Могут ли опекуны продать квартиру несовершеннолетнего

Содержание

Разрешение от органов опеки на продажу квартиры с несовершеннолетним или недееспособным – может ли опекун продать долю опекаемого

Могут ли опекуны продать квартиру несовершеннолетнего

1 872 просмотров

Закон обязывает родителей и других законных представителей защищать имущественные права детей и совершеннолетних подопечных. Однако он устанавливает защиту от недобросовестных действий опекунов.

Одной из таких мер является наложение ряда ограничений на продажу имущества подопечного. Например, при продаже квартиры необходимо получить согласие отдела опеки и пройти удостоверение сделки у нотариуса. В противном случае Росреестр откажет в регистрации договора.

Рассмотрим, как получить разрешение на продажу квартиры от органов опеки.

Имеет ли право опекун продать имущество опекаемого?

Ст. 37 СК РФ дает разрешение опекуну на распоряжение доходами подопечного. Под доходами тут понимается суммы пенсий, алиментов и пособий. Заработная плата и стипендия ребенка законному представителю недоступны.

Денежные средства зачисляются на номинальный счет опекуна. Он может их снимать без дополнительного разрешения.

Однако Постановление Правительства от 2009 года № 423 предусматривает необходимость ежегодной подачи отчета за расходование детских денежных средств.

Гражданин должен предъявить чеки и представить информацию о расходах, установленных законом.

№ п/пТраты, за которые необходимо отчитываться
1Крупные покупки, дороже 2 прожиточных минимумов
2Расходы на содержание жилья, которое находится в собственности подопечного
3Траты на платное лечение ребенка

Не нужно отчитываться за покупку одежды, обуви, питания и другие незначительные траты.

Опекун не имеет права на имущество подопечного. Поэтому он не может им распоряжаться (продать, подарить, завещать). Однако он должен заботиться об детской собственности и включать в отчет сведения об сохранности имущества.

В случае если возникает необходимость в продаже квартиры, принадлежащей несовершеннолетнему, необходимо получить предварительное разрешение отдела опеки. В противном случае нотариус откажет в удостоверении сделки.

Как получить разрешение на продажу квартиры от органов опеки?

С 2016 года сделки с недвижимостью, принадлежащей несовершеннолетним, подлежат нотариальному удостоверению.

С 2019 года нотариус самостоятельно передает документы для государственной регистрации перехода прав в Росреестр. Поэтому при продаже квартиры подопечного обойти нотариуса не получится.

Одной из функций нотариальных контор является удостоверение законности сделки. Таким образом, законодатель защищает детские имущественные права.

Дополнительная ответственность за имущество подопечного возложена на отдел опеки. Специалисты должны отслеживать сохранность детской недвижимости. Поэтому для совершения сделки понадобится их согласие.

В 2020 году отсутствует единый механизм выдачи разрешения отдела опеки на сделку. Процесс регулируется законодательством регионов. Поэтому для уточнения информации целесообразно обратиться в отдел опеки по месту жительства.

Пошаговая инструкция

Общий принцип обращения в муниципальные органы для получения муниципальной услуги одинаковы. Получение разрешения носит заявительный характер. Гражданин может подать его через Госуслуги, лично в отдел или через МФЦ.

К заявлению необходимо приложить документацию, которая предусмотрена Административным регламентом по предоставлению услуги в регионе. В разных субъектах перечень может различаться, однако общий список примерно одинаков.

Алгоритм действий для получения разрешения отдела опеки на продажу квартиры подопечного:

  1. Получение консультации.
  2. Подготовка.
  3. Сбор документов.
  4. Подача заявления.
  5. Получение разрешения.

В интересах малолетнего подопечного (от 0 до 13 лет) действует законный представитель. Он самостоятельно принимает решение, подбирает покупателя и получает разрешение отдела опеки.

В случае если несовершеннолетний достиг 14 лет, то заявление подается им лично. Опекун только дает письменное согласие на совершение сделки.

Получение консультации

Так как законодательство в данной сфере регулируется властями субъекта РФ, целесообразно предварительно обратиться в отдел опеки для получения подробной информации. Специалист расскажет о правилах и условиях проведения сделки.

Закон запрещает лишение ребенка единственной жилплощади в собственности.

Поэтому специалист предложит следующие варианты:

  • предоставить альтернативное жилье в собственность (не меньше и не дешевле, чем продаваемое);
  • перечислить денежные средства о продажи на личный счет ребенка (без права снимать их до совершеннолетия подопечного);
  • использовать денежные средства от продажи на покупку квартиры или доли в квартиры (совершить сделки одновременно).

Причем, заявитель не просто голословно подтверждает совершение сделки, выделение доли взамен или перечисление средств на детский счет, а предоставляет документы.

