указал, что заявленные требования удовлетворению не подлежат, поскольку спорная квартира не могла являться частью конкурсной массы, постольку сделка не могла повлечь предпочтение одного из кредиторов перед требованиями других кредиторов, в том числе привести к изменению очередности.

Таким образом, поведение должника по отчуждению принадлежащего ему единственного пригодного для постоянного проживания жилого помещения – квартиры, на которую в силу действующего законодательство не могло быть обращено взыскание, не может быть расценено как противоправное, совершенное со злоупотреблением правом.Постановление 17 арбитражного апелляционного суда от 21.08.2018

Говоря простыми словами: да, должник продал квартиру и куда-то дел деньги от ее продажи, но если бы это не было сделано, квартиру все равно нельзя было бы продать в банкротстве, так как она на момент продажи являлась единственным жильем.

Как вы уже поняли, анализируя сделки, финансовый управляющий не имеет права не проверить, являлось ли спорное имущество единственным жильем должника (выписки из реестра прав, сведения о регистрации по мести жительства и пребывания, данные управляющих компаний о потребленных ресурсах, опросы соседей участковыми уполномоченными и т.д.).

Если данное обстоятельство сомнения не вызывает, то обращение по оспариванию таких сделок, как правило, нецелесообразно и не осуществляется.

А что делать управляющему, если единственное пригодное для проживания жилье должника было продано им не по рыночной, а по заниженной цене?

Есть ли необходимость в спаривании такой сделки в интересах должника и кредиторов? Скорее нет, так как кредиторы при возврате жилья все равно не получают пополнения конкурсной массы, а могут получить и еще одного кредитора-конкурента, которому должник будет вынужден возвращать деньги, полученные ранее за такую продажу.

Важный постулат, которого придерживается в деятельности финансовый управляющийРыбникова А.В.и который только начинает формироваться в судебной практике (формируется с трудом): денежные средства от реализации единственного жилья (как и разница между рыночной ценой и заниженной ценой сделки) включению в конкурсную массу не подлежат.

Так, в рамках в рамках дела о банкротстве А45-5012/2013 конкурсный управляющий заявил об истребовании у должника 4 670 000 руб. – это денежные средства, полученные от продажи жилого помещения.

Отказывая в удовлетворении заявления об оспаривании, суд первой инстанции указал, что проданное единственное жилье не подлежало включению в конкурсную массу. На полученные от продажи денежные средства Михайлов И.В. приобрел квартиру меньшей площади для себя и своей семьи.

Как уже выяснили, интересы кредиторов в данном случае не нарушатся.

Учитывая, что  разница между рыночной и реальной ценой продажи единственного жилья в конкурсную массу не включается, соответственно, взысканные денежных средств с другой стороны сделки, приведут лишь к пополнению личных финансов должника, на которые также действует исполнительский иммунитет, что к достижению целей процедуры банкротства должника также не приведет (если только должник добровольно не внесет их в конкурсную массу, что маловероятно), что говорит о нецелесообразности данных действий управляющего.

Продолжение следует

Во второй части поговорим про бизнес-план имени Остапа Бендера – то есть, о том, как суд наказывает злоупотребляющих должников.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5ca214b67545af00b36171c9/doljnik-pered-bankrotstvom-prodal-edinstvennoe-jile-imeiut-li-pravo-kreditory-na-dengi-ot-ego-prodaji-chast-1-5d42e6e8520a9b00b1f327dd

Единственное жилье при банкротстве физического лица: что к нему относят, могут ли забрать и когда оно подлежит продаже?

Может ли должник продать единственное жилье

В 127-ФЗ «О банкротстве» прописано, что все имущество должника на момент введения этапа реализации подлежит инвентаризации и изъятию. Но есть некоторые исключения из данного порядка, которые представлены в перечне неприкасаемого имущества Гражданско-процессуального кодекса.

Что относится к категории единственного жилья

В 127-ФЗ при определении перечня исключаемого имущества из конкурсной массы содержится отсылка к Гражданско-процессуальному кодексу. В ст. 446 ГПК в перечне собственности с имущественным иммунитетом представлено, помимо другого имущества, единственное жилье. Речь может идти о квартире, комнате или жилом доме.