Подготовка

Подготовка к получению разрешения может занять длительное время. В большинстве случаев проблема возникает с доказательствами защиты детских имущественных прав.

Опекун должен:

  1. Открыть счет на имя подопечного. Такой вариант подходит, если причиной продажи является переезд в другой город или регион. Однако отделы опеки крайне неохотно дают разрешение опекунам на продажу детского жилья без наличия веских оснований. Положительное решение можно получить, если жилье признано ветхим или аварийным. А также в случае, если квартира является не единственной жилплощадью в собственности ребенка.
  2. Заключить предварительный договор купли-продажи. В случае если средства от продажи пойдут на покупку альтернативной жилплощади, то необходимо заключить с продавцами новой квартиры предварительный договор. С 2016 года он долен быть оформлен в письменной нотариальной форме. Поэтому опекун понесет дополнительные затраты.
  3. Предъявить документы на другую собственность. Для продажи квартиры подопечного, опекун может отписать ему в собственность другое жилье. Однако оно не может быть меньше, хуже, дешевле, чем реализуемое.

Сбор документов

Перечень документов для получения разрешения на продажу жилья подопечного:

  • гражданский паспорт опекуна:
  • постановление о назначении опеки;
  • удостоверение опекуна;
  • свидетельство о рождении ребенка;
  • правоустанавливающий документ на квартиру;
  • выписка из ЕГРН;
  • предварительный договор на покупке альтернативного жилья или доли в квартире;
  • выписка из домовой книги;
  • другие бумаги по запросу отдела опеки.

Важно! Опекун не предоставляет в отдел опеки нотариальную доверенность, если действует от имени подопечного. В качестве доверенности выступает постановление о назначении опеки.

Подача заявления

Точная форма заявления не установлена федеральным законодательством. Однако нормативные акты субъектов РФ могут содержать официальные бланки.

Заявление о выдаче постановления должно включать следующие сведения:

  • наименование органа местного самоуправления;
  • информацию о заявителе;
  • название документа;
  • сведения о назначении опеки и данные ребенка;
  • причины, по которым необходимо продать жилье;
  • сведения о предоставлении альтернативной квартиры взамен;
  • реквизиты предварительного договора;
  • просьбу о выдаче разрешения;
  • перечень прилагаемой документации;
  • дата и подпись.

Образец заявления для получения разрешения на продажу квартиры подопечного

Получение разрешения

Документ выдается в виде постановления местной администрации. Он содержит сведения о возможности/невозможности продажи квартиры.

В случае положительного решения, постановление прилагается к документам на продажу квартиры. Оригинал отдается нотариусу. Он снимает копию и пересылает ее в Росреестр.

Также копия может понадобится, если покупатели оформляют ипотечный кредит. Банк одобрит заем исключительно при наличии разрешения.

В какую опеку обращаться?

Заявление может быть подано только в отдел опеки по месту регистрации ребенка. Причем не важно, где фактически располагается квартира.

Закон предусматривает необходимость регистрации несовершеннолетнего подопечного по месту жительства опекуна. Поэтому разрешение может быть получено только в отделе, в которой замещающая семья состоит на контроле.

Если ребенок достиг 16 лет и проживет отдельно от попечителя, например, получает образование в другом городе, то согласие на сделку все равно придется оформлять по месту учета семьи.

Сколько рассматривается разрешение?

Срок рассмотрения может различаться в зависимости от Административного регламента предоставления муниципальной услуг субъекта РФ. В большинстве регионов он варьируется от 14 до 30 дней.

Отдел опеки не имеет права самостоятельно увеличить срок. Но и уменьшить его не получится. Процедура рассмотрения обычно включает изучение документов комиссией по опеке, юристом местной администрации, подготовку проекта документа и подпись его главой органа местного самоуправления.

Сколько действует согласие?

Согласие действует на совершение конкретной сделки. Документ включает сведения о потенциальных покупателях. Поэтому для продажи третьим лицам придется получать новый документ.

Точный срок действия указывается в постановлении. В случае отсутствия даты, разрешение действительно в течение 12 месяцев. Как только предварительный договор теряет силу, постановление также становится недействительным.

Почему опека может отказать?

На практике, отдел опеки практически всегда отказывает в выдаче разрешения на продажу жилья подопечного. Исключение составляет только одновременная покупка другой квартиры.

В 2020 году действует Закон от 1996 года № 159. Ст. 8 закрепляет право подопечного, оставшегося без родительского попечения, на получение жилья от государства.

Однако такая возможность представляется исключительно тем, у кого нет квартиры в собственности. Поэтому отдел опеки не даст опекуну лишить подопечного права собственности на квартиру.

В противном случае при получении ребенком квартиры от государства может встать вопрос о халатности должностных лиц.

Что делать, если опека отказала?

Рассмотрим, может ли опекун оспорить отказ. Закон предусматривает серьезную процедуру по проверке документов, удостоверению законности для продажи детского имущества.  Отдел опеки может отказать в совершении сделки для защиты права собственности несовершеннолетнего.

Если опекун считает, что права ребенка нарушены, то он имеет право обратиться в суд. Для этого необходимо представить постановление отдела опеки об отказе в выдаче разрешения. Заявление подается в течение 14 дней с момента получения отказа.

Одним из важных этапов в процессе подготовки к сделке по продаже жилья подопечного является получение согласия отдела опеки. Процедура не имеет федерального утверждения, поэтому различается в целом по стране.

В случае отказа в выдаче документа необходимо обратится к юристу. Необходимо помнить, что правовые вопросы в сфере опеки и попечительства являются сугубо индивидуальными. Поэтому необходимо описать проблему в форме обратной связи.

Юристы сайта помогут найти решение.

  • В связи с постоянным изменением законодательства, подзаконных актов и судебной практики, порой мы не успеваем обновлять информацию на сайте
  • Ваша юридическая проблема в 90% случаев индивидуальна, поэтому самостоятельная защита прав и базовые варианты решения ситуации зачастую могут не подходить и приведут лишь к усложнению процесса!

Поэтому обратитесь к нашему юристу за БЕСПЛАТНОЙ консультацией прямо сейчас и избавьтесь от проблем в дальнейшем!

Сохраните ссылку или поделитесь с друзьями

Источник: http://allo-urist.com/razreshenie-na-prodazhu-kvartiry-ot-organov-opeki/

Продажа квартиры через опеку

Могут ли опекуны продать квартиру несовершеннолетнего

/ Купля-продажа квартиры / Вторичное и новое жилье / Продажа квартиры через опеку

Просмотров 452

Если одним из собственников является недееспособное лицо или несовершеннолетний, то продажа квартиры проводится только через опеку. Как убедить госорганы в том, что права подопечного не будут ущемлены, в какой срок нужно уложиться, какие документы придется собрать?

Дееспособность детей и взрослых

Дееспособность является обязательным условием при заключении любых сделок.

Дети

С момента рождения и до достижения 6-ти лет дети считаются полностью недееспособными, поскольку ни осознавать многих своих действий, ни отвечать за их последствия они не могут. Всю ответственность на себя берут родители или опекуны.

После 6-ти лет дети получают право на сделки, приносящие им безвозмездную выгоду и не требующие государственной регистрации/нотариального удостоверения (ст. 28 ГК РФ).

С наступлением 14-ти лет объем дееспособности расширяется (ст. 26 ГК РФ) – появляется возможность заключать договоры займа, купли-продажи и совершать другие сделки с письменного согласия родителей (опекунов) и органов опеки/попечительства (ООП). После 18 лет наступает полная дееспособность.

Полная дееспособность может быть признана судом или органами опеки и в 16 лет, если несовершеннолетний вступил в брак, устроился на работу, занялся с согласия родителей предпринимательской деятельностью.

Взрослые

Человек не может считаться полностью дееспособным, если психическое расстройство не позволяет ему понимать значения и последствий своих действий.

Решение о недееспособности гражданина выносит судебная инстанция – обратиться туда имеют право родственники, представители ООП или медицинского учреждения, где гражданин проходит лечение.

Человеку назначается опекун, который при заключении сделки будет действовать от имени опекаемого после получения на это согласия со стороны органов опеки.

Существует еще одно понятие – ограниченная дееспособность.

Оно означает, что человек в состоянии понять значение своих действий, но из-за психического расстройства или из-за пагубных пристрастий нуждается в контроле. Неполная дееспособность также признается через суд.

В обязательном порядке назначается попечитель (в отличие от опекуна, он не действует от имени опекаемого, а дает согласие на проведение сделок).

Может ли опекун продать квартиру недееспособного опекаемого?

Действия с имуществом недееспособного (частично дееспособного) регламентируются ГК РФ (ст. 37). В соответствии с законодательными нормами, опекуны имеют право заключать сделки от имени опекаемого, а попечители – давать разрешение на отчуждение жилья после согласования предстоящих действий с органами опеки.

Законом не допускается заключение опекунами (попечителями), а также их родственниками сделок с подопечным. Это позволяет оградить недееспособное лицо от ущемления его прав.

Последствия неправомерных действий

Все недееспособные и частично дееспособные лица имеют полное право владеть имуществом, но проводить любые юридически значимые действия со своей собственностью они не могут – требуется согласие органов опеки и участие родителей, попечителей, опекунов.

Если законодательные нормы не соблюдены и имущество продано без согласования с ООП, то по иску заинтересованных лиц суд признает сделку ничтожной (19, 20, 21 ФЗ).