Так, если у должника в собственности есть квартира и дача, то квартира не подлежит продаже, так как она выступает единственным жильем. Дача не может являться единственной недвижимостью, так как на ней должник из-за отсутствия коммуникаций проживать не может. Поэтому дачный дом и участок могут быть проданы.

Согласно указанной правовой норме, под единственным жильем понимается жилое помещение, которое для должника и членов его семьи является единственно пригодным местом для проживания. Основные проблемы при практическом применении данного термина в судебной практике связаны с тем, что законодательно не уточняется, каким критериям должно отвечать такое жилье.

Могут ли у должника изъять единственное жилье

Единственное жилье не допускается изымать в ходе банкротства. Нередко участники дела о банкротства сталкиваются с сопротивлением кредиторов при исключении единственного жилья из конкурсной массы, которые пытаются всеми способами добиться его реализации.

Так, в деле А41-84978/2015 кредиторы настаивали на продаже дома, принадлежащего должнику, указывая на его избыточную площадь для проживания банкрота.

Они ходатайствовали перед судом о его продаже и покупке должнику более скромной недвижимости.

Естественно, они получили отказ в суде, так ни в одной законодательной норме не содержится упоминаний об избыточной площади для проживания. По данному вопросу проиграли кредиторы и кассационные суды.

Также по указанному вопросу есть решение Конституционного суда РФ №11-П от 2012 года. Хотя данное постановление было вынесено до введения процедуры банкротства, оно применимо и к этому процессу.

Высший суд указал, что законодательно не установлено понятия «слишком большое жилье для должника». В законодательстве отсутствуют нормы, которые бы разрешали изымать единственное жилье при банкротстве, ориентируясь только на стоимость квартиры или иной недвижимости в соотношении с размером задолженности.

Но в ходе этапа реализации имущества может открыться тот факт, что должник владел несколькими квартирами незадолго до банкротства, но в преддверии процесса избавился от всей собственности, кроме единственного жилья. Управляющий может проанализировать заключенные за последние три года сделки и оспорить их.

Если сделка была заключена за пределами трехлетнего периода, то она не может быть оспорена.

Управляющий вправе признать недействительной сделку, которая предполагала отчуждение недвижимого имущества, в пределах 3 лет до начала процедуры. Оспорить можно следующие виды сделок:
  1. Безвозмездные. Например, должник передал по дарственной все свое имущество, или по соглашению о разделе имущества после развода вся собственность перешла бывшей супруге.
  2. Сделки, заключенные с заинтересованными лицами – близкими родственниками.
  3. Сделки, подписанные на нерыночных условиях по заведомо заниженным ценам.

Если по результатам оспаривания сделок должника выяснится, что у него есть несколько пригодных мест для проживания, то решение о том, какое из них подлежит продаже и реализации, принимает суд.

Но даже если должник в последние 3 года совершал с единственным жильем перед банкротством какие-либо сделки, то оспорить их нельзя. Дело в том, что по ст. 61.1 127-ФЗ управляющий может оспорить сделки, которые нарушают имущественные права кредиторов.

Могут ли у должника изъять единственное жилье, если оно в ипотеке

Многие должники полагают, что единственное жилье исключается из конкурсной массы, и в связи с этим это правило распространяется и на купленную ими в ипотеку квартиру.

На самом деле это не так: заложенная по ипотеке квартира имеет особый статус. Она не находится в собственности должника до момента полного погашения им задолженности перед банком.

Он вправе пользоваться квартирой или домом, но не может ее продать.

Взыскание на ипотечную квартиру происходит не по нормам ГПК, а на основании Закона «Об ипотеке».

Должнику предстоит расстаться с ипотечной квартирой в ходе процедуры признания финансовой несостоятельности с большой долей вероятности. До 2019 году у должника, который добросовестно исполнял свои ипотечные обязательства, была потенциальная возможность обанкротиться по всем остальным долгам и остаться с ипотечной квартирой.