Такой же результат наступит и в случае, если недееспособное или частично дееспособное лицо решит действовать самостоятельно.

Когда разрешение ООП получать не нужно?

Если подопечный зарегистрирован в квартире, но не является ее собственником, то разрешение от ООП не требуется.

Но это не значит, что человек может быть выписан «в никуда» – снятие с регистрации должно проводиться синхронно с пропиской в другой квартире, не уступающей по своим характеристикам предыдущей (максимальный разрыв – 14 дней).

Если выписывается ребенок, то его обязательно прописывают по месту регистрации одного из родителей. Зарегистрировать его у других родственников или на свободной от жильцов жилплощади не получится.

Если недееспособное лицо или несовершеннолетний остались без попечения, то обратиться в ООП все же придется – госорган будет контролировать процесс прописки/выписки с тем, чтобы права были соблюдены.

Выписка с последующей регистрацией на новом месте осуществляются через паспортный стол (10 дней), МФЦ (до 7 дней), сайт госуслуг (до 4 дней). Предоставляются следующие документы:

  • паспорта дееспособных лиц (родителей, опекунов);
  • свидетельство о рождении подопечного или его паспорт;
  • заявление;
  • выписка из ЕГРН.

Обращение в органы опеки

Разрешение на отчуждение имущества недееспособного (несовершеннолетнего) органы опеки дадут в случае, если вместо проданной квартиры будет куплена другая.

Новое жилье не должно уступать по своим характеристикам прежнему.

С меньшей вероятностью будет одобрена продажа недвижимости с перечислением денег на счет подопечного (потребуется доказать необходимость именно такого решения и дополнительно позаботиться о прописке).

Когда можно обойтись без приобретения жилья вместо проданного?

ООП могут разрешить перечислить деньги на счет подопечного, если он:

  • находится на государственном обеспечении;
  • нуждается в срочном дорогостоящем лечении и деньги будут потрачены на это (диагноз должен быть подтвержден);
  • получит долю в уже имеющейся квартире;
  • переезжает в другой город (в этом случае деньги вначале поступают на счет, а в течение 2 месяцев на них нужно будет купить жилье).

Отсрочки при покупке жилья можно добиться и в случае, если не удалось быстро найти подходящий объект недвижимости. Если получится доказать честность намерений, то положенная недееспособному сумма перечисляется на его счет, и в письменной форме оформляется обязательство о приобретении жилья.

Оформление разрешения

  • Заявление. На первом этапе нужно обратиться в местное отделение ООП или в МФЦ и заполнить заявление о намерении продать жилье, собственником которого является несовершеннолетний (недееспособный). Образцы заполнения предоставляются. Одним из пунктов является обязательство соблюсти интересы подопечного – без этого заявление не будет принято. Подписать и сдать его должны все опекуны или оба родителя. Если брак распался, то потребуется нотариально заверенное разрешение на отчуждение от другого родителя. Если один из супругов умер/пропал без вести (находится в розыске уже не менее 2-х месяцев), то его юридическую роль возьмет на себя представитель ООП. Заявление принимает районный инспектор, госпошлина за это действие не предусмотрена.
  • Собеседование. Одного лишь заявления для получения разрешения недостаточно – требуется пройти собеседование. Присутствовать должны все представители подопечного и он сам, если ему уже исполнилось 14 лет. В ряде случаев может потребоваться присутствие продавца квартиры или заявление от него о намерениях продать жилье конкретному покупателю. В процессе собеседования нужно доказать, что интересы подопечного не нарушаются, новая квартира будет идентична прошлой по характеристикам или окажется лучше нее (учитываются такие факторы как стоимость, площадь, количество комнат, благоустроенность).

Помимо документов нужно предоставить инспектору возможность осмотреть новое жилье (если оно расположено в другом городе, госслужащий свяжется с коллегами, и они проведут инспекцию).

Выгоду подопечного нужно доказать – не всегда она очевидна.

Пример. Семья продает трехкомнатную квартиру общей площадью 81 кв.м. и приобретает две однокомнатные по 30 кв.м (на первый взгляд условия жизни ухудшаются).

Доля ребенка в прежнем жилье – 1/9 площади (то есть ему фактически принадлежит 9 кв.м).

В качестве доказательства соблюдения интересов несовершеннолетнего предоставляется письменное обязательство оформить одну из квартир на него (вместо 9 он получит 30 кв.м.). Такая сделка будет одобрена ООП.

Если условия жизни ухудшаются, то нужны очень веские причины для того, чтобы сделка была одобрена. На слово инспектор не поверит – требуется предоставить доказательства (например, справку о состоянии здоровья, подтверждающую необходимость дорогостоящего лечения или переезда из мегаполиса в экологически чистый район).

Документы

При обращении в ООП родители должны иметь на руках свидетельство о браке (или о разводе, если семья распалась) и документы, удостоверяющие личность. Попечители/опекуны берут с собой паспорт и решение о предоставлении им полномочий.

От недееспособного собственника потребуется паспорт, от несовершеннолетнего – свидетельство о рождении (оно служит подтверждением полномочий родителей) и паспорт (если ребенок уже его получил).

Также предоставляются:

  • документы на продающуюся и приобретаемую квартиры (их оценочная стоимость, выписки из ЕГРН и домовой книги, технический план, правоустанавливающие документы, справки о том, что нет задолженности по коммунальным платежам/налогам);
  • предварительный ДКП;
  • письменное разрешение на отчуждение со стороны всех собственников;
  • банковский счет опекаемого, если квартира приобретаться взамен проданной не будет;
  • другие документы, которые потребует инспектор ООП.

Спустя 2-4 недели будет выдано разрешение или вынесен отказ. Документ содержит разъяснения и перечень условий, необходимых для исполнения.

После получения разрешения приступить к оформлению сделки стоит практически сразу – срок действия документа всего 1 месяц (если не удалось договориться об его увеличении).

Поскольку инспекторы – это обычные люди, им тоже свойственно ошибаться в своих выводах. При получении отказа стоит проконсультироваться с юристом. Он проанализирует приведенные доводы и скажет, можно ли обжаловать решение через суд.

Пример. Объект недвижимости принадлежит матери и сыну (70 и 30% соответственно). Вместо квартиры, стоящей 2 млн. руб., женщина решила купить жилье за 4 млн. руб. и выделить ребенку 15%.

Инспекторы вынесли отказ, мотивируя это тем, что в новой квартире доля несовершеннолетнего тоже должна составить 30%. Это не совсем верно. Ребенку нужно выделить аналогичную долю. Если он получит 30%, то стоимость принадлежащего ему имущества окажется вдвое больше, чем раньше.

Мать имеет полное право уменьшить величину доли до 15% (ее цена, как и в прежней квартире, составит 600 тыс. руб.).

Порядок продажи жилья

При продаже жилья через опеку обычно имеет место альтернативная сделка – отчуждение жилья без встречной покупки другого объекта одобряется только в редких случаях. При ее проведении необходимо:

  • выбрать объект для покупки и одновременно с этим найти покупателя на свою недвижимость;
  • провести переговоры, предупредить о том, что осуществляется встречная покупка;
  • подать заявление в ООП и дождаться решения;
  • подготовить пакет документов для покупателя своей недвижимости;
  • проверить пакет документов, переданный продавцом квартиры;
  • арендовать банковские ячейки;
  • синхронно оформить договора, подписать акты приема-передачи, передать документы на регистрацию прав собственности;
  • получить деньги за проданное жилье и рассчитаться с продавцом.

Если ребенку еще нет 14 лет, то от его имени действует родитель (опекун). После получения паспорта ребенок самостоятельно участвует в сделке и ставит свою подпись, взрослые лишь письменно подтверждают свое согласие.

Малейшие несостыковки между участниками и ошибки, допущенные ими, приводят к тому, что вся схема рушится. Учитывая, что срок действия разрешения от ООП ограничен, это становится серьезной проблемой.

Нотариальное заверение

Сделки, одной из сторон которых является несовершеннолетний или недееспособный, в обязательном порядке заверяются нотариусом. Заплатить придется 0.5% от цены квартиры. Составление ДКП обойдется от 3 тыс. руб. и больше (в зависимости от тарифов, установленных местной нотариальной палатой).

Как правильно осуществить продажу жилья через опеку, как доказать инспекторам честность своих намерений? Юристы сайта ответят на возникшие вопросы. При проведении альтернативных сделок они возьмут на себя сопровождение этого сложного процесса.

Источник: http://law-divorce.ru/prodazha-kvartiry-cherez-opeku/

Продажа квартиры принадлежащей несовершеннолетнему ребенку – правовые особенности

Могут ли опекуны продать квартиру несовершеннолетнего

Продажа квартиры принадлежащей несовершеннолетнему ребенку, процедура достаточно непростая. К данной форме сделок законодательство предъявляет определенные требования, которые мы рассмотрим подробней.

Если перед вами стоит необходимость реализовать недвижимое имущество, где прописан или законный собственник квартиры несовершеннолетний ребенок, будьте готовы, что вам придется посетить государственные органы опеки и попечительства.

ВАЖНО

Ключевым моментом продажи квартиры принадлежащей несовершеннолетнему ребенку является обязательное согласие на продажу органов опеки и попечительства.