После выпуска Постановления ВС №48 от 2018 года в судебную практику должно войти единообразие по вопросу статуса залогодержателя. Здесь указано, что те кредиторы, которые не включат свои требования в реестр, утрачивают свой статус залогодержателя. Они не вправе требовать реализации предмета залога для преимущественного удовлетворения обязательств перед ними (ипотечная квартира может быть продана для погашения долгов перед всеми кредиторами без учета преимуществ с учетом их доли и очередности).

При реализации предмета залога его начальная цена устанавливается управляющим при согласовании с залоговым кредитором. При отсутствии согласия одной из сторон с предложенной ценой данный вопрос передается на рассмотрение судом. Взыскание залога осуществляется на основании соблюдения таких условий:

  1. Просрочка составила более 3 месяцев.
  2. Размер долга превысил 5% от стоимости имущества.

После того как залоговое имущество было реализовано, то 70% подлежит передаче залоговому кредитору, 20% нужно для погашения иных кредиторских требований, 10% направляется на судебные расходы и вознаграждение управляющего.

Что будет, если должник – собственник нескольких жилых помещений

Если в собственности должника находится несколько жилых помещений, то решение о том, какое подлежит изъятию и продаже, принимает суд.

Такое решение он должен принять при соблюдении баланса интересов кредиторов и должника. В законе нигде нет правила о том, что большая по стоимости или площади недвижимость обязательно должна быть продана.

Ведь в результате этого могут пострадать интересы членов семьи должника.

Обычно суды учитывают, чтобы в сохраняемой за должником жилплощади оставалась нужная по размерам площадь для проживания всех членов семьи. То есть если суд решит продать большую по площади квартиру, то он может автоматически сделать семью нуждающейся в улучшении жилищных условий.

Также суду следует учитывать интересы несовершеннолетних. Если в одной из квартир у детей есть доли в собственности, то без согласия органов опеки на сделку квартиру продать не получиться. А они практически никогда не одобряют сделки, затрагивающие интересы несовершеннолетних.

Нужно также понимать разницу между правом собственности на квартиру и проживанием в ней.

Так, если лицо владеет одной квартирой, а проживает в другой, то это не означает, что у него есть несколько жилых помещений. Взыскание налагается только на квартиры в собственности.

Если недвижимость арендуется у частного лица или муниципалитета, то включить ее в конкурсную массу управляющему не разрешается.

Что будет с единственным совместно нажитым жильем супругов

Единственная недвижимость не входит в конкурсную массу независимо от того, относится ли она к совместно нажитому имуществу или нет. То есть супруга должника может не опасаться за единственную квартиру.

Но если у супругов есть в собственности иное имущество, то по умолчанию на него распространяется режим совместного владения. Такая собственность подлежит включению в конкурсную массу. Она будет выставлена на торги и по результатам продажи супруге банкрота должны передать 50% от стоимости (считается, что каждому супругу принадлежит 1/2 в собственности).

В случае если супруга должника получила квартиру в рамках безвозмездной сделки, и средства из семейного бюджета на нее не тратились, то такая квартира не войдет в конкурсную массу. Дело в том, что это имущество не относится к совместно нажитому и полностью принадлежит супруге должника. Примером может стать унаследованная супругой квартира от родителей или приватизированная недвижимость.

Но если квартира куплена в период брака, на нее устанавливается совместная собственность, даже если фактически расходы на покупку произвел один из супругов. На практике до реализации совместной собственности супругов доходит не всегда и она может быть сохранена за семейной парой.

Таким образом, единственное жилье по результатам банкротства всегда остается за должником. Это правило распространяется как на реализацию имущества при исполнительных производствах, так и в ходе процедуры признания несостоятельности.

Исключение составляют заложенные в ипотеку квартиры: они подлежат изъятию и продаже. В случае если у должника несколько квартир в собственности, то арбитражный суд должен решить, какую из них оставить за банкротом, а какая подлежит реализации на торгах.

При этом судья должен соблюсти баланс интересов кредиторов и самого банкрота.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник: https://zakonguru.com/bankrotstvo/fizicheskix-lic/edinstvennoe-zile.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.