Такие особенности сделки с недвижимостью, прежде всего, связаны с тем, что действующее законодательство несколько ограничивает дееспособность лиц, не достигших совершеннолетия.

ЮРИДИЧЕСКАЯ СПРАВКА

Дееспособностью признается способность каждого человека осуществлять и приобретать гражданские права и обязанности. Статья 60 Конституции РФ определяет, что полная дееспособность лица наступает по достижении совершеннолетия.

Кроме того нормы законы предусматривают, что лицам не достигшим совершеннолетия допустимо совершать только незначительные бытовые сделки.

Во всех других случаях интересы детей должны представлять уполномоченные представители, назначаемые в рамках закона.

Законодательство допускает, что дети старше 14 лет могут принимать самостоятельное участие в различных гражданских сделках и имеют право подписи официальных документов, но только с письменного согласия определенных нормами права представителей.

В качестве законных представителей могут выступать следующие лица:

  • Родители несовершеннолетнего лица;
  • Лица, официально усыновившие ребенка;
  • Детские опекуны и попечители.

Продажа квартиры принадлежащей несовершеннолетнему

Не зависимо от того принадлежит ли квартира ребенку полностью или ее определенная доля, алгоритм реализации такой недвижимости будет неизменным.

Чтобы продать квартиру или долю несовершеннолетнего собственника, вам понадобится письменное соглашение-одобрение законных представителей.

В свою очередь законные представители дает такое одобрение только после согласования с органами опеки и попечительства.

Продажа квартиры, которая принадлежит несовершеннолетнему предполагает подготовку и передачу в органы опеки и попечительства определенного пакета документов, в частности это:

  • Документы, удостоверяющие личности всех участников сделки с недвижимостью;
  • Правоустанавливающая документация на объект купли-продажи;
  • Выписка государственных регистрирующих органов (БТИ);
  • Копии домовой книги;
  • В случаях, когда несовершеннолетний собственник не прописан в квартире, понадобиться выписка о регистрации по месту жительства.

Органы опеки и попечительства

После подачи документов, органы опеки и попечительства принимают свое решение и передают документы для рассмотрения на муниципальной комиссии. Затем руководитель муниципалитета подписывает соответствующее распоряжение, в котором отражаются условия и требования к совершаемой сделке.

Необходимо отметить, что все решения принимаемые органами опеки и попечительства должны быть мотивированны и обоснованы нормами права. При сделках с недвижимостью, в которых принимают участие лица, не достигшие совершеннолетия, обязательно учитываются требования статьи 292 ГК РФ.

В частности, несовершеннолетний ребенок, должен быть обеспечен равноценным жильем взамен реализуемого. При долевой собственности, ему должна быть выделена равноценная доля в жилом помещении.

Таким образом, любая сделка с недвижимостью, где принимают участие дети, носит альтернативный характер.

В свою очередь главным требованием для органов опеки и попечительства является защита законных прав и интересов несовершеннолетних участников сделки.Только при соблюдении таких условий допустимо соглашение на реализацию недвижимого имущества.

Все вышеизложенное равно применимо и в ситуациях, когда в реализуемой квартире проживает несовершеннолетнее лицо, потерявшее родителей и находящееся под опекой законных представителей или усыновителей.

Продажа квартиры принадлежащей несовершеннолетнему- ограничения и особенности

На нашем сайте вы можете посмотреть договор купли продажи квартиры с долей несовершеннолетнего  и скачать его при необходимости.

Но нормы права предусматривают некоторые особенности и ограничения на сделки с недвижимым имуществом с участием несовершеннолетних лиц:

  • Недопустимо совершение сделок между попечителями или опекунами с подопечными. Например, недопустим выкуп квартиры у несовершеннолетнего ребенка, либо продажи ему недвижимости. Вместе с тем, законные представители или родители имеют право на безвозмездную передачу имущества ребенку;
  • Любая сделка совершенная лицом, не достигшим 14-ти летнего возраста, признается ничтожной. Однако если такая сделка совершена для защиты прав и интересов несовершеннолетнего, она может быть признана судебными органами действительной;
  • Судебные органы могут признать сделку недействительной, если она была совершена с нарушением действующего законодательства, либо не было получено письменное согласие уполномоченных лиц (родителей, опекунов и попечителей);
  • Родители не имеют прав собственности на недвижимость принадлежащую ребенку, в свою очередь дети не имеют таких прав на имущество родителей;
  • Для передачи имущества принадлежащего несовершеннолетнему лицу в аренду, обязательно письменное согласие органов опеки и попечительства.

Сделки с приватизированным имуществом и договор дарения

Реализация приватизированной недвижимости, где на момент приватизации был зарегистрирован несовершеннолетний ребенок, также предусматривает обязательное согласие органов опеки и попечительства. При этом все члены семьи получают равнозначные доли в приватизированном имуществе.

Допустим обмен приватизированной квартиры на равноценное по площади и условиям проживания недвижимое имущество. При этом доля ребенка во вновь приобретаемой квартире не может быть меньше доли в реализованном имуществе. В случаях, когда квадратура приобретаемой квартиры сравнительно меньше реализуемой, доля несовершеннолетнего лица должна быть увеличена пропорционально прежней доли.

Законодательство допускает возможность дарения выделенной доли или всей квартиры лицам, не достигшим совершеннолетия. Главным отличием здесь является тот факт, что от имени ребенка договор дарения подписывается законным представителем, который и дает согласие на принятие дара.

Как и все другие сделки с недвижимостью, все договора в обязательной форме должны быть заверены нотариально и зарегистрированы в государственной регистрационной службе. Все налоговые и государственные сборы, связанные с такими сделками оплачиваются законными представителями.

Отвечает специалист.

Источник: https://mestoprozhivaniya.ru/prodazha-kvartiry-s-nesovershetnim/

Как продать квартиру, если собственник — ребёнок — Справочник Недвижимости

Могут ли опекуны продать квартиру несовершеннолетнего

Продажа недвижимости, одним из собственников которой является несовершеннолетний, имеет свои особенности. Сделку должны одобрить муниципальные органы опеки и попечительства (ООП), задача которых — защитить имущественные интересы детей.

Несовершеннолетние могут владеть жильём, так же как и взрослые. Но не имеют права им распоряжаться.

Все вопросы, связанные с недвижимостью, решают их законные представители (родители, опекуны, усыновители, попечители). Именно они совершают сделки с квартирами от имени ребёнка.

С 14 до 18 лет дети считаются частично дееспособными и могут участвовать в сделках с письменного согласия своих представителей.

Распоряжаться имуществом можно начиная с 18 лет, но бывают исключения. Так, возрастной порог снижается при вступлении в брак или при устройстве на работу с трудовым договором.

 Как дети становятся собственниками недвижимости  

Ребёнок может быть как единоличным хозяином квартиры, так и одним из её сособственников. Это нормальная практика. Есть несколько вариантов, как дети становятся владельцами недвижимости или доли в ней:

  • оформление квартиры на ребёнка родителями и другими родственниками;
  •  получение наследства;
  • дарение;
  • приватизация: все прописанные в квартире автоматически становятся владельцами её долей, если не оформили отказ;
  • покупка недвижимости с использованием материнского капитала: по закону детям должны быть выделены доли в такой квартире;
  • использование бюджетных средств — целевых субсидий на приобретение жилья, социальных выплат; собственность оформляется на всех членов семьи.

Условия продажи квартиры несовершеннолетнего

Сделку в обязательном порядке согласуют органы опеки. Они одобрят продажу квартиры, принадлежащей собственнику-ребёнку, только если после сделки он получит недвижимость не хуже, чем у него была.

Просто продать квартиру, чтобы потратить деньги на что-то другое, нельзя (есть несколько исключений, о них расскажем дальше).

К приобретаемой собственности предъявляются довольно строгие требования:

  • Принадлежащая ребёнку площадь в новой квартире должна быть не меньше, чем в продаваемой. При покупке комнаты или однокомнатной квартиры возникают свои сложности: площадь в новом жилье должна соответствовать нормативам для проживания двух человек, так как один ребёнок жить не может.
  • В строящемся доме оформить право собственности нельзя. Это тоже может стать проблемой. Органы опеки дают разрешение на сделку, если дом построен больше чем наполовину. И до момента его ввода в эксплуатацию ребёнок должен быть где-то прописан. Когда дом будет сдан, ребёнку нужно выделить причитающуюся ему долю и сообщить об этом в органы опеки.
  • Учитывается стоимость квартиры (по оценке БТИ) — у нового жилья она должна быть не меньше. Небольшую разницу в цене могут согласовать при условии, что недостающую сумму перечислят на счёт ребёнка, доступ к которому он получит после совершеннолетия
  • Если качество нового жилья заметно хуже (аварийное, нет удобств, неразвитая инфраструктура района), сделку тоже могут запретить. Органы опеки учитывают и расположение жилья: если взрослые продают квартиру в центре и покупают дом в деревне, это нужно будет обосновать. Такую сделку согласуют, например, при наличии проблем со здоровьем, требующих жизни за городом, и подтверждающей их справки.

Если покупать другое жильё не планируется

Довольно часто продажа квартиры не подразумевает покупку новой: как же быть с требованием обеспечить несовершеннолетнего жильём? Можно выделить соответствующую площадь в другой квартире, но это непросто. Нужно оформить договор купли-продажи на долю в новой квартире.

Но у близких родственников ребёнок по закону приобретать недвижимость права не имеет, поэтому «купить» квартиру у бабушки с дедушкой не получится. Подарить долю в каком-нибудь другом жилье, принадлежащем семье, тоже не вариант: органы опеки не будут расценивать эту сделку как «взаимозаменяющую» продажу доли ребёнка.

Получается, что для такой сделки подойдёт только жилплощадь, принадлежащая фактически чужим людям.

Ещё один вариант — перечисление на счёт ребёнка денег от продажи его доли с условием «заморозки» до наступления совершеннолетия.

Эти деньги могут быть использованы родителями для приобретения жилья, если такие планы появятся, но только с разрешения органов опеки.

Если ребёнку потребуются средства на дорогостоящее лечение или обучение, шанс снять их с «замороженного» счёта тоже есть, но опека такие ситуации рассматривает с пристрастием, может и отказать.

Важно: законные представители, их родственники и супруги не вправе покупать недвижимость у детей, так что просто выкупить долю у несовершеннолетнего не получится.

Можно ли продать квартиру в одном регионе и купить в другом

Обычно в этом случае органы опеки разрешают сделку. При этом они заморозят на банковском счету ребёнка деньги от продажи квартиры и установят срок, в течение которого должна быть куплена новая.

Когда она будет найдена, опека по месту регистрации ребёнка рассмотрит предложенный вариант и, если он соответствует требованиям, даст разрешение на сделку и использование денег со счёта ребёнка.

Важно: после продажи квартиры нужно обязательно где-то зарегистрировать детей. Если родители не купят новое жильё в установленные сроки, сделка может быть аннулирована.

При переезде в другую страну продажу жилья обычно разрешают без каких-либо ограничений. В органы опеки необходимо предъявить документы, подтверждающие получение иностранного гражданства или вида на жительство.

Если родители разводятся и продают квартиру

При разводе родители часто вынуждены продавать общую квартиру, а купить новую или выделить где-либо необходимую площадь ребёнку не могут.

В такой ситуации ОПП сделку обычно одобряют, так как благодаря ей «устраняется неблагоприятная для психики несовершеннолетнего обстановка».

Конечно, если у родителей после сделки останется какая-либо недвижимость, их обяжут выделить в ней долю ребёнку, пусть даже меньшую.

Ребёнку нужно дорогостоящее лечение. Можно продать для этого его квартиру?

Проблемы со здоровьем у детей органы опеки рассматривают как уважительную причину для продажи жилья без покупки другого. Возможны следующие ситуации:

  • Ребёнку необходимо дорогостоящее лечение, поэтому родители продают квартиру и покупают более дешёвую. Все документы, подтверждающие оплату лечения и медицинских препаратов, нужно сохранять, чтобы предъявить их по требованию органов опеки.
  • Ребёнку необходимо посещать спецшколу или получать постоянное лечение, а там, где он живёт, это невозможно. Семья вынуждена переехать в населённый пункт побольше, где ребёнок получит всё необходимое, но жильё стоит дороже и купить равноценное родителям не по средствам.  

Несовершеннолетние собственники квартиры зарегистрированы в разных местах

Документы в органах опеки рассматриваются по месту регистрации ребёнка, а не по месту расположения недвижимости. Поэтому регистрация детей в разных районах или городах серьёзно осложняет сбор документов. Удобнее получать одобрение сделки, если зарегистрировать всех несовершеннолетних в одном месте.

Необходимые для сделки документы

Для продажи квартиры несовершеннолетнего собственника придётся собрать довольно большой пакет документов:

  • заявление от законных представителей несовершеннолетнего на разрешение сделки и письменное согласие на неё;
  • паспорта законных представителей;
  • свидетельство о рождении ребёнка;
  • письменное согласие ребёнка старше 14 лет проживать на новой жилой площади
  • предварительное согласие на сделку от органов опеки;
  • документы на продаваемую и покупаемую квартиры:

поэтажный план с описанием;

кадастровый паспорт;

справки:

  •  об отсутствии задолженности из налоговой инспекции;
  • из БТИ с указанием стоимости объектов;
  • об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам;

выписки:

  • из Росреестра о праве собственности на объекты;
  • из домовой книги;

копии лицевых счетов.

Порядок сделки

инстанция в вопросе оформления таких сделок — органы опеки и попечительства. Получив их предварительное разрешение, можно регистрировать сделку. После этого будьте готовы к запросам от опеки подтвердить новую регистрацию ребёнка и его права на собственность соответствующими документами. При соблюдении всех требований сделки проходят оперативно и без осложнений.

Авторы: команда Яндекс.Недвижимости. Иллюстратор: Наташа Джола

Источник: https://realty.yandex.ru/spravochnik/kak-prodat-kvartiru-esli-sobstvennik-rebenok

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.